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9月25日，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局印發了《長沙市商住經營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細則（試行）》的通知。

通知明确——我市商住經營性用地限地價/溢價競自持租賃住房的出讓方式和管理要求。

就有朋友來問觀觀了，競自持租賃住房的出讓方式政策到底是什麼意思呢？對我們買房者又會産生哪些影響？

今天觀觀抽空就給大家詳細的解讀！

大家一起來學習吧！包學會的那種。

一、政策通知

首先通知原文如下：

通知明确

對于需配建租賃住房的商住經營性土地，采取“限地價/溢價 競自持面積 搖号”的方式組織網上挂牌出讓。

本實施細則适用于長沙市行政區域範圍内，執行《關于商住經營性用地配建租賃住房的指導意見》長住租發[2020]1号文件規定的需要配建租賃住房的區域和地塊。

自2020年10月26日起施行，文件有效期為2年。

拆解說明

（1）施行後的具體土拍流程？

步驟一（限地價/溢價）：土地網上挂牌交易時土地限價地塊達到最高限價、不限價地塊溢價率達到30%時停止競價；

步驟二（競自持面積）：停止競價後如有兩個及兩個以上競買人同意當前報價并以競自持租賃住房建築面積方式繼續競買的，網上交易系統自動轉為競自持租賃住房建築面積的競買方式；

競自持租賃住房建築面積競買期間，竟報面積最小幅度根據挂牌地塊大小按300-600平方米确定，每次競報面積不得高于最小幅度的10倍，竟報建築面積最高者确定為最高報價人；如競買人不申請競自持租賃住房建築面積，則确定最先達到最高報價的競買人為最高報價人。

步驟三（搖号）：在競自持租賃住房建築面積達到宗地可建建築面積100%後，仍有兩個及兩個以上竟買人要求繼續競買的，采取現場搖号方式确定竟得人；

如競買人不申請搖号，則确定最先達到競自持租賃住房建築面積100%的竟買人為最高報價人。

（2）自持年限及租賃部分住房設計？

商住經營性用地按要求建設的租賃住房，産權由土地競得人全部自持，自持起始日為取得不動産權證之日起，住宅性質租賃住房需自持運營滿10年，商業性質租賃住房需自持運營滿5年，期滿後可向房産交易主管部門申請，經批準後可按市場價格上市銷售。

另外，租賃住房應遵循“整棟”、“整單元”的設計原則，相對集中布局。

租賃住房及其配套設施應與所在地塊商品房屋同步設計，并按土地出讓合同的約定開工，竣工和交付。分期開發的項目，首期開發中應落實租賃住房，并确保租賃住房和相應配套基礎設施、公建設施同步開工、同步竣工、同步交付。

（3）其他對企業自持的限定：

若企業未按土地出讓合同約定，項目設計文件要求足額建設租賃房屋，或租賃房屋建設進度滞後于所在出讓地塊其他商品房屋的，住建部門暫緩辦理該項目的商品房預售許可或銷售備案。

對于未經批準将租賃住房違規銷售的企業，由住建部門責令整改，可作為不良行為記入企業誠信檔案，并在信用長沙網站予以公示，并通報相關自然資源和規劃部門取消相關企業後續參與本市土地招拍挂資格。

二、政策解讀

看了上面的政策是不是還有些雲裡霧裡？

什麼叫競自持面積？？？我太難了

别急！

通知中所說的“競自持面積”及含義？

由開發商自持商品住房，并将全部作為租賃住房，不得銷售！對于這部分開發商自己先買下的商品房的面積，就是通知中說所說的“自持面積”！

那麼很明顯開發商如果真自己買下房子，隻收個租金，那絕對比起賣房得到的利潤要小很多。

雖然目前的政策是住宅性質租賃住房需自持運營滿10年，商業性質租賃住房滿5年，期滿後可申請上市銷售。但是把新房住成了老房子，也會很難賣得出去！

明白了這一點，整個通知瞬間簡單了吧！

小結

before：在此政策之前，土拍所有開發商隻有競價這一種方式。

今年土拍中就已經出現土地太火不斷被加價，最終熔斷停止競價的現象，并且對于一些限價地大家時常直出到最高價！這時大家争執不下，政府隻得通過搖号的方式進行盲選。

after：現在【限地價/溢價】->【競自持面積】->【搖号】

政府在競價後采納了“競自持面積”方式，大家出價到頂了，好的，我們就下一輪，以你承諾的該土地上所建的自持商品房面積，再進行一輪PK！

這時如果再雙方到達100%！（一般太難出現，但是長沙土拍誰說的準，就是這麼瘋狂），最後再進行搖号抉擇。

三、影響

此次政策，針對開發商無疑是向他們提出了更高的要求，其實企業自持商品房并不是什麼新鮮方式。

早從2016年開始，北京就率先開啟了“限房價、競地價、競自持”土地出讓方式，并且由北京萬科率先競得首個100%自持的住宅地塊。此後，上海、廣州、杭州等地也先後實施了“競自持”政策，而這種土地出讓模式也正成為各城市的重要選項。在期間各地還紛紛頒發《自持租賃新規》，各方面規範企業的對自持住房使用出租的行為，真正做到隻租不賣，合理出租。

然而“競自持”意味着遊戲規則改變了，這無形中加大了開發成本，壓縮了利潤空間。

并且在土拍市場中那些資金不充足，抗風險功能不足的開發商，則會顧慮更多而更難搶到土地！

這一定程度上是在考驗房企對項目淨利潤測算能力及後期操盤能力！倒逼房企提升産品運營和服務力，積極研究租賃住房的開發模式，更加謹慎和理性地拿地。

本來長沙多中心發展，土地還有很多，近年吸引了不少大大小小的地産商前來入駐，這一政策還可能會打消一部分房企的積極性。

再次告訴了大家房地産行業也不容易，買房時的兩項功課也一定不能忘記，那就是多角度好好了解項目的開發商、房屋産權類型！

企業有實力、發展得好，您買的房子才會更好，才能避免買到爛尾樓。

項目房屋産權如果有自持租賃部分，那麼最好買項目規劃中遠離這部分的樓棟與單元，畢竟租戶流動性大，人口相對雜亂出問題不易追溯。

“競自持”下，地産商自持出租的房子加入租房行列，增加了整個市場的可租房數量，一定程度上就可以穩定租房價格，也就是說大家可能租到相比來說更便宜的房子了！

今天的學習就到此結束啦，十月開盤的好房子确實不少，歡迎大家加觀觀微信，進群讨論，助力您獲得更真實的信息。

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