老盤新賣，總是會讓人心裡覺得有疙瘩。如果再加上天賦條件不夠硬，那心裡的糾結就更多一些。此次寶山兩個盤就是這樣：保利葉上海、經緯和泰苑，都是10年以上的老盤，拿出了“壓箱底”存貨來賣。

這樣的樓盤，一方面有所見即所得的利好，另一方面也有産品陳舊、審美過時的不利因素，再加上還有拆遷房轉售，心裡好感度會進一步降低。

但是，即便如此，眼下的上海樓市“倒挂”威力無窮，300萬 買進外環内機會也稀缺，兩個項目有一定的性價比。

而對于這兩個項目，我們的建議是，有積分的還是等等四批次，低積分又特别鐘情顧村闆塊的選手推薦保利葉上海。

400萬 買外環邊還是香的

當下的上海新房值不值得買，就看一二手倒挂。理論上，這個規律在大部分的闆塊都是通行的，最高限價帶來短缺，也就必然是搶手的。

而保利葉上海，我們來探究下。

小區位于顧村公園以北，滬太公路以西的”西顧村“。西顧村作為當年以動拆遷安置小區為主體而發展起來的新興大型居住闆塊。

此次，項目推出房源是前期拆遷遺留的工程，最後一棟樓（該幢樓位于菊太路和寶太路交界處）一共30層，2梯4戶，層高2.8米，毛坯交付。戶型有三種，附贈面積特别多，所以得房率很高，2房的得房率有82%，3房的得房率約100%。236套約82-94㎡的2-3房，備案價5萬/㎡，總價段約410-470萬。

我們可以有幾個維度的對比：與二手對比同小區挂牌房源基本在5萬3-5萬9之間，意味着一平米倒挂在7000-9000之間，買到毫無疑問是賺的，雖然比不上網紅闆塊的倒挂水平，但也依舊不錯；

與全市400-500萬總價區間地段對比，顧村緊貼外環并且是主城，周邊生活配套成熟，顯然也具有優勢，其他的400-500萬隻能買到嘉定、松江新城，與市區連接便利更有優勢；另外，當下的上海外環邊上，新房基本6萬 以上，二手房10萬也都非常多，比如大虹橋，莘莊，江橋、外高橋，所以顧村的性價比還是非常明顯的，但闆塊能級确實也有差距。

與精裝房對比，項目毛坯交付，意味着未來裝修還需要花費2000-3000元裝标，也即倒挂的空間需要減掉裝标。綜合來看，整個價格的優勢還是明顯的，如果能再加上地鐵天賦，則毫無疑問是爆款。但項目距離地鐵較遠，距離顧村公園站約2.2公裡，需要接駁。

鍊家網同小區同面積段挂牌二手房戶型可作參考：

B2-84㎡3房2廳1衛（附贈26㎡，紅框标出部分是贈送面積）

B1-96㎡3房2廳2衛（附贈36㎡，廳是東西朝向）

B3-96㎡3房2廳2衛（廳是南北朝向，附贈36㎡）

周邊生活配套成熟，龍湖天街、顧村公園、華山醫院、鹿鳴學校基本能滿足居住生活。

項目周邊新房市場，7月19日剛售罄的中企光華雅境就在項目北側1.2公裡的距離，那戶型比葉上海好多了，4.75萬的單價還包括精裝修，有日立中央空調等。可惜已經售罄了。

不過，還有一個新盤-建發熙和府，位于距離本案北側2公裡的位置，距離7号線潘廣路約700米，戶型是89-119㎡3-4房，聯動價47500元/㎡，部分裝修部分毛坯。如果對戶型比較看中的，可以期待一下，預計第四批次會入市。

至于二手房，正如前文提到的，目前保利葉上海一、二期的成交單價在5.8-5.9萬元/㎡左右，這次加推樓棟的備案價在50000元/㎡，倒挂率在16%，可以說買到就賺到。而且是現房，款清直接就能交房了。盡管戶型不算特别好吧，但贈送面積多啊，價格還算相對便宜。隻是不是想買就能買到，現在售樓處在哪裡還沒有影子呢

300萬 能去外環内拆遷房小區嗎？

300萬 買進外環内，上一個出現這種機會的是經緯學府陽光，而這批次裡，有這種機會的還是經緯。不過，一個是純正的商品房，二手房價7萬 左右；一個是動遷房小區，二手房價眼下報價5萬3左右。

雖然也隻隔了一條滬太路，但從這裡就可以看出，上海商品房小區和動遷房小區的巨大價值差異。而這種差異，大概率也會決定兩個項目的市場影響力。來看經緯和泰苑，建面約60-114㎡共計157套，備案價5.4萬，總價段約324-615萬。

戶型圖如下：

項目位于滬太路4099弄，經緯城市綠洲的對面，距離7号線南陳路站直線距離約1.4公裡。價格上，基本可以忽略倒挂，鍊家上的挂牌價沒有超過5萬4。另外，同樣不靠地鐵，距離上大路約2.3公裡，需要接駁。

整個小區品質，可以直接看實景：

典型的動遷房小區，最早一批于06年交付，并且是樓梯房，毛坯交付，要記住，今天的上海樓市，樓梯房注定會越來越不值錢，生活居住也多有不方便。

但項目也有一個很硬核的亮點，即項目對口上師大附屬經緯實驗學校，九年一貫制，屬于不錯的教育對口學校，對于有學區需求的年輕家庭相對理想。

由此，綜合來看，項目優劣勢非常明顯，地段，硬核學區，醇熟居住配套都值得擁有；而樓梯毛坯，拆遷房品質，可能會極大影響居住舒适度，以及未來價值。

對于這個項目，我們建議有學區需求并且預算有限的年輕家庭。如果你更青睐有潛力的新房産品，我們建議你看看其他。

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