3月5日，房博士發起了《3·15樓市曝光台丨西安哪家樓盤最“坑”？歡迎爆料！》，一經發出，便引發不少網友的關注。

更是收到衆多粉絲關于虛假宣傳、停工爛尾、經濟糾紛……等各類投訴爆料，其中數量最多的莫過于停工爛尾。

留言截取

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有人說，如今問你家交付了嗎，還不如問你家交房PPT做了嗎？

回顧2021年的西安樓市，樓盤延期交付、因質量問題爆發維權等現象屢見不鮮，甚至還出現了一邊開盤，一邊維權的“景象”。

“我走過最長的路，就是開發商的套路”，這句話成為了很多買房人的現實寫照。

前期征集中，有不少網友爆料自己買的項目停工、甚至有爛尾風險……據房博士統計，有超50個項目，具體名單如下：

這與去年的市場大環境息息相關。

2021年樓市的上下半場分化明顯，信貸收緊以後，房企資金獲取受限，市場急速向下，銷售、土地、投資紛紛遇冷。

也因此大部分爛尾的原因都是開發商資金方面的問題，而西安又經曆了全運、防疫兩大考驗，購房者的耐心和對房企的信任被不斷透支，未來，不排除将會有更多的項目出現停工。

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作為購房者，遇到這種事情，一般首先想到的就是維權，以前維權的方式多為拉橫幅、喊口号、穿維權服裝……，現在是做PPT、開公衆号、官網投訴甚至寫論文。

這裡不得不說維權界天花闆——蘇甯雲著業主！

2021年9月16日開始 ，網上開始多了關于西安蘇甯雲著項目的報道，起因是從2021年1月開始至2021年9月項目停工，并有細心業主發現貸款合同中約定支付賬戶時開發商一般賬戶，并非備案的資金監管賬戶，并據不完全統計，當時約有600餘人購房者沒有打入資金監管賬戶，當申請要求公開賬戶時又出現了種種問題。當然，最精彩的還屬于2021年10月11日業主發布的主題為《把孩子逼成啥樣了，西安蘇甯雲著業主驚現“論文維權”》10W 的年度熱點文章，并沖到該時間段微博熱搜NO.1。

随後康橋悅蓉園業主博士“論文維權”、海外友人視頻維權——

沣東XX蘭亭公館業主自撰文言文維權——

自從我們發布征集以來，大到交房無期、血本無歸，小到空鼓、漏水，解決無望，每個事情背後都透露着滿滿的無奈和酸楚。

雖然維權方式越來越高級，維權的平台越來越多，但購房者的問題并不是都能順利得到解決，那麼，如果你入手的項目真的停工了，該怎麼辦？

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買房無小事！

對每個人來說，買房是一件慎重考慮的大事，一輩子也就一兩次，一套房也許是很多人一輩子最大的投資，也是一輩子的希望。

奈何樓市水深，很多時候防不勝防，所以買房隻能“自學成才”，慎之又慎。

等待觀望？聚衆鬧事？法院上訴？房博士特邀陝西永嘉信律師事務所專職律師：孫劍律師為大家支招！

一、項目停工、一再延期交付，開發商該如何賠償，購房者走哪些維權渠道更高效、快捷？

理論的權利：繼續要房，遲延交房的違約金；解除合同要錢，并承擔利息。

實際行使：兩難。

孫劍律師意見：

1、在這種情況下，除非能确定要到錢，否則傾向要房，因為業主居住權利大于其他權利（工程款債權、銀行債權、其他債權等）。在破産、開發商轉讓資産、或被執行時，業主居住權都會被優先考慮。

2、團結起來與開發商、政府溝通，等資産處置、盤活。

二、買房前與置業顧問口頭多次确認三成首付後交了10萬定金，後因銀行面簽時候要求首付款追加至四成，但購房者沒有支付四成首付的能力，開發商不退10萬定金違規嗎？

孫劍律師意見：

理論上，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導緻商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當将收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

實務中這個主要看證據，即有沒有證據證明開發商知道你是按三成首付進行準備購房的。

三、業主買房後，開發商挪用監管資金至項目停工爛尾，業主如何追責？

孫劍律師意見：

西安市商品房預售資金監督管理辦法、城市商品房預售管理辦法(2004修正) 第十四條　開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地産管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。違規行為記入征信黑名單。

1、在這種情況下，除非能确定要到錢，否則傾向要房，因為業主居住權利大于其他權利（工程款債權、銀行債權、其他債權等）。在破産、開發商轉讓資産、或被執行時，業主居住權都會被優先考慮。

2、團結起來與開發商、政府溝通，等資産處置、盤活。

西安現在攤大餅比較嚴重，向東、向北、向西30公裡左右都有項目在賣，每一個項目都能夠講出一個牛逼的規劃，不了解西安城市發展的購房者往往會被銷售人員忽悠暈了頭。

四、銷售商與業主簽訂返租協議，業主購買商鋪後，與銷售商約定3年辦理網簽備案，開發商與銷售商解除協議，業主拿不到返租租金，且一直未辦理網簽，購房者如何維權？找開發商還是銷售商？

孫劍律師意見：

1、不具有房産銷售的真實内容或者不以房産銷售為主要目的，以售後包租、約定回購等方式非法吸收資金，屬于非法集資，可能構成犯罪。

2、涉及兩個法律關系。

商品房買賣合同。此時，業主有權要求辦證，或者考慮能否以無法辦證為由解除合同。

房屋租賃運營協議。這個可能會複雜點，要具體分析合同：簽訂主體是開發商還是銷售商，内容上與買賣合同有沒有關聯。可以考慮繼續要租金，或考量能否因無法支付租金能解除買賣合同。

3、但如果回到開發商無錢可退，而且開發商商業運營不賺錢。那麼業主就是陷入兩難，沒有達到投資目的，但退房又無錢可退。

五、買受人以未載入買賣合同條款的《銷售廣告》及《宣傳資料》内容向出賣人主張權利，能否獲得法院支持？

孫劍律師意見：

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任。據此可知，銷售廣告和宣傳資料的說明和允諾被視為買賣合同條款必須同時具備以下兩個條件：

1、所做的說明和允諾具體确定；

2、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響。

六、交房條件

孫劍律師意見：

1、關于房屋交付條件問題，作為買受人，在接收房屋時除了要對整個房屋進行驗收外，還應要求出賣人出示《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》和《竣工驗收備案表》(簡稱“兩書一表”)，因為大多數購房人并非建築領域的專業人士，對房屋的驗收也僅憑感官，而《竣工驗收備案表》是經建設主管部門對房屋的建設資料進行全面審查後出具的，一般情況下，房屋取得《竣工驗收備案表》即标志着房屋已具備法定的交付條件。

2、房屋達到交付條件且出賣人履行了通知收房的義務，買受人無正當理由拒絕收房的，出賣人交房通知确定的交房時間視為買受人實際收房時間。

3、買受人在收房時應要求出賣人出具《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》和《竣工驗收備案表》(簡稱“兩書一表”)，在房屋已取得“兩書一表”的情況下，房屋的主體結構或地基基礎一般不會存在嚴重的質量問題而影響居住使用，此時房屋如果存在其他的質量問題，買受人可以在收房的同時将房屋存在的問題記載于驗收文件中，并要求出賣人限期整改；買受人也可以拒絕收房，但該拒絕收房的理由不屬于“正當理由”，将不會受到法律的保護。

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