前幾年熱播的《都挺好》劇中

蘇大強想和保姆小蔡結婚

為了能讓保姆小蔡安心住在房内

蘇大強想在房本上加上保姆小蔡的名字

為此遭到了兒女們的強烈反對

再到今夏熱播的《三十而已》

劇中顧佳的父親早年喪偶

一人獨自生活

某天顧佳夢到父親突發心髒病

身邊連個打120電話的人都沒有

第二天一大早

顧佳便去探望父親

和其商量晚年養老問題

顧佳提到找保姆安監控

搬過來和自己同住等選項

無奈都被父親一一拒絕

現實生活中，面對上述兩難問題，有些老人一方面想給悉心照顧自己又無處居住的保姆或後老伴兒一份居住保障，另一方面又想把自己的房産最終留給自己的兒女繼承。

這樣兩全其美的心願，自《民法典》新增居住權制度後都可以實現了。

那麼

讓我們一起通過《民法典》來看看

如何設立居住權

以及通過遺囑設立居住權

都有哪些特殊要件

《民法典》中居住權的設立

《民法典》物權編第一分編中的第十四章規定了居住權制度。其中第三百六十六條規定：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。第三百七十一條規定：以遺囑方式設立居住權的，參照适用本章的有關規定。

可見根據上述法律規定，居住權是一種用益物權，房屋所有權人通過合同或遺囑的方式設立居住權，居住權人即有權對他人的房屋享有占有、使用的權利。也就是說，即便以後房子被賣掉或繼承，新房主也不能要求居住權人搬離，居住權人可以安心居住在房子内，享有居住房子的權利。

遺囑中設立居住權的特殊要件

居住權的設立方式有兩種，即通過合同設立和通過遺囑設立。雖然《民法典》規定以遺囑方式設立居住權的，參照适用居住權一章的有關規定，但是基于《民法典》繼承編的相關規定，遺囑設立居住權較之合同設立居住權，在設立要件上有其特别之處，且《民法典》并未對遺囑設立居住權作詳細規定。在司法解釋尚未出台前，筆者結合《民法典》繼承編的相關規定，歸納以下幾點要件供大家參考：

1. 遺囑設立居住權，不以書面形式為必要條件，應以符合遺囑法定形式和效力為準。

《民法典》第三百六十七條第一款規定，設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。可見，合同設立居住權，采用的是嚴格書面形式要件。

那麼對于遺囑設立居住權是否也要采用嚴格書面形式要件呢？根據《民法典》繼承編的規定，遺囑的法定形式有自書遺囑、代書遺囑、打印遺囑、公證遺囑、錄音錄像遺囑和口頭遺囑。通常前四種遺囑均采用的是書面形式，那麼在錄音錄像遺囑、口頭遺囑中設立居住權是否有效呢？筆者認為，設立居住權的嚴格書面要件主要是針對合同設立居住權而言的。對于遺囑設立居住權來說，隻要是符合遺囑的法定形式且遺囑有效，那麼以錄音錄像遺囑、口頭遺囑這種非書面形式的方式設立居住權也應是合法有效的，這也能充分尊重并還原立遺囑人的真實意願。

2. 遺囑設立居住權，自繼承開始時設立，登記并非生效要件。

《民法典》第三百六十八條規定，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

那麼通過遺囑設立居住權的，居住權何時設立？如果也适用自登記時設立，就會面臨以下兩個問題，一是如果立遺囑人在生前去登記機構辦理居住權登記，那麼此時立遺囑人尚未死亡，遺囑也未生效，遺囑可能存在被撤銷、變更以及無效等諸多法律後果。如果居住權自登記時設立，勢必會與遺囑的上述變動産生矛盾之處。二是立遺囑人去世後，繼承人依據遺囑取得房屋的所有權，如果繼承人拒絕配合辦理居住權登記，如果适用登記生效要件，則居住權人實際将無法享有居住的權利。因此，對于用益物權的居住權來說，無論采登記生效主義或登記對抗主義，通過遺囑設立取得居住權的權利人在行使權利時均會面臨上述權利實現困境。

基于遺囑繼承的特殊性，通過遺囑設立居住權，應根據《民法典》第二百三十條、第一千一百二十一條的規定，因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。繼承從被繼承人死亡時開始。那麼通過遺囑設立居住權的，應自繼承開始時設立。即通過遺囑設立居住權不采登記生效主義，若要對抗善意第三人，居住權人可在取得居住權後向登記機構申請居住權登記，以公示自己的居住權，維護自身合法權益。

此外，根據《民法典》第三百六十九條、第三百七十條的規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

通過遺囑如何設立居住權

根據上述《民法典》的規定，如果老人想要在去世後把房子留給子女繼承，又想讓老伴兒或保姆等他人在房子裡安心居住，他隻需要訂立一份遺囑，在遺囑中将房子由子女繼承，并在房子上為老伴兒或他想要居住的人設置法定的居住權，這個居住權的期限可以具體為幾年，也可以是直到居住權人去世為止。這樣一來，老人去世後，享有居住權的權利人便能依據遺囑安心踏實地在房子内一直居住生活。老人的子女也可以依據遺囑繼承房屋的所有權，在居住期限屆滿後，自由處分房屋。

遺囑中設立居住權，認可和保護了民事主體對住房保障的靈活安排，滿足了特定人群的居住需要，在避免了不必要紛争的同時，維護了家庭的和諧穩定，讓大家真正做到“都挺好”。

注：配圖來自網絡

供稿：北京一中院 吳揚新

編輯：馬相桐 程穎

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