交付即維權，似乎已成一個難以逃脫的魔咒。

對于這個問題，不僅客戶和房企頭疼，官方也開始“着急”了。

繼部分房企主動實施工地開放之後，今年，多個城市陸續推出“先驗房後交付”的制度，要求項目提前邀請業主走進工地查驗工程，提前進行質量風險暴露。一旦措施在各地進一步推廣，“工地開放”、“預驗房”等将成為房企不得不面對的一個挑戰。當然，這對于減少客訴，提升項目交付成功率，也将發揮正向的作用。房企如何做好工程建設過程的公開化、透明化？又該如何借助“先驗房後交付“倒逼工程管理的提升？今天就來談談這些話題。

多個城市推行先驗房後收房

政策引導工程建設走向透明化

最近，山東省住建廳發布通知，決定在全省新建商品住宅中全面推行“先驗房後收房”制度。通知稱，去年以來，青島、濟南等市聚焦住宅工程交付質量問題，積極探索“先驗房後收房”模式，取得良好成效。

接下來，山東将在全省新開工建設的商品住宅中全面推行“先驗房後收房”。該制度主要分為住宅工程質量信息公示、分戶驗收、業主查驗三個環節。其中，涉及到購房者參與的，是業主查驗環節。該環節包括兩個階段：

第一個階段，是在建設過程中允許業主進入工地，重點可以查驗觀感質量和材料的使用情況。

另一個就是正式收房前，業主可以進入到自己所購買的這套房 子内部，重點查驗水電暖設施的安裝和裝飾裝修部分的質量狀況。

山東不是獨例。安徽六安等地也在今年試點推行“先驗房再交付”。據公開信息，六安要求房地産開發類住宅工程在組織竣工驗收前，須開展為期不少于兩天的“業主開放日”活動，邀請全體購房業主參與其中。

根據要求，建設單位要首先建立分戶驗收“一戶一檔”，并建立電子檔案、生成唯一二維碼，業主在對房屋查驗時，先掃描住宅室内公示的分戶驗收二維碼，了解住宅分戶驗收情況，然後再對照分戶驗收内容進行核驗。此項制度的實施不僅為該市住宅工程品質提升工作提供政策指導，而且充分保障購房者在收房過程中的“參與權”“知情權”和“監督權”，還能減少新建房屋質量維權糾紛的發生，做到質量責任追溯管理，切實保障購房者的合法權益。

這一制度出來之後，購房者叫好一片。作為房企，對此恐怕壓力不小。但如果反過來想，這一制度對于房企而言，也不失為一種鞭策。一方面，提前暴露風險，有利于提升交付效果。另一方面，倒逼房企加強管理，提高産品質量。

事實上，在官方喊話之前，很多房企已經主動在内部推行工地常态化開放、交付前預驗房，其中部分房企還将其制度化，成為工程管理體系的一部分。

1、工地開放常态化

以綠城中國為例，毛坯項目總共會有兩次工地開放日活動，精裝修項目則會開展三次。在交房前的一個月，還會組織一次業主的100%的預驗房。

綠城集團已經将“全國工地開放日做成一個固定活動。工地開放日期間，位于全國各地的數十個項目會打開工地大門，接受購房者的參觀。而綠城旗下子公司綠城管理還在工地開放日期間邀請委托方、媒體和社會大衆與購房者一起走進工地參觀和檢驗。

萬科也早已推行工地開放常态化。在一些地區，萬科的項目不不僅是節點性的開放，項目在建在售期間，業主可以提前任選時間和置業顧問或前置管家進行預約，進入工地真實感受現場工地狀态。

2、建造過程可視化、透明

除了定點的工地開放活動，一些房企還設法将工藝工法、驗收标準等、材料部品等信息公開，實現項目建造過程的可視化。

比如旭輝提出的透明工廠，形成了标準透明、材料透明、過程透明、檢驗透明、服務透明等5大透明和12大體驗，将晦澀難懂的建築材料、建造工藝等以透明化、可視化、可觸摸的方式呈現在大衆眼前。 截止目前，旭輝已經在全國做了100座透明工廠。

此外，随着直播的火爆，也有房企将這一技術引入到工地上，将攝像頭實時對準工地現場，購房者可以随時随地“雲監工”。戳這裡，了解智慧工程6.0

比如華僑城某項目就将多台4G高清攝像頭、全景4G高清球機安裝至工地的爬架、塔吊和城市展廳頂部，7×24小時雲直播，将施工現場原生态展現在購房者的手機上。

盡管購房者未必真的會全程“圍觀”，但主動公開工地現場，無疑是需要很大的勇氣和自信的，這對于強化購房者的信任感也有積極作用。

3、交付前組織多重驗收

很多房企已經建立一套較為完整的交付驗收流程，在項目交付前，通過分戶驗收、模拟驗房、聯合驗房、預驗房等多種手段，将主要風險消滅在交付前。以佛山萬科為例，精裝交付前有模拟驗收、聯合驗收、工地開放和交付評估四個環節，多重驗收和評估，提高交付的成功率。

客戶參與并監督項目建設

對工程管理提出了更高挑戰

這幾年，大量房地産項目陷入了“一交付就維權”的困局。今年這種大環境下，購房者對期房的“不安全感”更是達到空前。一些購房者不敢買期房，一些買了房的天天跑到項目附近觀察項目是否正常施工，還有一些為了看看房子質量，甚至翻越圍牆進入工地。這種種迹象，都說明了當前房地産市場亟需重塑開發商與購房者之間的信任關系，讓購房者更放心的去買房。

“先驗房後收房”政策措施正是在這樣的背景下橫空出世。這對于購房者而言，無疑是一劑定心丸。對房企而言，則是一份不小的挑戰。項目建造過程要接受客戶的深入監督，産品“出廠”前還必須經過客戶驗收，這對于房企的工程管理能力、團隊協同程度、風控管理能力等都提出了更高要求。

一、要有風險前置能力，提前預知并消除風險

傳統的地産項目交付流程中，客戶購房以後僅在交付階段會再次與房企産生交集。由于工程建設周期長，專業壁壘高，購房者與開發商之間的互動又極少，彼此間存在很大的信息不對稱，這些潛在的矛盾到了項目交付才集中爆發，導緻項目交付難、客戶投訴多的情況頻繁發生。尤其近幾年，這種現象更為嚴重。

項目交付難，首先源于客戶對産品質量的不滿意。邀請客戶走進工地，肯定不是随便逛逛，而是有備而來的。如果房企不能準确抓住客戶的“痛點”，很容易吃力不讨好。

房企要更懂客戶，更精準的把握客戶的訴求。最直接有效的方法，就是從曆史項目上總結經驗，用舊項目的客訴數據來指導新項目的風控動作。尤其是客關部門所收集到的數據要沉澱、歸類、總結，形成常見問題清單，并對問題進行溯源，從源頭上找到問題的預防方案。

也有房企要求，設計、工程等部門，要參與項目回訪。比如項目交付一兩年後，設計部門要到項目上，聽聽業主對于房屋以及社區的意見，從中挖掘産品提升的思路和要點。

同時，做好客戶的預期管理，避免過度、虛假承諾。從以往的經驗看，很多項目出現大規模的客訴，很大一個問題出在銷售人員的口頭承諾上。一些營銷人員為了賣房子，對項目的設計、配套等過度描述，導緻客戶對産品的期待過高，而交付出來的成品又存在極大落差，便容易引發客戶的不滿。戳這裡，了解智慧工程6.0

随着“先驗房後交房”這一措施的推廣，項目的用材用料乃至建造過程将更為透明，任何偏差都可能被暴露出來。因此，房企對于營銷的宣傳材料以及銷售人員的說辭等的管理要更為規範，任何對外信息都必須嚴謹真實，避免誇大其詞，過度承諾等情況發生。

二、工地成為新“戰場”，地産工程要扛起質量大旗

這幾年，房企主動開放工地，正是為了展示工程質量的實力，強化客戶的信心。有的房企甚至将“看過工地再買房“作為一個宣傳口徑，工地也成為繼售樓處之後的又一營銷“戰場”。

客戶參與并監督項目建設過程，也意味着地産項目不僅“成品”要經得住客戶驗收，材料、部品、半成品乃至工地環境都要能“扛”得住客戶的考驗，這将倒逼工程管理水平的提升。

一方面，重點抓客戶關注度高、出現頻率高的缺陷。

項目開發中涉及的工序工藝極多，質量管控不可能面面俱到，工程部門首先抓住客戶最為關注的質量缺陷，消除關鍵客訴隐患。

比如對于滲漏、空鼓、開裂這三大質量通病，從材料管理、工藝标準和驗收流程等各個方面進行嚴格規範。例如門窗防水試驗，一小時都不能少，這個過程甲方工程師要盯緊；施工組織要科學，比如衛生間，側排地漏要在防水工程完成前進行開孔安裝，避免後續開洞破壞防水層等等。

另一方面，工程部門主動與其他職能部門加強協同溝通。

無論是“先驗房再交房”，還是現階段房企普遍推行的“以銷定産”，都要求房企各部門之間的協同拉通必須比以往任何時候都充分。舉個例子，圖紙的一些工藝做法，不一定适合現場情況，也未必是最優做法，工程部門要積極與設計拉通，共同優化工藝工法，而不是被動的埋頭苦幹，照單全收。

三、重塑與供應商的合作模式，建立背靠背的信任關系

“先驗房後交房”，不僅考驗房企，也考驗着供應商，尤其是總承包單位這樣的核心供應商，其工程管理能力的強弱，在很大程度上決定了項目在質量進度安全等方面的成敗。

地産項目提升交付水平，必然也離不開供應商的支持。

由于低價中标、墊資施工等痼疾存在，房企與供應商之間的關系一直難言和諧，部分房企甚至将供應商當成“提款機”，尤其去年以來房企暴雷拖累了一大批供應商，更是讓雙方的關系陷入僵化。

房企與供應商之間，亟需重新建立信任關系。

從長遠來看，強大的供應鍊能力将是房企最重要的競争力之一，對于房企降本增效提質都有着不可替代的作用。現階段，無論是出于“先驗房後交房”的需要，還是房企自身提升交付能力的需要，房企都應加強與供應商的溝通，改善合作關系，讓供應商實力為房企實力的加持。

比如說，工地開放階段，通過材料溯源、材料信息透明化的方式，展示項目在材料部品方面的優勢；邀請供應商參與到宣傳資料的制作、現場的講解說明，将更加有說服力；供應商也會有動力參與項目的宣傳，從而吸引更多潛在客戶關注房企和項目。讓雙方在合作中實現更多的互利雙赢。

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