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需求透支後面臨“回調”，返鄉置業難支撐，短期内市場下行壓力較大。

◎作者 / 楊科偉、俞倩倩

城市基本面：戶籍人口超千萬省内第一但1/4人口外流，經濟發展緩慢且“強縣弱市”格局

阜陽，位于安徽省西北部，全市總面積10118.17平方千米，下轄3區、4縣、1市。城市定位而言，與宿州、淮北、蚌埠、菏澤四市同屬中原城市群東部承接産業轉移示範區内。

人口層面，2019年年末全市戶籍人口1077.3萬人，據抽樣數據常住人口825.9萬人，總人口居全省第一，但常住戶籍人口比為0.77，約25%的人口超250萬人外流。

經濟層面，2019年全年GDP為2705.0億元，總量不及合肥1/4，論人均GDP，又不如亳州、六安這幾座經濟總量排名倒數城市。從格局來看，又是典型的“強縣弱市”格局，下轄太和縣、颍上縣、臨泉縣等三縣GDP總量占全市近半數，市轄三區僅27%。

城市交通是阜陽近年來一大亮點。京九鐵路縱貫境内，與漯阜、青阜、阜淮鐵路一起，使阜陽成為五路交彙、八線引入的全國六大路網性鐵路樞紐之一。随着鄭阜高鐵、商合杭高鐵的通車，對阜陽加速融入長三角一體化發展有極大推動作用。

市場變化

01

2019年下半年開始退熱下行2020年10月“降價潮”但去化效果一般

統計局數據顯示，2016-2018年屬于樓市高速增長期，尤其是2016年，商品房成交面積達663萬平方米，同比增長88%，近乎翻番，2017-2018年均保持20%以上的增幅，2019年同樣保持穩中有增态勢，商品房銷售面積1144.0萬平方米，增長9.3%。

從房價變動情況來看，整體房價穩步上行，2017年達階段性高點6649元/平方米之後，出現了後繼乏力的現象，2018年小幅微降2%，2019年持穩在6652元/平方米。

結合實際調研反饋，2016年前阜陽樓市整體平穩，2016年下半年因前期供應消耗殆盡，新項目尚未入市，供應面臨“空窗期”，加之城市舊改持續推進，拆遷帶來的新增需求量巨大，整體市場呈現供不應求格局，房價跳增顯著，從5000多元/平方米上漲至7000多元/平方米，迎來“搶房潮”，一房難求。“賣方市場”主導下，開發商開始采取綁定車位等方式賣房，一直延續到了2019年年中，車位售價在12-18萬元/個不等。

2019年7月，随着城南華潤阜陽中心首開便取消綁定車位的規定，同時開盤價格顯著低于同類産品200-300元/平方米，阜陽市場開始步入下行區間。

2020年3月售樓處陸續開放，迎來一波放量，5-6月市場顯著下滑，“金九”表現同樣不佳，10月城南部分樓盤推出了較大的折扣，降價跑量，整體城南房價由“9”字頭跌至“8”字頭，部分項目折扣低至85折。

新入市的陽光城、石榴集團、高速地産等項目基本都采取了低開策略，開盤基本在8000元/平方米左右，不過首開當天去化均不足100套，市場整體去化不佳，下行壓力加劇。

區域房價

02

東控、西拓、南進、北優房價梯度：城南新區>颍泉、颍東>經開

目前阜陽的總體發展規劃為“東控、西拓、南進、北優”：東控為以嶽家湖為中心，推進颍東新城發展；西拓為加強祥源文旅城、西湖新區、職教園區等建設；南進為重點推進城南新區一期以及高鐵片區建設；北優則是重點發展泉河兩岸生态經濟示範區、泉水灣濕地公園、祥源颍淮生态旅遊開發以及循環經濟園區等。

目前來看，阜陽房地産基本可以分為颍州區的老城、城南、城西、經開、合阜産業園闆塊，颍泉區闆塊和颍東區闆塊。我們此次重點調研了城南、颍泉、颍東闆塊，各區域房價梯度：城南占據房價高地，均價在8000-10000元/平方米，颍泉和颍東相對剛需，價格在6500-9000元/平方米，經開屬邊緣區域，價格在5000-7000元/平方米不等。

政策環境

03

政策穩定且相對寬松

首套首付二成、二套三成

僅阜南縣限售

2018年3月，安徽省阜陽市阜南縣出台《關于促進房地産市場平穩健康發展的實施意見（試行）》，其中對二套房、三套房進行了限售規定，為阜陽市首例。《意見》規定，阜陽市阜南縣居民在縣裡名下已有二套住房，購買第三套（及以上）商品住房後5年内不得上市交易，非阜南縣戶籍居民在縣裡名下已有一套住房，購買第二套（及以上）商品住房後8年内不得上市交易，起始時間以購房人繳納契稅時間為準。

2019年以來阜陽房地産政策整體趨穩，由防“防大漲”向“防大跌”轉變：2019年2月阜陽國土資源局挂牌出讓的5宗土地階段性取消限價，2019年10月雖未出台明确政策，但部分樓盤已出現網簽備案低于物價備案95折将影響網簽備案。

步入2020年以來，政策面延續“房住不炒”，2020年8月4日，安徽省阜陽市住房公積金管理中心發布了關于落實住建部等國家部委有關住房公積金貸款政策的通知，對住房公積金個人住房貸款有關政策進行調整，其中包括停止向購買第三套及以上住房的職工受理和發放住房公積金貸款。此外，繳存職工第二次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。目前阜陽購房首套20%，利率5.88%，二套30%，利率6.37%。

項目去化

04

城南品牌項目聚集、流量盤主導月均100-200套颍泉、颍東紅盤銷量占比過半

城南闆塊為城市發展新中心，區域内交通便利，配套醇熟度不斷攀升，品牌房企紮堆，客戶認可度頗高，為改善聚集區。步入2020年下半年以來整體去化轉淡，标杆項目華潤阜陽中心10月大促，享受8個點優惠，月去化在200套左右，融創淮河壹号定位高端，10月去化84套左右，而新入市的陽光城、石榴集團、高速地産等項目基本都采取了低開策略，開盤基本在8000多元/平方米，不過首開當天去化均不足100套，市場觀望情緒濃厚。不過總體來看，區域各盤銷售相對平均，有2-3個流量盤主導。

颍泉和颍東發展較為極端，區域内依托單個紅盤主導，單盤銷量在區域占比高達50%以上，其餘樓盤貢獻度相對偏低。具體來看，颍東闆塊集交通、商服、産業、文娛為一體的城市東部副中心和綜合性生态宜居新城，區域内東湖世紀城為标杆項目，千畝大盤，自建學校，分七個住宅片區開發，項目均價略高于周邊同類産品400-500元/平方米，2019年月均去化可達400-500套，疫情之後月均去化也維持在100-200套。

颍泉闆塊自然環境資源加持，且老城闆塊配套輻射，客戶認知度加好，宜居宜業；與颍東闆塊相似，市場容量、存量雙高，可選擇空間較廣。中梁山河甲地為區域紅盤，主打學區房概念，配備颍泉區實驗二小和十九中雙學區，目前在售均價高層達到了8500-8600元/平方米，與城南新開盤項目基本持平，顯著高于周邊同類産品1000元/平方米，目前月均去化90-120套不等，而區域内其他項目月均去化僅為30多套。

客群偏好

05

城南新區可吸引“三區四縣一市”高端置業颍東、颍泉地緣性剛需為主

城南新區占據房價高地，基本可以吸納阜陽“三區四縣一市”的高端置業客群，客戶主要來自于颍州老城、臨近郊縣的臨泉和阜南，占比在80%以上，颍州和颍泉客戶合計占比在10%左右。以城南區域的融創淮河壹号為例，高層産品郊縣鄉鎮客戶占比可達30-40%，洋房主要客群集中在老城改善。

颍泉和颍東以地緣性客群為主，主要吸附本地和臨近郊縣，譬如颍泉可吸附太和縣客群，颍東可吸附營商縣和亳州的立新縣客群。以颍東的東湖世紀城為例，客戶主要以本地地緣性客群為主，占比在80%以上；而颍泉區的中梁山河甲地客群主要來自于颍泉老城，占比在90%以上，郊縣客群相對較少。

從客戶産品偏好來看，剛改客戶青睐110-120平三房，滿足一步到位需求，150平以上面積段因總價過高，去化存在壓力。同時學區也是客戶置業首要關注因素之一，中梁山河甲地學區溢價可達到1000元/平方米，成交量依舊好于周邊競品。

購買能力

06

總價天花闆：剛需100萬改善150萬，月供壓力大于首付

阜陽“兩極”分化比較顯著：一方面對于颍州城南改善片區而言，總價天花闆基本在150萬元，單價9000-10000元/平方米的125平高層備受購房者青睐，而單價11000元/平方米的140平以上洋房面臨去化難題；

另一方面，對颍泉和颍東等剛需片區而言，總價天花闆基本在100萬元，因本地居民工資基本在4000-5000元/月，首套首付僅為兩成，因而月供壓力大于首付，月供基本在4000元以内可承受。以颍東區東湖世紀城為例，去化最快的戶型為110-120平，而目前剩餘房源主要為150平以上的大戶型産品。

當前，城南片區項目普遍降價，客戶觀望情緒較為濃重，尤其是改善客群，成交周期會延長，不過若房價整體維穩，這部分改善需求仍有進一步釋放的空間。

土地市場

07

總量回落與區域“冷熱不均”城南地王頻出而颍泉、颍東流拍普遍

從CRIC監測數據來看，2015-2018年阜陽涉宅用地成交量穩步增加，2018年達曆史高點2764萬平方米，2019-2020年迎來穩步回調期，2020年1-10月涉宅用地成交量也已突破1019萬平方米，較2019年同期大幅下降了35%。不過伴随着品牌開發商的進駐，成交樓面價波動上行，2020年前10月已達2058元/平方米。

整體土拍市場顯著“冷熱不均”：颍州區為熱點闆塊，土拍市場相對較熱，品牌開發商集中拿地，2019年兩宗地王均屬于該區域，一宗為2019年3月11日，弘陽地産以759萬/畝拿下處于經開與城南闆塊交彙處的[2018]-111地塊，刷新阜陽目前最高單價，成為萬衆焦點，同時案名也已正式向外公布——弘陽府。一宗為2019年3月21日，寶星置業702萬元/畝摘得阜陽颍州區[2018]-124号商住用地，溢價率37.6%，成交樓面價4050元/平方米，亦是阜陽第二宗700 萬元/畝地塊。2020年城南區域土拍熱度不減，11月6日，碧桂園以759萬元/畝成功競得融創淮河壹号北側限價地塊，還需配建4100平方米安置房。土地市場競争激烈主要源于城南可供競拍的土地量相對有限，相較而言，颍東和颍泉空地較多，土地市場較為冷淡，流拍現象普遍。

總結展望

08

需求透支後面臨“回調”返鄉置業難支撐

短期内市場下行壓力較大

當前阜陽樓市基本處于前期需求透支後市場穩步下行期，一方面經曆了2016年下半年以來房價“翻番”，加之棚改貨币化推動，已有一波剛需和改善置業需求釋放完畢；另一方面，2020年以來“解綁車位”、“降價潮”等現象層出不窮，也說明整體阜陽樓市正逐步從“賣方市場”向“買方市場”轉變，短期内客戶的觀望情緒還是比較濃厚，購房周期也有延長的趨勢。此外，阜陽作為人口輸出大市，今年也并沒有較為顯著的“返鄉置業”現象，也從側面說明了疫情之後，整體購買力相對乏力的事實。

此外，值得關注的是，目前阜陽品牌房企競争格局還是比較嚴峻的，一是目前招拍挂淨地價格較高，但售價上漲乏力，也使大型房企利潤空間相對有限；二是城南區域品牌房企項目紮堆，3公裡内20個樓盤在售，産品同質化現象較為嚴重，後期去化承壓。

典型項目一：融創淮河壹号

區位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：颍州區城南闆塊淮河路與颍上南路交彙處

物業類型：洋房、高層

總戶數：914戶

裝修：毛坯

開盤時間：2019年8月31日

主力戶型：

3室2廳1廚2衛123平方米；4室2廳1廚2衛142-144平方米；4室2廳1廚3衛162平方米

項目點評：首開在2019年8月，目前推出樓棟基本售罄，餘下200多套房源尚未推出，項目均價基本與周邊二手房均價持平：項目所在淮河路二手房均價在阜陽最高，高層均價9000-10000元/平方米，洋房均價12000元/平方米。

項目去化來看，疫情之後整體銷量不及疫前，“金九銀十”推出特價房源活動，優惠力度在2-3萬元/套不等，加速項目去化，10月去化約84套，在區域内名列前茅。

從客群結構來看，高層産品鄉鎮客群占比較大，達到了30%-40%，而洋房産品主要是老城區改善客群購買。

項目營銷方式，本身自建渠道和全民經紀人，并未與分銷合作，全民經紀人獎勵機制為高層稅前1萬元/套，洋房稅前3萬元/套。從成交效果來看，目前自建渠道成交客戶占比在40-50%，自然到訪客戶占比在30%-40%，老帶新全民經紀人客戶占比在10%-30%。項目工作日一天到訪量為40組，自然到訪與自建渠道占比各一半。目前來看，客戶普遍偏好125平洋房産品，總價在150萬以上的大面積高總價洋房去化難，月供壓力大于首付。

典型項目二：東湖世紀城

區位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：颍東區王樓路以南、衆興路以西、辛橋路以東、何莊路南北兩側

物業類型：洋房、高層

總戶數：6709戶

裝修：毛坯

開盤時間：2019年1月30日

主力戶型：3室2廳1廚1衛96平方米；3室2廳1廚2衛105-131平方米；4室2廳1廚2衛129-139平方米；4室2廳1廚3衛150平方米

項目點評：項目體量較大，為千畝大盤，分七個區域開發，目前已經全部推出，尚有八區的800-900套房源尚未去化。因項目開盤時間較早，目前在售八區高層售價在6500-7200元/平方米，洋房均價在7400-8300元/平方米，較首開價格漲幅在500-600元/平方米。

項目去化來看，2019年月均去化在400-500套，疫情之後的2020年銷量顯著下滑，月均去化僅為100-200套，究其原因，一方面購房需求經曆了前期釋放，迎來了階段性瓶頸期；另一方面目前在售八區産品面積段普遍較大，高層在130-150平不等，洋房在129-180平不等，總價偏高，月供明顯超出了剛需客群的承受範圍，目前來看剛需購買者的總價天花闆在100萬，110-120平面積段産品适銷對路。從客群結構來看，客戶主要以本地地緣性客群為主，占比在80%以上；拓客手段上，項目與本地分銷合作，分銷成交占比在20%左右。目前案場到訪以約訪客戶為主，自然到訪一天僅為2-3組。

典型項目三：中梁山河甲第

案場圖

地理位置：颍泉區界首路與東坡路交口（十九中、實驗二小旁）

物業類型：洋房、高層、小高層

總戶數：3056戶

裝修：毛坯

開盤時間：2019年10月5日

主力戶型：3室2廳1廚1衛87-95平方米；3室2廳1廚2衛105-120平方米；4室2廳1廚2衛130平方米

售價：高層8500-8600元/平方米，洋房9300-9500元/平方米

項目點評：特色在于雙學區，因中梁投資1億元幫助政府擴建學校，因而不受到交房1年才能上學的限制，隻要今年買房，明年便可就讀周邊的颍泉十九中和實驗二小，是颍泉區域内的銷量、售價的TOP1。項目于2019年10月首開，推出了1000餘套房源，開盤當前售罄，此後陸續加推，節奏為1個月加推1-2棟樓，一期地塊共計1800多戶，目前32号樓在售，二期地塊共計700多戶，除37号樓小高層沒開，餘下全部開完，項目自開盤以來，目前已經售出2000多套房源。在售戶型面積段為88-125平，高層95-105平，洋房120平去化最佳。首開高層均價在8100-8200元/平方米，目前價格穩步上行值8500-8600元/平方米，較周邊同類住宅溢價在1000元/平方米，不過整體銷量位于區域前列，疫情前2019年月均去化200-300套，疫情之後2020年月均去化也在100多套。從客群結構來看，颍泉老城占比在90%以上，郊縣客群相對較少。目前拓客主要是自建渠道，沒有分銷。到訪量工作日一天自然到訪5組左右，約訪客戶在10組左右，周末更多。

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