三四線城市比預期下降的還要快?2018年，菏澤放開房屋限售，成為政策松綁的首個城市，打響救市第一槍，當時，人們對于政策松動的期待值同樣在高位2022年2月17日，消息傳出菏澤開啟新年限貸松綁的先例，将無房無貸的人群購置首套房的首付比例降至20%，今天小編就來說說關于三四線城市比預期下降的還要快?下面更多詳細答案一起來看看吧!

三四線城市比預期下降的還要快

2018年，菏澤放開房屋限售，成為政策松綁的首個城市，打響救市第一槍，當時，人們對于政策松動的期待值同樣在高位。2022年2月17日，消息傳出菏澤開啟新年限貸松綁的先例，将無房無貸的人群購置首套房的首付比例降至20%。

政策消息一出，行業熱議不斷，各種方式闡述自己的觀點和看法，更多的是一種趨同性的解讀“需求端政策的松綁在意料之中，情理之内，分歧點隻在哪個城市會是第一個？”。所以，當菏澤消息一出，沖在名義上的第一位時，人們雖會激動，但也沒有過多的意外。但實際上，菏澤放松限貸政策消息隻是謠傳，“個别銀行根據自身資金情況和房貸需求情況，結合借款人信用狀況、還款能力等做出的經營性差别化調整，屬于銀行的自主經營性行為。菏澤市沒有對首付比例進行統一調整，仍然執行2016年最低20%的首套房首付比例要求”。

人們對于菏澤限貸放松為何的關注度為何如此之高？行業真的太差了，消費者不願意買房，人們的期待值太高，所以當正向的消息出來，感覺曙光在前，有了希望，即使這種希望被賦予了過高的期待。

1、消費者為什麼不願意買房了？止步于“五高”

2021年7月開始，市場已經表現出趨冷的行情，單月銷售業績負增長已經見怪不怪，雖然年度的商品房銷售金額再次創造了新高，但行業并未體會到這一新紀錄所帶來的繁榮和欣喜，更多疑問落在了“為何企業的銷售情況并不好，但行業總數卻這麼高？”。

微觀層面上說，除了少數城市外，多數城市新房去化率可以用“極其難看”形容，能級較低的城市或者是在縣級及以下地區，新盤紮堆，但實質上無多少消費者問津；反映在企業端，企業的庫存去化率就不會特别好看。

城市房地産市場表現冷淡，除了城市自身經濟基礎實力、産業結構、配套完善等原因外，政策上的原因也不可忽視，對于較低能級城市的消費者而言，買房面臨“四高”：

第一高、未來的不确定性高。如果用收入—房價比來看，沒有多少人能夠單單靠收入趕上房價上漲的步伐，再加上通貨膨脹效應，普通人買房壓力之大可想而知。物價不斷上行，菜價漲、調味品價格漲、咖啡多次漲價，各種生活必需品價格全面上行，而唯一不變的或者下行的隻是“收入”。背後核心邏輯還是要歸結于經濟穩定增長面臨較多的不确定性，“需求收縮、供給沖擊，預期轉弱”的三重壓力下，經濟增長壓力下，居民工作及收入預期都面臨着較為負面的預期。

其一、政策大力整頓的行業，互聯網、教育、地産等在政策的嚴控下，裁員或降薪成為常态；其二、疫情及人們安全消費為先的理念主導，餐飲行業經營也未必盡如人意；其三、能耗雙控、限産限電下，部分不堪重壓的小微企業倒閉，未來收入和工作更談不上有什麼樂觀預期。

當然也會有相對比較好的行業和産業帶動了就業，如由冬奧會帶動起來的冰雪産業，“帶動三億人參與冰雪運動”，但這部分産業所能帶動的就業也是相對有限的。在經濟增長承壓的背景下，人們對于未來不确定性預期更重，消費特别是住房消費上表現的更加謹慎。

第二高、首付比例高。對于多數三四線城市而言，本身也并沒有什麼産業基礎，可以稱得上理想工作的可能就是公務員、教師、銀行職員等曾經的鐵飯碗，其他的收入來源局限，但是相對于房價而言，居民的工資水平着實是低的，首套房首付比30%，二套房首付比40%，若要購置總價百萬的房産，單單首付就需要支付30萬、40萬，這于普通人來說是筆不小的開支。在城市買房的人群中，多是作為結婚之用，舉全家之力，集父母一生積蓄，才有可能在城市購置房産一套，毫無疑問，這對于家庭而言，負擔極重。當然，剛開始為了結婚，可以選擇小戶型，如兩室，但是伴随生育的完成，原來的居所顯然不再能夠滿足消費者的居住需求，這時就需要換房，賣掉舊的，再買新的，而在多數的低能級城市，可能也并不存在真正意義上二手房市場，二手房并不好賣，舊房遲遲賣不出去，而又急需換房，舉債成為不得已之選，負擔之重無需過多言語，如此不僅影響人們合理住房需求的釋放，更不利于人們生育計劃的完成。

第三高、貸款利率高。很多低能級城市，首套房貸款利率可以達到6%，相較于商業銀行固定存款利率高出1-2個百分點，這對部分消費者來說也是一種制約項，一方面，對于部分居民的收入增項就在儲蓄上（考慮到通貨膨脹，居民的收入是在減少的）；另一方面，高利率也就意味着消費者購房後每個月所需要支付的房貸成本要提高，在收入不穩，預期負面的情況下，消費者也未必願意做出購房決策。

第四高、無法順利收房或房屋質量不佳的風險高。一些消費者在購房時，會将開發商是誰作為參考标準之一，而客觀上，由于部分房企所暴露出的風險，消費者也擔心項目的按時交付和産品質量問題，如果貿然去做出購房決策，所需承擔的風險也是高的。所以，房企的降價、促銷等營銷手段也可能會使消費者産生逆反心理，越降價越不敢買，以至于企業銷售陷入死循環。

除了低能級城市外，行政區劃上能級較高的城市也未必取得了比較好的市場表現，原因與低能級城市大同小異，隻是貸款利率所占權重或有降低，第五高—限購政策執行标準高占的權重提升。限購政策的嚴格執行或也是其中重要一環，當然這有其合理性存在，城市要控制人口，所以必須以更加嚴格的标準來篩選人群，且不論機械控制人口的做法是否有利于城市的長期發展，但嚴格限購的政策确也誤傷了真正有購房需求的剛需購房者，而這部分人群可能會成為未來城市發展的動力，也将成為鼓勵生育政策真正适用的對象。

當然除了以上的五個高之外，城市的項目供給斷層、疫情影響等都将對消費者購房構成制約，但這些因素可能更偏短期，而且時間成本可控，一定階段後，有釋放可能的需求能夠順利進入到釋放的通道内。

2、即使菏澤限貸松綁消息為真，又有多少是在意料之外？

市場持續低迷，房企所擁有項目無法去化對于任何企業而言都是緻命的打擊，即使國央企本身優勢突出，但在銷售不暢時，企業的路也走不通，一定階段後也會無力支撐。當央企國企都無法支撐市場時，其後果是不可想象的。

所以從需求端來說，政策的寬松也在預期之内，低能級城市一定是政策放松的首站，不确定隻是城市的選擇和時間點。所以當菏澤曝出限貸寬松，首套房首付比下調至20%時，行業的感覺也是“終于來了”。雖然菏澤限貸調整消息系謠傳，但事實上，2021年就已有城市出現了首付比例下調，隻是作用上并不顯著，所以并未掀起什麼浪花。

作為内生型三四線城市的典型代表，菏澤的房地産市場行情并不能稱之為樂觀。從經濟發展水平上看，2021年菏澤市GDP總量為3977億元，同比增長8.8%，橫向對比來看，距離山東省内GDP總量排名第一、第二青島、濟南的萬億體量，差距非一星半點，整體經濟發展水平在山東省内僅僅處于中等；從房地産市場自身的發展來說，在去庫存的大背景下，菏澤也順應着曆史潮流，置身于三四線城市回暖的大軍當中，但是經過一定的需求釋放期，需求漸漸進入到積累階段，再想要有更多的釋放難度也比較大。而且，城市的庫存也處于相對高位，所以市場繁榮的動力也并沒有那麼充足。

菏澤限貸放松消息出來後，重慶、江西贛州等城市也被爆出在春節前後已有首套房首付比調低的操作，這可能也并不讓人驚訝。對于一些連限購都沒有的城市都很難留住或者吸引人員流入，嚴格限貸的意義又在哪裡？大概率也會在限貸政策上做适度的寬松，但即使限貸放松，作用可能也不會明顯，在這類城市中，消費者要麼已經實現了居住需求，要麼就要流入到發展條件更佳的區域或城市。

在一些基礎條件沒有那麼好的城市，限貸政策本身已經處于相對低位，沒人買房的主因也并不在政策上，而是居民沒有錢，或是根本就沒有人，這樣的城市政策的存在意義并不大，有或沒有有何區别。

3、三四線城市還有沒有機會？機會或集中在三個“優”地

市場冷淡行情持續，大家對于未來城市前景的擔憂更重。城市市場的走向上，對于一二線或者說核心的一二線城市，大家的觀點可以說是趨同的，并不擔心城市的基本面，也并不憂慮城市的房地産市場走向。各方的分歧點或者說不确定之處，都在于三四線城市會怎麼走？

如何看待這個問題？我們必須承認，雖然在行政區劃或者說能級上，都稱之為三四線城市，但相互之間的差異性也明顯存在，不同的三四線城市也會有不同的表現，需要有區别的看待和分析。

其一、核心城市群之内位置優的三四線城市，仍有一定期待。一來，能夠承接城市群建設、城市群一體化發展的政策東風，享受政策的利好；二來，也能夠在核心城市的帶動下，享受到資源的外溢和基礎設施等便利性，進而更好的發展自身；其三、核心城市群将成為人口集聚地，具有需求的基礎支撐。

這類城市的關鍵就在于城市本身要如何把握住優勢，或利用好條件發展好自己，否則也難在衆多城市中掌握優勢，因為在核心城市群内，各個城市間人才或者人口的競争也在趨于白熱化。

2月17日，國家發改委召開新聞發布會，介紹支持浙江省高質量發展建設共同富裕示範區推進情況。浙江省人力資源和社會保障廳副廳長陳中在回答媒體提問時指出，“除了杭州市區，全面放開專科以上學曆畢業生的落戶限制，杭州的落戶條件為本科以上學曆。高校畢業生到浙江工作，可以享受2萬元到40萬元不等的生活補貼或購房租房補貼。”

“大學生想創業，可貸款10萬元到50萬元，如果創業失敗，貸款10萬元以下的由政府代償，貸款10萬元以上的部分，由政府代償80%。大學生從事家政、養老和現代農業創業，政府給予10萬元的創業補貼，大學生到這些領域工作，政府給予每人每年1萬元的就業補貼，連續補貼3年。大學生到浙江實習的，各地提供生活補貼。對家庭困難的畢業生，發放每人3000元的求職創業補貼”。

在經濟大省浙江，為争奪人口，政策已經全面發力，可想而知，未來人口的競争戰必然會愈演愈烈，稍有不慎，或稍有落後，可能就會失去機會，先行動者或能在其中掌握先發優勢。人口對于城市長久發展的意義太過重大，倘若沒有人口，城市也便沒有任何希望。

第二、非核心城市群内基本面優的三四線城市。有些三四線城市，雖然并不于核心城市群内，但是基本面較優，而且自身有強大的産業基礎支撐，居民收入的确定性高，能夠吸引并能夠留住人口，在可預見的期限内，城市能夠保持活力。

第三、三四線城市内位置優的闆塊或區位。由于城鎮化的持續推進，非城鎮居民逐漸城鎮化，帶動了城市房地産市場的熱度上升，由下至上的人口流動看似符合規律，但實質上人口流動已經開始跨階流動，有能力進城的居民直接由農村進入市區，而不會到縣城或者由縣城過渡，再上一層的人群或到市區，或直接流動到省會或其他能級更高城市。一些城市雖然處在核心城市群内，但縣城或者城市的邊郊地帶已逐漸變“空”，配套落後或配套轉移，已經建設完成的房屋或空置或銷售無門。這些地方，如果未來沒有強有力的人口吸引或者說人口挽留的方式，“空心化”将是必然歸屬。所以機會點仍然存在于較為優質的闆塊内，其他闆塊也難有明顯起色。

除了以上兩類外的三四線城市，其他三四線城市未來也很難有比較突出的發展，人口大概率也将流動到核心城市群内或者省内的更優城市，“鶴崗化”也将成為一些城市未來的宿命。

對于房地産行業而言，行業将經曆陣痛是确定的，日子難熬是确定的，機會縮小是确定的，有大批企業是确定的，哪些企業會留下來未必完全是确定的，所以哪些企業會把握住機會也是不确定的，想要留存，布局上“優區域、優城市、優闆塊”的選擇才能擴大企業自身的赢面，我們都期待市場盡快進入到良性的秩序中。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!