新年伊始，各地大大小小的樓市新政，一個接着一個。

作為強二線城市的東莞，更是火力全開，在政策面已經徹底裸奔了。

01

根據人行最新通知，1月6日起，東莞最新住房差别化信貸政策調整如下：

1、全市不分區域統一政策，且不查房。

2、不再區分普通住房和非普通住房，即面積144㎡以上的執行同樣的首付款成數和利率政策。

3、首次購房（無房無貸），首付成數最低2成，利率LPR-20bp，即4.1%；

4、僅有房貸結清記錄的，首付成數最低3成，利率LPR-20bp，即4.1%；

5、有1套房貸在供的，首付成數最低3成，利率LPR 60bp，即4.9%；

6、有2套房貸在供的，暫停發放房貸。

用一句話來說，第3條是王炸，從現在開始，首套首付一律2成，關鍵還不分普通住宅和豪宅，利率也降至曆史新低。

很明顯，這條房貸新政是在呼應領導的話，對于購買第一套住房的要大力支持。

結合時間線來看，不得不說，東莞做出的反應非常迅速，剛聽完領導講話，回去就加班加點把方案趕出來了，并且馬上傳導到市場，打響新年樓市第一槍。

而距離上一次東莞出台新政，即取消全域限購，是在2022年12月26日。

算下來，兩次利好政策的出台時間，前後還不到半個月，刺激力度持續加碼。

東莞如此密集地出台樓市政策，既令人歎為觀止，也讓人覺得是情理之中。

02

回顧2022年東莞樓市，有兩個關鍵詞。

一邊是瘋狂救市，一邊是持續低迷。

據不完全統計，去年東莞累計出台樓市調控政策10餘次，包括“4.28新政”、“莞七條”、“7.4新政”等等，其中涉及土地拍賣、新房認購、限購區域調整、房企融資、房貸利率等多個層面。

從放寬土拍拿地條件，到全面放開限購政策，再到下調房貸利率，為刺激房地産市場，東莞可謂是拿出了滿滿的誠意。

然而，一年下來，東莞給出的成績單卻不盡如人意。

據東莞合富數據顯示，2022年全年新房成交約29479套，2021年是44077套，同比下滑33%，創近6年來新低。

二手房全年成交約2萬套，比起去年的21087套，同比減少7%。

在房價方面，東莞基本和深圳一樣，多半新盤都在降價促銷，二手房價格也逐漸回落，尤其是過去炒作比較熱的松山湖區域，跌幅最為明顯。

成交量明顯萎縮，市場預期不足，導緻的結果是房企拿地也不積極了。

數據顯示，2022年東莞挂牌26宗商住地塊，其中成功拍出20宗，約247.8萬㎡，同比下滑近5成。

全年賣地總成交金額372.2億元，比2021年的589.1億元，同比下跌37%。

可以看出，過去一年，哪怕是在利好政策瘋狂輸出的基礎上，東莞樓市的整體表現都非常疲軟。

03

幾乎沒有人否定東莞這座城市的能級，萬億GDP城市，工業重鎮，世界工廠，同時毗鄰廣深兩座一線城市，人口在2021年就突破了千萬，是重要的人口流入地。

按理說，作為一個要産業有産業，要人口有人口，要經濟有經濟的特大城市，政策在這麼大幅度的放開下，會虹吸大量潛在買家，為什麼結果卻如此慘淡？

除了大環境普遍不景氣，很大一部分還在于，東莞樓市相對依賴大哥深圳。

可以很肯定地說，如果深圳樓市今年沒有出現明顯起色，東莞、惠州等臨深片區，即便出台再多利好政策，各種放開，各種裸奔，所起到的作用性也是微乎其微。

好比東莞前幾次出台的重磅利好政策一樣，剛開始确實能提振信心，刺激一點成交量，但等政策的熱度過去，市場很快又趴下了。

如今，東莞徹底裸奔，一線城市近期也開始進行試探性松綁，比如深圳全面推廣二手房“帶押過戶”，比如廣州部分房産可以“雙證合一”。

住建部、央行、銀保監會，最近更是集體下場送溫暖，各種呵護房地産。

氣氛烘托到這裡，信号其實已經非常明朗了。

結

至于此時此刻的東莞，能不能入手？

如果是剛需，現在去挖掘優質的筍盤，是個不錯的機會。雖然不能買入即漲，但剛需提前上車也無可厚非，因為東莞遲早還會漲，就是個時間的問題。

如果是投資，我建議再等等，同時記得密切關注深圳。東莞樓市能不能啟動，主要看深圳；東莞房價能不能起飛，還是看深圳。

最後，再提醒大家一句。

接下來的樓市政策，一定會越來越密集，力度一定會越來越大，今年想在深圳置業的朋友，記得重點關注一線市場。

遇到價格合适的真筍盤，該出手時就出手。

本文完。

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