年尾将至，西安樓市也打響了價格戰。開盤優惠已是純新盤首開必備操作，軟新三寶首開、加推時皆有優惠；平銷樓盤也按捺不住，總裁特批、渠道返傭、特價房、工抵房、買房送裝修送車位等能想到的優惠方式，基本上了個遍。甚至連飽受争議的首付分期都再現江湖，有人對首付分期在線鼓掌，表示這是幫助剛需家庭上車的最快通路，也有人認為這是給本來預算就不夠的家庭，二次加高杠杆，分期不代表不用還，壓力會更大。但從銷售反饋來看，目前這些采用分期政策的樓盤，賣得都還不錯。

壹丨主城外圍同步搶跑！

11月26日，保利官微發布，對港務區在售樓盤保利錦上開展“轉介成功即享10000元”、“首付7萬起”的營銷動作，這應該是主城熱點闆塊，首個啟用首付分期政策的樓盤，具體方案如下：簽約時支付總房款的10%、2023年3月30日前付至的20%、2023年6月30日付清首付相當于首付款可以在7個月内展期支付。

緊接着是率先在外圍區域試點首付分期的萬科，旗下萬科東望項目近日也啟用這一政策。最近一次，萬科東望共上線1245套房源，均價約18455元/㎡，總價在180-428萬之間，最低首付需54萬起。推行首付分期後，最低首付約26萬即可上車，各房源的首付門檻降至15%，剩餘15%首付款在交房前6個月償清，沒有利息、沒有手續費，并且此時認購額外贈送價值5.6萬的家電禮包。嗅覺敏銳的萬科，能在主城核心地段如此果敢地調整營銷策略，打得一衆競品們措手不及。

萬科之後，便迎來龍湖出招，高新、浐灞、沣西、空港、鹹陽等區域開啟首付5%的年末大促。關注度最高的龍湖青雲阙項目，最低首付隻需15萬起，簽約成功最高送三年物業費，特價房源額外再享99折；龍湖雲璟首付10萬、學樘府首付7萬起、沣西景粼玖序首付7萬起、鹹陽上城首付3.3萬起......此外，主城區内璞悅府在雙十一期間贈送10萬 的裝修包，全款送70年車位的使用權，鼎誠悅玺首付9萬起，部分房源/樓棟額外送3000元加油卡及5萬元的車位抵用券......外圍區域更不用提了，大額優惠與首付分期并存，裝修包 車位一齊放送。華潤沣華九裡、萬科未來時光、萬科四季都會、金地樂華翰林藝境、濱江錦樾等在售樓盤均有類似操作。

貳丨價格戰揭幕賣房要更用力

房企融資授信好轉有目共睹，在16條之後，宏觀政策徹底轉向，“三支箭”齊發，僅融資授信端，便有超20家房企，獲得近1.7萬億額度向房企注資的确能解決短期問題，但借來的錢利率再低、額度再高，也要有還錢的一天。賣房，永遠是房企獲得現金流的核心方式。今年前十個月，全國商品房銷額隻有10.9萬億，同比下跌26.1%，整年大概也就銷個12-13萬億，相比峰值時的17萬億，規模直接下降近三分之一。投錢容易，但拉回信心絕非一兩次宏觀政策的轉向便可促成，想要持續周轉，高層和各路房企必須要想盡辦法拉回銷量。而房企動作往往會快于政策。西安房企的優惠促銷其實隻是冰山一腳，在樓市更為慘淡的城市，如鄭州、天津、南京、東莞、佛山等城市，不僅可以零首付購房，甚至還有開發商願意為購房者們墊付交房前的月供。臨近年尾，各城市、各房企間免不了一場接一場的價格戰，以價換量，用花樣優惠吸引購房者上車，提振銷量，促進回款。目前在西安優惠搶跑的反而是敏銳的大開發商，此時敢于領先市場降價促銷，顯然是有成效的。

萬科東望優惠當周成交86套，銷售2.2億，龍湖青雲阙也在兩天時間内銷額破億元，保利錦上持續熱銷，在競争激烈的港務區銷量一直還不錯，甚至連泾河新城闆塊的濱江錦樾也在優惠和新房中介的發力下，人滿為患......

叁丨認清需求不必抗拒首付分期

近期我看很多購房群裡也在讨論首付分期的樓盤是否能上車，很多小夥伴對此嗤之以鼻，其實大可不必，就跟當初“隻盯着搖号盤買，看不上非搖号盤”是一個道理。随着買方市場的深入，購房者不僅可選擇的樓盤變多了，各項目的優惠折扣更大了，整個行業都在為了迎合購房者，去做不斷的變化和調整。搖号買房本就是畸形供需關系下的産物，平銷才應該是樓市常态，那當各樓盤平銷受阻時，開發商就得在營銷思路上轉變，用優惠折扣、首付分期、送車位、送裝修來“讨好”購房者。而且這往往習慣性發生在年底，想想2019年、2021年～大家認清本質即可，甭管什麼性質的開發商，本質都是商人，面對即将到來的降價潮，銘記好貨不便宜，别貪小便宜去買跌出市場認知價格的房子，要不難以交房，降價清倉隻為跑路、要不就是嚴重降标，羊毛出在羊身上。優先口碑尚可的開發商，落地項目多且願意深耕西安的房企，最起碼在置業安全上有所保障。首付分期，得結合自己經濟情況來看，很難用絕對的好壞是非來評判，一個樓盤的核心競争力永遠是地段、配套以及産品設計。如果自身收入走低和經濟實力薄弱，越低的首付分期，則意味着到期後會有更沉重的經濟壓力和支出，斷供、法拍不是不可能。但如果你真有買房或換房的需求，未來收入前景還不錯，隻是需要時間來進行資金周轉，那首付分期的确打開了思路，既能提前鎖定房源，還能減輕當下的資金壓力。

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