編者按

2020年，實體商業面臨着無數的考驗。居家隔離使客流斷崖式下滑，購物中心空置率高，消費疲軟帶來業績低迷……一系列的挑戰與磋磨不斷拷問着在疫情下艱難前行的實體商業。

然而在危機中洞見轉機是實體商業最令人欽佩的一點。過去的一年内，我們看到了實體商業的警惕和果斷，在不斷變化的秩序中，立足當下，放眼未來，尋找新機。

作為行業的觀察者，商業地産觀察特别策劃《煥活城市，喚醒商業》

系列選題，通過對比北京購物中心2020-2021年的調改動作，窺探疫情承壓之下，标杆購物中心的“謀”與“變”。希望借此汲取成熟的經驗，助力行業在持續發展的每一個階段，為采取明智的行動做好準備。

2020年，新冠疫情的發生給商業地産造成不可避免的影響，全國衆多購物中心出租率下降，客流、租金受損。但不少抗風險能力強的購物中心積極摸索應對，創新商業模式、加快業态更疊、引入強勢IP品牌，在此過程中化危為機，衍生出行業發展的新趨勢。

作為京西最早發展成熟的商圈，公主墳商圈正在煥發出新的活力。近日，商業地産觀察來到改造後煥新亮相的北京印象城，并與項目團隊進行了一番深入的交流。

1 調改近半品牌店鋪，出租率重回巅峰

2010年開業的北京印象城，坐落于公主墳商圈的核心地帶，周圍3公裡範圍内居住着100萬以上的人口。在這個辦公樓和住宅交疊的區域中，工作和生活着大量事業單位員工和消費能力較強的居民。相對豐富的業态和堅實的客群基礎使北京印象城一直保持着一個比較可觀的客流量。

然而，突如其來的疫情打破了這種穩定，讓北京印象城意識到變革的必要性，也加入到實體商業轉型的大潮中。

北京印象城項目合夥人張雪嬌對商業地産觀察表示，疫情對服裝零售沖擊比較大，掉鋪現象集中，北京城市公司及項目在幫扶存續的服裝零售品牌經營和銷售的同時，重新梳理了服裝零售的定位，根據行業現狀和當下更注重運動和健康的消費場景，亦從年輕家庭客群的需求出發，确定要聚焦于更多運動休閑和潮流品牌。

在新引入的服裝零售品牌中，最具代表性的有國際運動品牌Champion，和潮牌TINDAR的北京首店，以及大火的本土國潮品牌李甯的新店也剛剛在北京印象城盛大開業。

在緊扣項目定位的前提下，為順應市場潮流、滿足周邊消費者的需求，北京印象城吸納了三星、OPPO、小米等數碼類店鋪，六福、老廟、老鳳祥、萃華珠寶等珠寶首飾品牌，以及更多兒童教育和美容護理品牌。

同時，洞察到消費者對特色餐飲的需求，北京印象城引入連續兩年摘得米其林一星的萃華樓和獨具民族特色的巴紮屋新疆餐廳，二者無論是店鋪面積、銷售額還是客單價，都在整個項目的餐飲品牌中名列前茅。

本着和場内現有品牌差異化經營的原則，和目前體驗式消費的趨勢，也考慮到市場中開店意向比較強的品牌，北京印象城在疫情之後還引進了高坪效的大力度折扣店鋪好特賣、北美傳奇咖啡館“Tim Hortons”、互動性極強的有範兒柯爾鴨公社等等，都受到了消費者的一緻好評。

據悉，2020年第二季度至今，北京印象城新增品牌數量93家，調改品牌占比50%，疫情前、中、後的出租率分别為99%、89%和98%。科學的調改不僅讓出租率重回理想狀态，也使業态配比更加健康，提升了項目的抗風險能力。

2 雕琢沉浸式餐飲街區，引進電影院補充業态

疫情之後，消費者比以往對價格更敏感，同時會為自己信任的品牌買單。因此，北京印象城重新梳理項目定位，在緻力于成為社區型購物中心标杆的同時，更加注重品質和性價比。

張雪嬌稱，在定位上，雖然北京印象城基本上還是定位于品質生活社區Mall，但是側重上确實有一些變化，首先是突出特色餐飲，除了引進新疆菜、萃華樓，更是将地下一層美食街區重新打造成國潮主題街區。

2021年6月至9月中旬，北京印象城大刀闊斧地改造了地下一層的美食街區，不僅優化了動線，還把軟裝裝飾以及品牌進行全面重新調改，終于在9月19日以“食貳局”之名整體正式亮相。在品牌方面，通過切分鋪位和引入網紅品牌，使品牌數量增加超過20%，極大地提升了品牌豐富度；在就餐環境方面，增加共享就餐區，打破空間局限、增強聚客能力。

疫情之後，北京印象城還将至潮影院引入地下一層，一千平的電影院擁有四個标準廳，共四百個座位，全都配備了舒适的皮沙發。電影院在補充購物中心内的業态、增加主力店的同時，也創造了不俗的銷售額。

得益于一系列全新品牌的招商和引進，北京印象城銷售額實現了實質性的飛躍。尤其是今年五一期間7個品牌同時開業，8月份也有多個品牌同開，接着9月中旬的中秋節，地下一層改造完畢，讓項目迎來今年的高點。

目前，得益于提供了更多強體驗的消費業态和品牌，北京印象城2021年的銷售額預計達6.1億，較2020年提高25%，穩步恢複至疫情前水平；客單價更是較2020年提升5成，回血能力頗為強勁。

3 圍繞年輕家庭客群，打造品質社區Mall

北京印象城建築面積超過7萬㎡，東西兩個大天井的設計，讓這個中型體量的購物中心擁有十分舒适的動線。現在，消費者除了享受齊全的餐飲服務和兒童品牌服務之外，還能在逛街的同時，享受更多黏性較強的體驗類服務。

實際上，除了地下一層的改造，北京印象城在2021年還完成了外廣場的改造，其不僅成為周邊社區居民茶餘飯後活動的好去處，也為周邊購物人群營造了輕松悠閑的消費氛圍。

外廣場在6月份亮相以後，增加了很多的便民和互動設施，比如具有喊泉功能的智能音樂噴泉，和西廣場包含小山丘、滑梯、傳聲筒、時光走廊等設施的兒童遊樂區，深受孩子們的歡迎，吸引了更多人流量。甚至有一些商戶主動提出，希望在外立面投放廣告。可見這種顯著帶動人流的方式，能夠誘發更大的商機。

北廣場則因地制宜，新設立籃球場、羽毛球場、迷宮、寵物休閑區，讓居民可以在這裡運動和遛狗。預計從明年開始，尤其是從四月中旬到十一這半年的時間，廣場上的人氣将會達到新的高點。

随着疫情的常态化，和消費升級進程的日益加速，城市居民對于日常消費的要求提升至新高度，購物中心的品牌調改也進入常态化。為了更好地吸引核心客群進行高頻消費，北京印象城将持續轉型升級，優化業态配比，多角度滿足消費者日常生活和社交所需。

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