民法典關于物業收益的條文?這是一起較為複雜的物業糾紛案例，我來為大家科普一下關于民法典關于物業收益的條文?以下内容希望對你有幫助!

民法典關于物業收益的條文

這是一起較為複雜的物業糾紛案例。

（案例較長，可能需要閱讀十五分鐘，但對于業主準備起訴物業公司的，這個案例非常值得參考，證據非常翔實）

大運村的業主，等物業公司前腳走，後腳就去法院起訴了，要求返還小區的公益收費共100多萬，經過一審二審判決，法院支持了50多萬，其他的50多萬沒有支持，因為扣除了一些維護費用，還有一些費用是沒有證據的。

從這個案例可以看出，物業公司，特别是一些大型社區的物業公司，利潤還是相當豐厚的，由于小區自身人氣資源産生的一些收益，沒有返還給小區業主，其實是侵害了業主的合法權益，使物業公司得到了超額的利潤。

從這個案例學習到：

一是，對業主來說，要敢于維權。結合本案，因業主精通法律，比如對股東的連帶責任，這些較為專業的法律都知道得這麼清楚，還收集了相當詳細的證據，确屬不易。

二是，約定由于法定。對物業公司來說，在物業合同裡面，最好約定清楚哪些收益歸屬物業公司，哪些收入是業主共有的，即使占了業主一些便宜，有合同約定，可能還是約定優先。

附：廣州市花都區花城街大運家園業主委員會、廣州大運物業管理有限公司等物業服務合同糾紛民事二審民事判決書

廣東省廣州市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2022）粵01民終11120号

上訴人（原審原告）：廣州市花都區花城街大運家園業主委員會，住所地廣州市花都區迎賓大道105号。

負責人：王煜宇，該業主委員會主任。

委托訴訟代理人：杜志強，廣東卓盈律師事務所律師。

委托訴訟代理人：植婷婷，廣東卓盈律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：廣州大運物業管理有限公司，住所地廣州市花都區新華街永發大道12号A-E棟。

法定代表人：李戰鎖。

委托訴訟代理人：吳小慶，廣東合拓律師事務所律師。

委托訴訟代理人：吳夢凱，廣東合拓律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：廣州大運實業有限公司，住所地廣州市花都區永發大道12号。

法定代表人：遠勤山，該公司董事長。

上訴人廣州市花都區花城街大運家園業主委員會（以下簡稱大運業委會）、廣州大運物業管理有限公司（以下簡稱大運物業公司）因與被上訴人廣州大運實業有限公司（以下簡稱大運實業公司）物業服務合同糾紛一案，不服廣州市花都區人民法院（2020）粵0114民初17011号民事判決，向本院提起上訴。

本院于2022年5月5日立案後，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

大運業委會上訴請求：

撤銷一審判決第一項、第二項和第四項，改判大運物業公司向大運業委會返還2014年3月至2020年6月期間的公共收益1098505.14元，并支付非法占用公共收益期間的利息損失（利息損失自資金占用日起至2019年8月16日按中國人民銀行同期商業貸款利率計算，2019年8月17日起至實際清償日止按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；

改判大運實業公司對第1項上訴請求承擔連帶清償責任；

本案一、二審訴訟費用由大運物業公司、大運實業公司承擔。

事實和理由：

一審判決認定大運物業公司未向大運業委會返還全部公共收益的事實正确，但對大運物業公司侵占的公共收益總額計算有誤，未将其侵占的全部收益款項計入賠償數額。

其一，在大運物業公司管理小區期間，其掌握全部公共收益的管理和财務資料，從未披露、移交給大運業委會，其應就此承擔更多的舉證責任。

其二，從一審調查取證的銀行流水可見，2019年11月12日至2020年7月13日僅8個月的停車費總額已達51553.97元，其中2020年1月2日至6月29日的停車費為48050.43元，這與大運物業公司在一審提交的《公共收入明細》所列“2020年1-6月臨停費25450元”相差兩倍。

可見，《公共收入明細》的數據明顯是虛假的，大運物業公司故意報低停車費收入，一審判決以虛假的《公共收入明細》作為認定停車費數額的依據有誤，相當于少算了大運物業公司實際侵占的停車費款項。

其三，大運業委會在一審中提交的《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》是大運物業公司向廣州市花都區住房和建設局提交的文件，由大運家園小區業主通過信訪渠道取得。

該報告載明，大運物業公司在2014年至2017年期間的公共收益收入共計877601.53元，其中，“臨停車收入”部分共計232729.89元。

該報告載明的公共收益收入具體數額是大運物業公司向政府部門自認的事實，應當以其自認的最高額數據計算公共收益收入。

一審判決按公共收益30%的比例酌定扣除226303.03元作為公共收益管理費用缺乏事實依據。

根據《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十四條的規定，即使大運物業公司主張在其侵占的公共收益中扣除相應的經營成本，也應就成本的支出及合理性承擔舉證責任，而大運物業公司在物業服務期間從未向小區業主公示過公共收益的收入、支出和成本。

在大運物業公司未能就其主張的公共收益經營成本的支出及合理性舉證的情況下，應承擔舉證不能的不利後果，對其主張的經營成本支出不予扣除。

一審判決認定大運物業公司與大運實業公司不構成人格混同及過度支配與控制有誤。

大運實業公司作為大運物業公司的股東，在持股期間的财産與大運物業公司的财産存在混同的情況，大運業委會在一審中提供的證據可以予以證明，且大運物業公司提交的支出證據中也有大量大運實業公司簽訂的合同及内部報銷單。

由此可見，大運實業公司作為大運物業公司的控股股東對大運物業公司過度支配與控制，直接幹涉操縱大運物業公司管理小區及決策過程，大運物業公司完全喪失獨立性，大運實業公司就其持股期間對大運物業公司占用公共收益應承擔連帶賠償責任。

綜上，一審判決部分事實認定不清，請求二審法院支持大運業委會的上訴請求。

大運物業公司二審辯稱：

大運業委會未提供證據證明其主張的公共收益。

一審法院已酌定成本扣除30%，并無不當。

大運物業公司與大運實業公司是兩個獨立的主體，财務獨立，因大運物業公司欠大運實業公司的款項，大運實業公司現已起訴大運物業公司，一審法院也判決大運物業公司向大運實業公司償還款項。

大運物業公司上訴請求：

撤銷一審判決，改判駁回大運業委會的全部訴訟請求；

本案一、二審全部訴訟費用由大運業委會承擔。

事實和理由：

一審判決大運物業公司返還公共收益系适用法律錯誤。大運物業公司已提供大量證據證明将全部公共收益用于涉案小區共用部位和設施設備大中修、更新、改造。

根據大運物業公司與涉案小區業主簽訂的《大運家園前期物業服務合同》第四條的約定和《物業管理條例》第五十三條、《廣東省物業管理條例》第五十八條的規定，前述費用本應由住宅專項維修資金承擔，現因種種原因未從住宅專項維修資金中開支，大運物業公司從公共收益中支出上述費用，節省了專項維修資金，專項維修資金有更多的餘額去支付後續費用，涉案小區全體業主都是受益者。

大運業委會主張2017年11月之前的公共收益，即便要返還，也因超過訴訟時效而不應得到支持，一審判決認定的訴訟時效起算日有誤。

大運物業公司自進駐涉案小區以來，每年都收取公共收益，涉案小區的業主對此是知情的。

根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條的規定，大運業委會應在其知道或應當知道權利受到侵害之日起算而非大運物業公司退出涉案小區之日。

大運物業公司已将應移交的物業管理資料及文件移交給大運業委會，一審判決大運物業公司再次移交屬認定事實和适用法律錯誤。

雙方均确認大運物業公司向大運業委會移交過文件，且大運物業公司提交了照片、物業資料移交清單予以證明。

大運物業公司是主動移交前述資料的，沒有必要不移交，涉案小區現有的物業也能正常運轉，依照常理足以認定大運物業公司已移交了物業管理資料。

本案證據不能證明大運業委會具有原告主體資格，一審判決認定事實和适用法律錯誤。

根據《物業管理條例》第十五條和《中華人民共和國物權法》第七十六條的規定，大運業委會的訴訟請求屬于需要業主共同決定的事項範圍，大運業委會需得到全體業主或業主大會的授權才能代表業主提起訴訟。

大運業委會雖提供其自行制作的彙總統計表，但未提供其他證據證明表格的真實性，不能認定其具有本案主體資格。

綜上，請求二審法院撤銷一審判決，駁回大運業委會的訴訟請求。

大運業委會二審辯稱：

大運物業公司作為大運家園小區的物業公司，本身負有對小區共用設施設備和附屬建築物、構築物的日常維修、養護的責任，相關的維護管理費用已包含在物業管理費之中，一審判決對大運物業公司主張的各項支出不予扣減是正确的。

大運物業公司的物業收費方式是包幹制，根據《前期物業服務合同》第二條和第四條第二項的約定，其主張的支出如電補漏防水、天面、地下停車場改不鏽鋼門、排水維修、房牆維修、伸縮縫維修、水泵緊急維修、漏水、排污泵維修、光纖維修、供用電維修、外牆鋼挂石維修、牆面磚及其他零星維修工程等均屬于物業管理費已包括的服務項目，暫不論支出是否真實，前述項目本不應從業主公共收益中支付。大運物業公司以集中、累計開票支付或集中維修的手段将本應由物業費承擔的支出列為業主公共收益支出，應不予确認。

根據《前期物業服務合同》第四條第二項和第七條的約定以及《物業管理條例》第五十四條的規定，非中修、大修項目包含在物業費中，而中修、大修項目應從專項維修資金内支付，不在專項維修資金内支付的應報業主委員會或經物業管理區域内相關聯業主三分之二以上同意。大運物業公司主張的前述支出項目未經公示和小區業主表決同意使用，且屬于包含在物業費内的服務項目，不能計入公共收益支出。

大運物業公司提供的大量賬目資料不全，主要是付款憑證及審批表，沒有會計賬目不能證明該支出項目的科目信息等内容和其收取物業費的使用情況，也不能證明該賬目屬于大運物業公司，未經合法審計不能證明支出合理性和合法性。

本案未超過訴訟時效。雖然公共收益自2014年就開始産生，但是大運物業公司提供物業服務具有時間上的連續性，在其服務期間從未向業主公開過公共收益的收支情況，其于2020年6月30日才退出涉案小區的物業管理，退出時也未與大運業委會進行公共收益交接，此時間點應認定為大運業委會知道或應當知道權利被侵害的時間。因此，訴訟時效期間應從2020年6月30日開始計算，大運業委會于2020年10月28日向法院提起訴訟，并未超過訴訟時效。

大運業委會提起本案訴訟已經過全體業主大會表決授權，原告主體适格。大運業委會是經全體業主表決選舉成立的，并取得業委會備案回執，是涉案小區業主大會的執行機構，能夠對外代表全體業主執行小區事務。

大運業委會在提起本案訴訟前已召開業主大會并取得授權，大運業委會為此提交了相關表決文件、小區公示照片原件以及大量業主大會召開期間的業主投票照片、唱票視頻、居委會監督視頻予以證明。

而且，2020年7月4日業主大會唱票當日，居委會曾派員到現場監督，法院亦可向居委會查證。

大運物業公司在退出涉案小區物業服務時，未向大運業委會移交全部物業管理資料，一審判決其移交是正确的。

大運物業公司未向大運業委會及新的物業公司移交物業資料，因缺少許多設備的圖紙和建築圖紙，小區内許多設備損壞後無法進行維修，業主隻能支出更多成本去整體更換，新物業公司的物業管理工作也難以開展。綜上，請求二審法院駁回大運業委會的上訴請求。

被上訴人大運實業公司二審未到庭，亦未提交書面答辯意見。

因本案糾紛，大運業委會于2020年10月28日訴至一審法院，請求判令：

大運物業公司向大運業委會返還2014年3月至2020年6月公共收益約1098505.14元，支付占用公共收益的利息（自資金占用日起至2019年8月16日，按中國人民銀行同期商業貸款利率計算；自2019年8月17日起至清償之日止，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；

、大運物業公司向大運業委會移交物業管理資料及文件；

大運物業公司将損壞的監控、消防設備等公共設施、設備恢複原狀；

訴訟費用由大運物業公司負擔。

大運業委會于2020年12月2日增加訴訟請求：

大運實業公司對第1項訴訟請求承擔連帶清償責任。

一審法院經審理查明：

案外人王育燕（甲方）與大運物業公司（乙方）于2014年2月12日簽訂《前期物業服務合同》。第二條關于物業管理服務内容，約定：

管理與物業相關的工程圖紙、業主/物業使用人檔案與竣工驗收資料等；

房屋建築共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位指房屋主體承重結構部位（包括基礎、内外承重牆體、柱、梁、樓闆、屋頂等）、戶外牆面、屋面、公共門廳、樓梯間、走廊通道、配電箱、水泵房、消防監控室、公共平台、蓄水池等；

共用設施設備和附屬建築物、構築物的日常維修、養護和管理，共用設施設備指共用的給排水管道、加壓水泵、避雷網、供電線路、照明設施、消防設施、安防監控設備、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的管理用房等；

消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理。

第三條關于物業管理服務質量，約定：

綜合管理：3.每半年對房屋及設施設備進行一次安全普查，根據普查結果制定維修保養計劃，并組織實施。

運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理，并建立完善的檔案管理及保密制度。

物業共用部位、共用設施、設備日常運行維護：

共用設施設備按照項目配套建設管理，運轉正常，維護良好，有設備台賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄，對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理記錄。

公共照明設備完好率90%以上。

安全管理。

消防設施設備完好無損，可随時啟用、消防通道暢通，制訂消防應急方案等；

中央監控室實施24小時安全監控并及時記錄。

智能化系統運行維護。

保障物業智能化設施的日常運行正常，及時維護。第四條關于物業服務費用（不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用），約定：

物業服務費。住宅按建築面積1.60元/平方米/月計算，商鋪按建築面積2.50元/平方米/月計算。

物業服務費的構成。

物業服務企業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等費用。

物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。乙方負責共用設施設備的日常維護保養，包括公共地方照明、給排水及消防設施、電梯、發電機等。中修、大修項目不包括在物業服務費内，從維修資金内支出；如有更改原用途或不在維修資金範疇内支付的費用，報業主委員會或經物業管理區域内相關聯業主三分之二以上同意後由業主共同分攤。

物業管理區域清潔衛生費用；

物業管理區域綠化養護費用；

物業管理區域秩序維護費用；

辦公費用；

物業服務企業固定資産折舊；

物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用；

法定稅費；

用于業主的其他費用。

第七條關于專項維修資金的管理與使用，約定：根據有關規定，本物業建立共用部位、共用設施設備保修期滿後大中修、更新、改造的專項維修資金，按照國家有關規定和标準繳存。專項維修資金的使用，由乙方提出年度使用計劃，經當地物業服務行政主管部門審核後劃撥。出現小區住宅共用部位、共用設備設施發生突發性損壞，不及時搶修将危害人身或樓宇安全、嚴重影響小區正常生活等緊急情況的，乙方可先行處理，再按照規定辦理維修資金支取手續。專項維修資金不敷使用時，經當地物業服務行政主管部門審核批準，按甲方占有的房屋建築面積比例續籌。……專項維修資金的使用，按國家《住宅專項維修資金管理辦法》的規定辦理。

大運物業公司于2014年3月13日向廣州市國土資源和房屋管理局備案物業服務項目，物業服務合同期限：2014年3月14日起至大運家園成立業主委員會，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。

大運業委會于2020年2月28日向廣州市花都區人民政府花城街道辦事處備案，本屆業主委員會任期2020年2月24日至2025年2月23日。大運家園小區召開業主大會，業主總人數962人，表決授權大運業委會追讨公共收益，參加投票業主人數615人，同意人數607人，參加投票業主的專有部分面積84483.25平方米，同意業主的專有部分面積83563.43平方米。大運物業公司于2020年6月30日退出大運家園小區物業服務區域。

關于公共收益

大運業委會主張：

第1項訴訟請求的返還公共收益，指2014年3月14日至2020年6月30日的電梯及其他共有部位的廣告費，停車場收費，快遞櫃進場費、租住費，中國移動、中國電信等代理費，包括老人活動中心的公共場地出租費用及其他利用小區公共部位的經營所得收益。

其根據《2019年公共經營收支明細》，估算2014年3月14日至2020年6月30日公共收益約1098505.14元，具體以審計金額為準。

大運業委會于2020年11月26日申請委托審計2014年3月14日至2020年6月30日的公共收益。

一審法院于2021年6月29日告知大運業委會明确申請審計的範圍，釋明預交申請委托審計的義務及責任，大運業委會明确不預交審計費用。

大運業委會提供《2019年公共經營收支明細》複印件，下方有“大運物業公司”印章。該表顯示收入合計173448.18元，包括：中國聯通9000元，天天一泉2000元，廣州億來4000元，速遞易10500元，上海億投18900元，中國移動8000元，中國電信5520元，豐巢科技6700元，臨時場租3600元，車位臨停費105228.18元。大運物業公司不認可該表，認為：該表是複印件，2021年1月20日申請鑒定該表印章的真實性。

大運業委會提供《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》複印件，下方有“大運物業公司”印章。大運物業公司不認可該表真實性，且認為所列收入均已超過訴訟時效。該表收入内容如下（單位：元）：

2014年2月-12月

2015年

2016年

2017年1月-11月

合計

臨停車收入

102780

46710

44327.26

38912.63

232729.89

廣告費經營收入

54663.67

53200

47695.15

-

155558.82

共有産權會所及泳地收入

-

-

9708.74

3883.5

13592.24

其他物業服務收入（場租、卡證等收入）

87202.4

33780

127268.84

106435.98

354687.22

合計

244646.07

133690

228999.99

149232.11

756568.17

大運物業公司提供自行制作的《公共收入明細》，具體如下表（單位：元）：

合作方

2014年

3月起

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年1月-6月

合計

（含稅）

折合不含稅（稅率3%）

1

中國聯通

4750

6000

6000

6000

6500

9000

4500

42750

41504.86

2

天天一泉

-

100

1200

1200

1266.67

2000

1000

6766.67

6569.58

3

廣州億來

-

-

-

-

2666.67

4000

2000

8666.67

8414.24

4

速遞易

666.67

2166.67

2500

1666.67

4500

10500

5250

27250.01

26456.32

5

上海億投

-

-

-

-

-

18900

-

18900

18349.51

6

中國移動

6000

8000

8000

8000

8000

8000

2000

48000

46601.94

7

中國電信

4370

5520

5520

5520

5520

5520

2760

34730

33718.45

8

豐巢科技

-

-

-

-

-

2233.33

3350

5583.33

5420.71

9

臨時場租

750

1150

1200

1100

1250

1350

800

7600

7378.64

10

車位臨停費

22015

21710

23179

23610

26045

50385

25450

192394

192394

合計

38551.67

44646.67

47599

47096.67

55748.34

111888.3

47110

392640.7

386808.24

大運業委會提供《合作合同書》《關于建立大運家園室外宏站基站的續約合同（花都區，19年-23年）》、銀行賬戶交易明細，大運物業公司提供《場地使用合同》《智能售水機協議書》《關于建立大運家園室内覆蓋基站的合同》《關于建立大運家園室内覆蓋基站的續約合同（花都區，19年-24年）》《<關于建立大運家園室内覆蓋基站的續約合同（花都區，19年-24年）>的終止協議》《物業租賃合同》《基站租賃合同》《關于廣州花都大運家園室分站址的租賃（2014年度續簽）》《關于解決花都區大運家園内中國電信無線室内覆蓋的協議書》《速遞易合作協議》《豐巢智能櫃協議》《社區公告欄服務合同》《大運家園遊泳池承包合同》，顯示内容如下：

大運物業公司（甲方）與中國電信股份有限公司廣州分公司（乙方）于2014年6月19日簽訂《關于廣州花都大運家園室分站址的租賃（2014年度續簽）》，約定：

甲方将大運家園指定位置提供乙方放置電信設備設施。租賃期限2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金5520元，已包括管理費和稅金。租金按年結算，乙方每年12月25日前交納下一期年度租金。

雙方又簽訂《關于解決花都區大運家園内中國電信無線室内覆蓋的協議書》，約定：

甲方提供大運家園的場地供乙方安裝移動電話室内覆蓋設備，期限2019年1月1日至2023年12月31日，每年管理費5520元，包含稅金。按年結算管理費，從協議生效起始後一個月内首次結算，往後每滿一年結算一次，乙方每年1月31日前交納。中國電信股份有限公司廣州分公司于2014年8月28日向大運物業公司轉賬5520元，2017年2月3日轉賬16560元，2017年11月29日轉賬5520元。

大運物業公司（甲方）與中國移動通信集團廣東有限公司廣州分公司（乙方）于2014年4月1日簽訂《關于建立大運家園室内覆蓋基站的合同》，約定：

甲方同意乙方在大運家園地下室安裝移動電話室内覆蓋系統。合同期限2014年4月1日至2019年3月31日。管理費每年8000元。每一年為一支付周期，每年3月前一次性向甲方預付下期費用。乙方在簽訂合同後30天内向甲方支付2014年4月1日至2015年3月31日首期款8000元。雙方于2019年6月27日簽訂《關于建立大運家園室内覆蓋基站的續約合同（花都區，19年-24年）》，約定：甲方為乙方提供地下室，安裝設備移動電話通信基站設備及配套設備等，合作期限2019年8月1日至2024年3月31日。乙方在首期款一次性補繳2019年4月1日至2019年7月31日管理費2666.67元。本合同管理費合計40000元，不含稅價格38834.95元，增值稅率3%，每年含稅管理費8000元。乙方在收齊甲方付款材料且滿足合同付款條件的情況下，30個工作日内向甲方支付對應周期管理費。雙方于2020年11月21日簽訂《<關于建立大運家園室内覆蓋基站的續約合同（花都區，19年-24年）>的終止協議》，約定：

雙方自2020年7月1日終止《關于建立大運家園室内覆蓋基站的續約合同（花都區，19年-24年）》，管理費已支付至2020年3月31日，乙方需向甲方補繳2020年4月1日至2020年6月30日含稅管理費2000元。中國移動通信集團廣東有限公司廣州分公司于2014年8月26日向大運物業公司轉賬8000元，2015年8月17日轉賬8000元，2017年1月4日轉賬34000元，2017年6月21日轉賬8000元，2017年8月24日轉賬8000元，2018年5月15日轉賬8000元。

大運物業公司（甲方）與中國聯合網絡通信有限公司廣州市分公司（乙方）于2016年6月3日簽訂《物業租賃合同》，約定：甲方提供物業給乙方作為寬帶設備放置點，合同有效期2013年11月1日至2021年10月31日，每年管理費6000元，增值稅稅率3%，不含稅價款5820元，增值稅180元。乙方于合同生效後三十個工作日内憑甲方提供的正式等額增值稅專用發票，向甲方支付2013年11月1日至2016年10月31日的費用合計18000元。以後每年支付一次，每個支付周期的第一個月内支付。雙方于2019年10月18日簽訂《物業租賃合同》，約定：

甲方提供物業及樓頂天面給乙方建設、安裝移動通信設備使用，合同有效期2018年11月1日至2023年10月31日，每年管理費3000元。每12個月支付一次，每個支付周期的第一個月内支付。中國聯合網絡通信有限公司廣州市分公司于2016年6月23日向大運物業公司轉賬36846元，中國聯合網絡通信有限公司廣東省分公司于2017年6月9日轉賬699.03元、23301元。

大運物業公司（甲方）與廣州億來通信科技有限公司（乙方）于2018年5月7日簽訂《基站租賃合同》，約定：乙方在甲方管理的電梯機房樓頂建立通信基站，面積約6平方米。合同有效期2018年5月1日至2021年4月30日。乙方向甲方支付物業管理費每年4000元。基站首次開通運營後30天内一次性支付基站三年費用。

大運物業公司（甲方）與廣東國動網絡通信有限公司（乙方）簽訂《關于建立大運家園室外宏站基站的續約合同（花都區，19年-23年）》，約定：

甲方為乙方提供樓頂，安裝設備移動電話通信基站設備及配套設備等，合作期限2019年1月1日至2023年12月31日，場地使用費合計180000元，不含稅價格174757.28元，增值稅率3%，每年含稅管理費36000元。乙方簽訂合同後7個工作日内交齊首期款。乙方在收齊甲方付款材料且滿足合同付款條件的情況下，30個工作日内向甲方支付對應周期管理費。廣東國動網絡通信有限公司于2014年8月21日向大運物業公司轉賬30000元，2016年11月4日轉賬30000元，2017年6月6日轉賬30000元，2018年4月16日轉賬30000元，備注2014年1月1日至2014年12月31日、2016年1月1日至2018年12月31日租金。

大運物業公司（甲方）與馳衆廣告有限公司（乙方）分别于2014年2月、4月簽訂《合作合同書》，共兩份，約定：

雙方合作大運家園小區37部電梯，安裝共計111個多功能專業電子像框，合作期限自2014年2月1日至2017年1月31日，合計補償甲方133200元；雙方合作大運家園二區2部電梯，安裝10個多功能專業電子像框，合作期限自2014年6月1日至2017年1月31日，合計補償甲方10666.67元。馳衆廣告有限公司于2014年6月23日向大運物業公司轉賬22200元、666.67元，2014年8月20日轉賬22200元、2000元，2015年2月12日轉賬22200元、2000元，2015年8月17日轉賬22200元、2000元，2016年2月18日轉賬22200元、2000元，2016年8月15日轉賬22200元、2000元，備注2014年2月1日至2017年1月31日費用，合計143866.67元。

大運物業公司（甲方）與上海億投廣告傳媒有限公司（乙方）于2018年12月30日簽訂《社區公告欄服務合同》，約定：

乙方使用大運家園小區42幢共42個大堂發布廣告，合同期限2019年1月1日至2021年1月4日，2018年12月25日至2019年1月5日為免費制作期，每年每個450元，服務費每年含稅總額18900元，每年一個結算期，乙方應每期開始前30日内支付。乙方應提供稅率為6%的增值稅普通發票。大運物業公司于2021年1月20日提交《情況說明》，“上海億投廣告傳媒有限公司隻支付2019年服務費18900元”。

大運物業公司（甲方）與成都我來啦網格信息技術有限公司（乙方）于2014年8月29日簽訂《速遞易合作協議》，約定：甲方允許乙方在大運家園物業内安裝、運行速遞易系統，合作期限2014年9月1日至2017年8月31日。乙方向甲方每年支付場地使用費，第一年每年每點2000元，第二、三年每年每點2500元。第一年的綜合管理費在速遞易系統安裝完成後且乙方收到甲方開具的正規發票後15個工作日内支付，第二年的綜合管理費在首次付款日期的次年對月收到甲方開具的有效票據後15個工作日支付。雙方于2018年6月27日續簽《速遞易合作協議》，約定：合作期限2017年9月1日至2020年8月31日，每年每套綜合管理費4500元，按年度支付，每年度首月第15日前支付當年費用。雙方于2018年6月22日新簽訂《速遞易合作協議》，約定：合作期限2018年7月1日至2021年6月30日，每年每套綜合管理費6000元，按年度支付，每年度首月第15日前支付當年費用。成都我來啦網格信息技術有限公司于2014年9月28日向大運物業公司轉賬2000元，2015年11月18日轉賬2500元，2015年11月23日轉賬932元，2016年10月25日轉賬2500元，2017年3月23日轉賬1160.9元，2017年5月23日轉賬91元。

大運物業公司（甲方）與深圳市豐巢科技有限公司（乙方）于2019年8月19日簽訂《豐巢智能櫃協議》，約定：乙方在甲方管理的物業内安裝并運行智能櫃系統1套，協議期限2019年8月20日至2022年8月19日。每套每年含稅6700元（含電費）。按年度支付，合同生效10日内乙方向甲方支付第一年場地使用管理費6700元，第二、三年費用在當年合同開始10日内支付完成。

北京天天一泉淨水設備股份有限公司（甲方）與大運物業公司（乙方）于2015年12月1日簽訂《場地使用合同》，約定：乙方為甲方提供天天一泉售水機安裝面積1平方米，場地使用費與管理費每年1200元，合同有效期2015年12月1日至2018年11月30日。甲方自合同簽訂之日起7日内一次性向乙方支付場地使用費與管理費3600元。甲方向乙方支付3000元作為押金。甲方逾期返還該物業的，按每月200元向乙方繳交場地占用費。佛山市天天一泉淨水設備股份有限公司（甲方）與大運物業公司（乙方）于2018年11月28日簽訂《智能售水機協議書》，約定：乙方為甲方提供天天一泉售水機安裝面積1平方米，場地使用費與管理費每年每台20**元，合同有效期2018年12月1日至2021年11月30日。甲方自合同生效10日内向乙方支付第一年場地使用費與管理費2000元。第二年費用在第二年合同開始10日内支付完成。甲方逾期返還該物業的，按每月600元向乙方繳交場地占用費。

大運物業公司（甲方）與廣州碧澤遊泳池經營管理有限公司（乙方）于2016年4月22日簽訂《大運家園遊泳池承包合同》，約定：甲方将大運家園小區遊泳池（含附屬設施）承包給乙方經營，合同期限2016年5月15日至2020年9月15日。甲方收取乙方管理每年10000元，每年6月1日前付清。乙方繳納給甲方押金20000元。大運業委會（甲方）與廣州碧澤遊泳池經營管理有限公司（乙方）于2017年4月16日簽訂《大運家園遊泳池承包合同》，約定：甲方将大運家園小區遊泳池（含附屬設施）承包給乙方經營，合同期限自2017年4月17日至2022年4月16日。甲方收取乙方租金每年20000元，交納保證金20000元。大運物業公司于2021年1月20日提交《情況說明》，“2016年4月22日與廣州碧澤遊泳池經營管理有限公司簽訂《大運家園遊泳池承包合同》，廣州碧澤遊泳池經營管理有限公司于2016年支付第一年管理費10000元。廣州碧澤遊泳池經營管理有限公司于2017年4月16日與大運業委會另簽訂合同”。

大運業委會提供銀行賬戶交易明細，主張：

大運物業公司另收取租賃費用公共收益18568.75元，包括：精準陽光（北京）傳媒廣告有限公司2014年5月9日2500元至2015年7月10日合計10000元，長城寬帶網絡服務有限公司廣州分公司2014年5月27日4680元，廣州賽壹便利店有限公司2017年10月9日至2020年4月7日合計3888.75元；銀行賬戶交易明細顯示，2017年4月14日至2020年7月22日通過廣州銀聯網絡支付有限公司客戶備付金持續有資金轉入大運物業公司賬戶，萬科物業發展有限公司于2017年6月26日至2020年7月13日多次頻繁轉賬大運物業公司，極有可能存在小區停車費用收入。通過萬科物業發展股份有限公司的銀行賬号轉入2019年11月12日至2020年7月13日停車費51553.97元，其中，2020年1月2日至2020年6月29日48050.43元。

大運物業公司抗辯，其收到的公共收益，全部用于小區公共區域的維修、更新、改造，為此提供施工合同、維修工程清單等證據材料。

關于移交物業管理資料及文件

在訴訟過程中，大運業委會主張：根據《廣州市物業管理暫行辦法》第八十條的規定，第3項訴訟請求的物業管理資料及文件，指其提交的附件一，具體如下表：

一、業主資料

二、業主産權清冊（含電子版）

三、物業管理服務期間配置的固定設施設備及相關資料

1

特種設備誰用登記證原件缺失1份，編号3110401142008055038

2

設施設備買賣合同複印件及安裝、使用和維護保養等技術資料

3

物業質量保修文件和物業使用說明文件

4

物業管理區域内各類建築物、場地、設施設備的清單

5

物業及配套設施的産權清單

6

物業使用、維護、管理必需的其他資料

四、城建資料

1

物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建築、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料

2

綠化平面圖

3

給排水圖

五、其他應當移交的資料和财物（保養記錄表格）

1

物業維修基金産權清冊（含電子版）及已動用物業維修基金的檔案資料

2

物業管理區域内的房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外牆面等共用部位檔案及其維修、養護記錄

3

物業管理區域内的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、安防監控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄

4

物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議

六、電梯随機資料及保養資料、産權資料

1

電梯原廠家電梯圖紙缺39份

七、公共區域經營合同資料

1

物業服務期間利用全體業主的小區共用部位經營的相關資料原件（包括但不限于各項合同、發票、收費票據原件等）

2

物業服務期間利用全體業主的小區共用部位（包括但不限于業主共有的場地、設施設備等）經營獲取的公共收益，以及每年的公共收益收入、支出明細表

八、裝修資料

1

住宅裝飾裝修管理資料

2

裝修押金

九、商鋪管理資料

十、設備設施、消防圖紙

1

建築安裝工程技術資料

大運物業公司抗辯：第五類第1項的物業維修資金産權清冊及已動用物業維修資金的檔案資料，由住房建設部門保存，不屬于我方的保存範圍。其已移交上述列表中的其他全部材料，分别是：2015年6月25日向第一屆大運業委會移交部分資料，2020年6月30日向第二屆大運業委會移交法律規定移交的資料。大運物業公司于2021年1月20日提交《情況說明》，“大運業委會要求移交的資料清單遠超出法律規定的範圍，特别是所列的發票原件不屬于大運物業公司必須移交的範圍”。大運業委會反駁主張：其主張移交的物業管理資料及文件，不包括2015年6月25日已移交的材料。

大運物業公司提供《物業資料移交清單》《大運家園移交清單》《關于廣州大運物業管理有限公司退出大運家園小區物業服務的公告》，顯示：一、大運業委會籌備組加蓋印章，劉瑩于2015年6月25日接收大運家園建築定位平面圖1份、規劃總平面圖1份，車位資料（《車位業主明細表》）1份，商鋪資料（《商鋪業主明細表》）1份。二、大運物業公司自行制作移交清單及加蓋印章，落款日期2020年6月30日，包括：業主資料，業主産權清冊，業主共有場地和設施設備，物業管理服務期間配置的固定設施設備，城建資料，其他應當移交的資料和财物（保養記錄表格），電梯随機資料及保養資料、産權資料，公共區域經營合同資料，設備設施鑰匙（設備房），物業管理用房（消防監控中心、辦公用房），裝修資料，商鋪管理資料，設施設備、消防圖紙。大運業委會未加蓋印章及簽名确認接收。三、大運物業公司自行出具公告，落款日期2020年6月30日，“相關的資料、設備等，已經按照法律規定全部移交完畢給大運家園業委會”。大運業委會提供《關于大運物業移交事項的情況說明》，顯示：大運業委會出具情況說明，落款日期2020年7月1日，“大運家園業主：就大運物業在6月30日移交事項中，存在下述問題：（一）相關資料交接1.業主産權清冊未移交（含電子版）；2.物業維修資金産權清冊（含電子版）及已動用物業維修資金的檔案資料未移交；3.《物業管理條例》中列明需移交的資料不齊全，有部分缺失；4.多年的公共收益沒有移交。（二）公共設施設備及公共部位1.部分證件及圖紙資料缺失（①特種設備使用登記證原件缺失1份，編号3110401142008055038；②電梯原廠家電梯圖紙隻有3份，正常為一梯一檔，共42份）；公共設施設備鎖匙7月1日16時多才移交，鎖匙還未核對，造成不能查驗（含電梯機房等），有關存在問題，待新物業彙總後提交業委，由業委會向全體業主告示及向有關部門反饋；2.公共部位7月1日新物業已進行部分查驗，有關存在問題，待新物業彙總後提交業委會，由業委會向全體業主告示及向有關部門反饋；3.車場系統後台被大運物業控制，給業主車輛出行造成嚴重不便，現新物業公司正物色新的供應商，近期内解決該問題；4.監控室監控畫面有21個故障（黑屏），存在極大隐患；5.消防控制系統顯示存在500多個消防故障，消防栓沒有水，安全隐患大。根據大運物業2020年6月30日出具的《關于廣州大運物業管理有限公司退出大運家園小區物業服務的公告》中提及的相關資料、設備等已經按照法律規定全部移交完畢給大運家園業委會，管理權移交後，小區所有責任均由大運家園業主委員會承擔。上述所有事項均沒有交接完成，何來按照法律規定全部移交完畢，由此可見，大運物業根據沒有依法依規進行交接，分明是想制造障礙使新進場物業無法正常開展工作，而且大運物業列出的交接清單中隻有大運物業單方面簽名，有關職能部門作為監交方及業委會均沒有簽名确認。因交接不全而産生的安全責任問題由大運物業承擔。業委會将交接情況反映相關主管部門”。

關于恢複公共設施、設備原狀

大運業委會提供行政處罰決定書，《大運家園公共設施設備查驗情況說明》及附表、照片，顯示：一、大運物業公司因管理大運家園的消防管網漏水嚴重，供水設施壓力不足，消防控制室主機未保持完好有效，2019年11月被廣州市公安消防支隊花都區消防救援大隊處以罰款50000元。二、案外人佛山市泰聯物業管理有限公司出具《大運家園公共設施設備查驗情況說明》，落款時間2020年7月13日，“兩台發電機其中一台不能啟動；消防水泵壓力表無壓力；地下室排污泵損壞；消防系統故障、消防管道無水；監控畫面部分黑屏；滅火器大部分過期，自救呼吸器全部過期，應急燈與安全出口指示燈大部分損壞；天面防火門，機房門損壞；南門光棚部分損壞；車庫玻璃光棚部分玻璃爆裂、缺失；泳池配套設施損壞；所有景觀池損壞；2D、5C樓宇旁綠化帶有管道長期滲水；電梯維護不到位，問題較多；大堂出入口大理石挂件脫落”。

大運業委會于2021年12月26日情況說明，目前已修複小部分損壞的公共設施、設備，因大運物業公司侵占公共收益，導緻大運家園小區仍未修複大部分損壞公共設備、設備，具體如下表：

表一：

設備名稱

位置

問題

1

發電機

發電機房

其中一台無電池無法啟動，暫無法确定原因

2

發電機

發電機房

AE開關不能自動合閘

3

消防水泵

泵房

壓力表完全無壓力，消防水管漏水嚴重

4

排污泵

地下車庫

B7區域排污泵不能自動，6D排污泵控制室上鎖

5

排污泵

地下車庫

E4區域兩台排污泵其中兩台不能起動

6

排污泵

地下車庫

6H區域排污泵兩台（其中一台損壞）

7

排污泵

地下車庫

C2區域浮球不能自動

8

排污泵

地下車庫

D1區域排污泵損壞（水管生鏽爛）

9

排污泵

地下車庫

D4區域排污泵損壞

10

排污泵

地下車庫

6G區域管井架地面爛、兩台水泵（其中一台損壞）

11

排污泵

地下車庫

C3區域排污泵損壞

12

排污泵

地下車庫

6B區域兩台排污泵（其中一台損壞）

13

排污泵

地下車庫

6C區域兩台排污泵損壞（其中一台損壞）

14

排污泵

地下車庫

A10區域不能切換自動模式

15

排污泵

地下車庫

A5區域排污泵損壞

16

排污泵

地下車庫

8棟（1座）H區域排污泵損壞

17

排污泵

地下車庫

28号車位後面的排污泵不能抽水

18

排污泵

地下車庫

8棟4座F區域排污泵兩台損壞

19

排污泵

地下車庫

8棟3座後側兩台排污泵損壞

20

排污泵

地下車庫

8棟5座兩台排污泵損壞1台

21

排污泵

地下車庫

B6區域排污泵損壞

22

排污泵

地下車庫

F5區域排污泵損壞

23

排污泵

地下車庫

F4區域不能切換自動模式

24

排污泵

地下車庫

F2區域不能切換自動模式，抽不上水

25

排污泵

地下車庫

F1區域旁污水泵損壞

26

監控設備

監控室

21畫面黑屏

27

消防系統

監控室

顯示504個故障（另消防管道沒水）

表二：

設備名稱

位置

問題

備注

1

小區樓層防煙面罩

每個樓層各有2個

過期

無法确定

2

應急感應燈

每個樓層

損壞

未修複

3

消防通道感應燈

樓層消防通道

損壞

部分已更換，預計420台未修複

4

天面消防門

每棟天面

破損

部分已更換，25處未修複

5

安全指示燈

每層電梯廳，負一層

損壞

部分已更換，預計800處未修複

6

鋼化玻璃

9A4樓

破損

已損壞

7

鋼化玻璃

出庫出入口

破裂

已維修14塊，仍有3塊未處理

8

樓梯燈

各個樓層

損壞

已修複

9

閉門器

各個樓層

損壞

部分已修複，預計仍有300處未處理

10

泳池

小區園區

瓷磚破損，無過濾系統

未修複

11

消防栓

小區園區

損壞

部分已更換，預計80處未修複

四、關于大運物業公司與大運實業公司

大運業委會主張：增加訴訟請求的事實依據是，大運實業公司作為大運物業公司的控制股東，與大運物業公司存在财産混同、人員混同，過度支配與控制大運物業公司，操縱大運物業公司的決策，使大運物業公司喪失獨立性。

大運物業公司抗辯：經統計，大運實業公司轉給大運物業公司總計3065000元，大運物業公司轉給大運實業公司1415288.36元，不存在大運實業公司從大運物業公司抽走資金的現象。大運實業公司是大運物業公司股東，兩者經營範圍完全不一樣，兩個獨立法人間存在資金往來非常正常，不能因存在資金往來就認為兩者财産混同。

大運業委會提供國家企業信用公示信息，《大運家園物業管理專題會議紀要》及錄音，顯示：一、大運實業公司股東遠勤山及大運集團有限公司，原法定代表人及董事長遠勤山，董事兼總經理牛大鵬，監事楊紀元，董事遠洋。二、牛大鵬于2020年3月30日主持大運家園物業管理專題會，“我司在大運家園物業管理過程中累計墊支高達400多萬元”“要集中力量解決當前物業管理中存在的問題，一切開支由大運實業承擔”。三、大運實業公司與大運業委會的工作人員協商公共收益的分配和管理。

在訴訟過程中，大運業委會申請對大運物業公司的财産采取保全措施，由中國人民财産保險股份有限公司佛山市分公司出具保函作為擔保，預繳财産保全費5000元。一審法院于2020年11月6日裁定，查封大運物業公司的銀行存款1098505.14元或者查封、扣押、凍結其他的等值财産。根據大運業委會的申請，一審法院于2021年10月28日裁定，續行凍結大運物業公司的銀行存款1098505.14元。

一審法院認為：《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若幹規定》第一條第二款規定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，适用當時的法律、司法解釋的規定。本案中，大運物業公司于2020年6月30日退出大運家園小區物業服務區域。大運業委會主張，大運物業公司與大運實業公司連帶返還公共收益及其利息，大運物業公司移交物業管理資料及文件以及恢複公共設施、設備原狀。各方當事人因民法典于2021年1月1日起施行以前的法律事實，引起物業服務合同糾紛，應适用當時的法律、司法解釋的規定。

《中華人民共和國物權法》第七十五條第一款規定，“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會”。第七十六條規定，“下列事項由業主共同決定：……（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。……決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。《物業管理條例》第十五條規定，“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：……（五）業主大會賦予的其他職責”。第二十九條規定，“在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時将上述資料移交給業主委員會”。第三十八條第一款規定，“物業服務合同終止時，物業服務企業應當将物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會”。《廣東省物業管理條例》第二十四條規定，“業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：……（六）法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。……”第五十一條規定，“物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和财物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：（一）第四十二條規定的資料；（二）物業服務用房；（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；（五）其他應當移交的财物、資料”。本案中，大運業委會執行業主大會的決定事項及基于行政法規及地方性法規的規定，主張大運物業公司返還公共收益及其利息以及移交物業管理資料及文件，訴訟主體适格。大運物業公司于2020年6月30日退出物業服務區域，已返還物業管理服務期間配置的固定設施設備。大運業委會主張大運物業公司恢複公共設施、設備原狀，實質上是主張對已返還固定設施設備的損壞的修複，沒有提供其取得全體業主授權的決定，也無法律、行政法規、地方性法規的具體規定，主張該項訴訟請求的原告訴訟主體不适格，一審法院另行裁定駁回起訴。

大運業委會主張，大運物業公司及大運實業公司應連帶返還公共收益及其利息，大運物業公司應移交物業管理資料及文件，大運物業公司及大運實業公司均持有異議。根據本案事實、證據及法律規定，綜合各方當事人的訴、辯意見，一審法院評判如下：

關于返還公共收益及利息

《中華人民共和國物權法》第七十條規定，業主對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十三條規定，建築區劃内的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。《廣東省物業管理條例》第五十三條第三款規定，“利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有”。自2021年1月1日起施行的《廣州市物業管理條例》，第九十四條規定，“物業服務區域内依法屬于全體業主所有的共有資金包括：（一）利用共用部位、共用設施設備經營産生的收入，在扣除合理成本之後所得收益；……（四）共有資金産生的孳息……”。大運業委會主張大運物業公司返還公共收益及其利息，符合法律及地方性法規的規定。

關于公共收益的數額認定

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款規定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實……，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。第九十二條第一款規定，一方當事人在法庭審理中，或者在起訴狀、答辯狀、代理詞等書面材料中，對于己不利的事實明确表示承認的，另一方當事人無需舉證證明。本案中，大運業委會與大運物業公司提供的證據證明，大運物業公司與案外人簽訂場地租賃合同，收取2014年3月14日至2020年6月30日公共收益合計554349.42元。另，大運物業公司提供《公共收入明細》，自認收取2014年3月14日至2020年6月30日臨時場租7600元、車位臨停費192394元。上述公共收益總計754343.42元。大運業委會有其他證據證明大運物業公司另有其他公共收益的，可另行主張。一審法院兼顧公平原則，酌定按照30%的比例，扣除大運物業公司的合理成本226303.03元，大運物業公司應向大運業委會返還屬于全體業主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益528040.39元。具體如下：

首先，大運物業公司與案外人簽訂場地租賃合同，收取2014年3月14日至2020年6月30日公共收益合計554349.42元。具體如下：1.根據《關于廣州花都大運家園室分站址的租賃（2014年度續簽）》《關于解決花都區大運家園内中國電信無線室内覆蓋的協議書》，銀行賬戶交易明細以及大運物業公司提供的《公共收入明細》，證明大運物業公司收取中國電信股份有限公司廣州分公司2014年3月14日至2020年6月30日公共收益34730元。2.根據《關于建立大運家園室内覆蓋基站的合同》《關于建立大運家園室内覆蓋基站的續約合同（花都區，19年-24年）》《<關于建立大運家園室内覆蓋基站的續約合同（花都區，19年-24年）>的終止協議》以及大運物業公司提供的《公共收入明細》，證明大運物業公司收取中國移動通信集團廣東有限公司廣州分公司2014年4月1日至2020年6月30日公共收益50000元。3.根據《物業租賃合同》以及大運物業公司提供的《公共收入明細》，證明大運物業公司收取中國聯合網絡通信有限公司廣州市分公司2014年3月14日至2020年6月30日公共收益42750元。4.根據《基站租賃合同》以及大運物業公司提供的《公共收入明細》，證明大運物業公司收取廣州億來通信科技有限公司2018年5月1日至2020年6月30日公共收益8666.67元。5.根據銀行賬戶交易明細及《關于建立大運家園室外宏站基站的續約合同（花都區，19年-23年）》，大運物業公司至少自2014年1月1日起向廣東國動網絡通信有限公司出租場地，2014年1月1日至2018年12月31日每年管理費30000元，自2019年1月1日起每年管理費36000元，計算收取廣東國動網絡通信有限公司2014年3月14日至2020年6月30日的公共收益應為197750元。6.銀行賬戶交易明細及《合作合同書》，證明大運物業公司收取馳衆廣告有限公司2014年2月1日至2017年1月31日公共收益143866.67元，計算2014年3月14日至2017年1月31日公共收益138316.67元。7.根據《社區公告欄服務合同》以及大運物業公司提供的《公共收入明細》，計算大運物業公司收取上海億投廣告傳媒有限公司2019年1月1日至2020年6月30日公共收益28350元。大運物業公司沒有提供證據證明，其2020年1月1日起已與上海億投廣告傳媒有限公司終止履行《社區公告欄服務合同》，抗辯其隻收取2019年服務費18900元，一審法院不予采納。大運物業公司是否已收取上海億投廣告傳媒有限公司2020年1月1日至2020年6月30日的服務費，也應由大運物業公司根據合同相對性原則，另行主張。8.根據《速遞易合作協議》以及大運物業公司提供的《公共收入明細》，計算大運物業公司收取成都我來啦網格信息技術有限公司2014年9月1日至2020年6月30日公共收益31250.01元。9.根據《豐巢智能櫃協議》以及大運物業公司提供的《公共收入明細》，計算大運物業公司收取深圳市豐巢科技有限公司2019年8月20日至2020年6月30日公共收益5769.40元。10.根據《場地使用合同》《智能售水機協議書》以及大運物業公司提供的《公共收入明細》，計算大運物業公司收取天天一泉售水機2015年12月1日至2020年6月30日公共收益6766.67元。11.根據《大運家園遊泳池承包合同》以及大運物業公司提交的《情況說明》，計算大運物業公司收取廣州碧澤遊泳池經營管理有限公司2016年5月15日至2017年4月16日公共收益10000元。大運業委會沒有提供其他證據佐證，大運物業公司收取精準陽光（北京）傳媒廣告有限公司、長城寬帶網絡服務有限公司廣州分公司、廣州賽壹便利店有限公司的款項，是大運家園小區的公共收益，另主張該部分公共收益18568.75元，一審法院不予認定。大運業委會有其他證據證明大運物業公司另有該部分的其他公共收益的，可另行主張。

《最高人民法院關于民事訴訟證據的若幹規定》第九十條第（五）項規定，無法與原件、原物核對的複制件、複制品，不能單獨作為認定案件事實的根據。本案中，大運業委會提供的《2019年公共經營收支明細》《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》，均為複印件，沒有原件核對，且未經大運物業公司認可，依法不能單獨作為認定案件事實的根據。大運物業公司提供自行制作的《公共收入明細》，列明2014年3月14日至2020年6月30日的臨時場租7600元、車位臨停費192394元，一審法院根據大運物業公司的上述自認，認定臨時場租、車位臨停費的公共收益數額。大運業委會沒有提供審計報告及其他證據佐證，大運物業公司通過廣州銀聯網絡支付有限公司客戶備付金以及萬科物業發展股份有限公司賬号轉入的金額及屬于大運家園小區的停車費收入的公共收益，主張該部分數額是公共收益，一審法院不予認定。大運業委會有其他證據證明大運物業公司另有該部分的其他公共收益的，可另行主張。

大運物業公司利用共用部位、共用設施設備經營，必然支出必要的管理成本。自2021年1月1日起施行的《廣州市物業管理條例》，第九十四條規定，“物業服務區域内依法屬于全體業主所有的共有資金包括：（一）利用共用部位、共用設施設備經營産生的收入，在扣除合理成本之後所得收益……”。大運物業公司抗辯，為獲得公共收益，其也要支出成本，如返還公共收益，也應扣除成本，具有理據。一審法院兼顧公平原則，酌定大運物業公司按照公益收益30%的比例，扣除合理成本226303.03元（754343.42元×30%），向大運業委會返還屬于全體業主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益528040.39元。

《中華人民共和國物權法》第七十九條規定，建築物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。《物業管理條例》第五十三條第二款規定，專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。《廣東省物業管理條例》第五十八條第四款規定，住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。《前期物業服務合同》約定，大運物業公司提供的物業管理服務内容，包括房屋建築共用部位的日常維修、養護和管理，共用設施設備和附屬建築物、構築物的日常維修、養護和管理；物業服務費用包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，共用設施設備的日常維護保養。如有更改原用途或不在維修資金範疇内支付的費用，報業主委員會或經物業管理區域内相關聯業主三分之二以上同意後由業主共同分攤。物業建立共用部位、共用設施設備保修期滿後大中修、更新、改造，按照規定辦理維修資金支取手續。大運物業公司提供的施工合同、維修工程清單等證據證明的支出，或者屬于物業服務費用的範圍，或者屬于應通過辦理維修資金支取的範圍，或者屬于應報業主委員會或者關聯業主同意分攤的範圍，與本案應由大運物業公司返還全體業主的公共收益，不屬于同一範疇。大運物業公司抗辯，其已将收到的公共收益，全部用于小區公共區域的維修、更新、改造，沒有理據，一審法院不予采納。大運物業公司在本案中未提起反訴，大運業委會也不同意抵扣，不屬于本案審理範圍。

關于公共收益的利息

自2021年1月1日起施行的《廣州市物業管理條例》，第七十八條第一款第（六）項規定，前期物業服務合同終止的，物業服務人應當在合同終止之日起十五日内退出物業服務區域，同時向業主委員會移交共有資金。第九十四條第（四）項規定，物業服務區域内依法屬于全體業主所有的共有資金，包括共有資金産生的孳息。本案中，大運物業公司于2020年6月30日退出物業服務區域，應同時向大運業委會返還上述公共收益。大運物業公司至今未向大運業委會返還屬于全體業主所有的公共收益，實質上無償占有屬于全體業主所有的公共收益的法定孳息至今。大運業委會主張，大運物業公司支付公共收益的利息，具有事實及法律依據，一審法院予以支持，并調整利息計算基數、起始日期以及計算标準為：以528040.39元為基數，從2020年7月1日起計至返還全部款項之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率的标準計算。大運業委會主張利息的超出部分，一審法院不予支持。

關于公共收益及利息的訴訟時效

《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條規定，“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。……訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算……”。如上所述，大運物業公司應于退出物業服務區域，同時向大運業委會返還公共收益。大運物業公司于2020年6月30日退出物業服務區域，一審法院于2020年10月28日立案受理大運業委會提起本案訴訟，大運物業公司抗辯2017年11月前的公共收益，已超過訴訟時效，沒有理據，一審法院不予采納。

關于公共收益及利息的返還責任主體

《中華人民共和國公司法》第二十條第三款規定，公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任。根據上述法律規定，否認公司獨立人格，要求股東對公司債務承擔連帶責任，具有以下構成要件：主觀上，有明顯過錯，目的是逃避債務；行為上，必須達到“濫用”公司法人獨立地位和股東有限公司的責任；結果上，必須債權人的債權受到“嚴重”損害；因果關系上，必須因股東“濫用”公司法人獨立地位和股東有限公司的責任造成債權人的債權受到“嚴重”損害。本案中，大運實業公司的管理人員，後期指導大運物業公司解決物業管理存在的問題，提出大運實業公司前期墊資大運物業公司的物業管理以及後續可承擔一切開支并與大運業委會協商公共收益的分配和管理，并不構成法律上的人格混同及過度支配與控制。大運實業公司與大運物業公司，是不同的獨立主體，二者間的銀行賬戶相互往來，也不當然構成财産混同。大運實業公司的相關行為，也并未造成全體業主的債權受到“嚴重”損害。大運業委會主張，大運實業公司對大運物業公司返還公共收益及利息承擔連帶清償責任，與法律規定不符，一審法院不予支持。

關于移交物業管理資料及文件

《物業管理條例》第二十九條規定，“在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時将上述資料移交給業主委員會”。第三十八條第一款規定，“物業服務合同終止時，物業服務企業應當将物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會”。《廣東省物業管理條例》第十四條第一款規定，“建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建築的基本資料（包括物業管理區域内地上、地下的建築物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持”。第五十一條規定，“物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和财物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：（一）第四十二條規定的資料；（二）物業服務用房；（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；（五）其他應當移交的财物、資料”。自2014年5月1日起施行，2021年4月25日廢止的《廣州市物業管理暫行辦法》，第七十七條規定，“物業服務企業對服務期間因改造、維修、保養有關物業或者配置固定設施設備而形成的以下技術資料，應當建檔保存：（一）物業管理區域内的房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外牆面等共用部位檔案及其維修、養護記錄；（二）物業管理區域内的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、安防監控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄；（三）物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議；（四）住宅裝飾裝修管理資料；（五）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料”。第八十條規定，“物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和财物，并配合新的物業服務企業做好交接工作；沒有業主委員會的，應當移交居民委員會、村民委員會代管：（一）建設單位按照本辦法第七十條第二款規定移交的資料；（二）物業管理用房、業主共有的場地和設施設備；（三）物業管理服務期間配置的固定設施設備；（四）物業服務企業按照本辦法第七十七條規定建檔保存的資料；（五）利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料、預收的物業服務費用或者裝修押金等其他應當移交的财物；（六）業主房屋産權清冊等相關資料；（七）其他應當移交的資料和财物。物業服務收費實行酬金制的物業管理區域，物業服務企業還應當移交管理期間主要财務資料的複印件”。自2021年1月1日起施行的《廣州市物業管理條例》，第七十八條第一款規定，“前期物業服務合同或者物業服務合同終止的，物業服務人應當在合同終止之日起十五日内退出物業服務區域，同時向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交下列資料、财物：（一）承接查驗時建設單位移交的資料；（二）業主清冊（三）共用部位和共用設施設備；（四）物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；（五）物業服務期間配置的屬于業主所有的固定設施設備；（六）共有資金；（七）實行酬金制的，預收的物業服務資金和服務期間的财務資料；（八）其他應當移交的财物、資料”。《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規定“當事人對……反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果”。本案中，大運物業公司退出物業服務區域，應當向大運業委會移交上述行政法規、地方性法規規定的資料。大運物業公司抗辯，其已于2020年6月30日移交大運業委會，提供自行制作及出具的《大運家園移交清單》以及《關于廣州大運物業管理有限公司退出大運家園小區物業服務的公告》，并未經大運業委會加蓋印章及簽名确認接收。另，大運業委會次日也即出具《關于大運物業移交事項的情況說明》，說明大運物業公司沒有移交。大運物業公司提供的證據不足以證明，其已移交大運業委會相關資料及文件，應承擔不利的法律後果。大運業委會主張大運物業公司應移交物業管理資料及文件，一審法院予以支持，具體見本判決書後附表。大運物業公司抗辯，物業維修資金産權清冊及已動用物業維修資金的檔案資料，由住房建設部門保存，不屬于其保存範圍，與上述地方性法規的規定不符，無相反證據佐證，另大運物業公司也應移交自己保管形成的上述材料，一審法院不予采納。大運物業公司抗辯，大運業委會要求移交的資料清單遠超出法律規定的範圍，特别是所列的發票原件不屬于大運物業公司必須移交的範圍，與上述行政法律、地方性法規的規定不符，另其也可自行保留發票複印件，一審法院不予采納。

《訴訟費用交納辦法》第二十九條第二款規定，部分勝訴、部分敗訴的，人民法院根據案件的具體情況，決定當事人各自負擔的訴訟費用數額。大運業委會與大運物業公司，各有部分勝訴、部分敗訴，一審法院根據案件的具體情況，決定雙方當事人各自負擔的訴訟費用數額。

一審法院依照《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若幹規定》第一條第二款規定，《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國物權法》第七十五條第一款、第七十條、第七十三條、第七十六條、第七十九條，《中華人民共和國公司法》第二十條第三款，《物業管理條例》第十五條、第二十九條、第三十八條第一款、第五十三條第二款，《廣東省物業管理條例》第十四條第一款、第二十四條、第五十一條、第五十三條第三款、第五十八條第四款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款，《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第九十二條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若幹規定》第九十條第（五）項的規定，于2022年3月11日判決如下：

大運物業公司于本判決發生法律效力之日起十日内向大運業委會返還屬于全體業主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益528040.39元；

大運物業公司于本判決發生法律效力之日起十日内向大運業委會返還屬于全體業主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益的利息（以528040.39元為基數，從2020年7月1日起計至返還全部款項之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率的标準計算）；

大運物業公司于本判決發生法律效力之日起十日内向大運業委會移交物業管理資料及文件；

駁回大運業委會的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費14687元，由大運業委會負擔5607元，大運物業公司負擔9080元；财産保全費5000元，由大運物業公司負擔。判決附表：

一、業主資料

二、業主産權清冊（含電子版）

三、物業管理服務期間配置的固定設施設備及相關資料

1

特種設備誰用登記證原件缺失1份，編号3110401142008055038

2

設施設備買賣合同複印件及安裝、使用和維護保養等技術資料

3

物業質量保修文件和物業使用說明文件

4

物業管理區域内各類建築物、場地、設施設備的清單

5

物業及配套設施的産權清單

6

物業使用、維護、管理必需的其他資料

四、城建資料

1

物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建築、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料

2

綠化平面圖

3

給排水圖

五、其他應當移交的資料和财物（保養記錄表格）

1

物業維修基金産權清冊（含電子版）及已動用物業維修基金的檔案資料

2

物業管理區域内的房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外牆面等共用部位檔案及其維修、養護記錄

3

物業管理區域内的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、安防監控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄

4

物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議

六、電梯随機資料及保養資料、産權資料

1

電梯原廠家電梯圖紙缺39份

七、公共區域經營合同資料

1

物業服務期間利用全體業主的小區共用部位經營的相關資料原件（包括但不限于各項合同、發票、收費票據原件等）

2

物業服務期間利用全體業主的小區共用部位（包括但不限于業主共有的場地、設施設備等）經營獲取的公共收益，以及每年的公共收益收入、支出明細表

八、裝修資料

1

住宅裝飾裝修管理資料

2

裝修押金

九、商鋪管理資料

十、設備設施、消防圖紙

1

建築安裝工程技術資料

經二審審理，一審法院查明的事實無誤，本院予以确認。

二審期間，大運業委會提交廣州市花都區住房和建設局于2018年2月9日出具的《關于王煜宇反映大運家園小區業委會投票簽名等物業糾紛問題的處理意見》的原件，該局在前述意見第四條第一項中稱其已督促大運物業公司限期設立獨立賬戶，定期向全體業主公開賬目，大運物業公司已公示了2014年至2017年11月的财務情況，該局将《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》作為前述意見附件1的文件，拟證明《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》是大運物業公司提交給廣州市花都區住房和建設局的材料，屬于其向政府部門提供的和自認的事實。

大運物業公司對此質證稱：大運物業公司已于2020年6月30日撤出涉案小區，沒有其他小區需要提供物業服務，絕大多數工作人員早已離職，經詢問留守人員，留守人員反映不清楚是否向花都區相關部門提交過大運業委會出示的《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》，故對該報告的真實性、合法性、關聯性均不予認可。

大運業委會在二審中主張車位臨停費應按照如下方式計算：1.2014年至2017年按照《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》記載的232729.89元進行核算；2.2018年和2019年按照大運物業公司在《公共收入明細》中自認的金額即26045元、50385元進行核算；3.2020年1月至6月按照銀行賬戶明細中記載的萬科物業發展股份有限公司轉入的備注為“停車費”的款項進行核算，為48050.43元；三項全部合計357210.32元。經本院核算，銀行賬戶明細載明的轉賬時間在2020年1月1日至2020年7月1日期間（計費周期在2020年1月1日至2020年6月30日期間）、付款人為萬科物業發展股份有限公司、備注為“停車費，廣州大運家園停車場”的款項共計52034.69元。本院要求大運物業公司提交其與萬科物業發展股份有限公司之間簽訂的相關合同，大運物業公司表示因大多數員工已離職且未辦好相關交接手續，暫無找到相關合同。此外，大運物業公司主張2020年1月至6月的車位臨停費為25450元，但未就該數額是如何計算得出提供相應的依據。

另查，一審法院于2022年3月11日作出（2020）粵0114民初17011号之三民事裁定書，裁定：駁回大運業委會對大運物業公司主張恢複公共設施、設備原狀的起訴。

本院認為，根據《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十一條“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的除外”的規定，本院僅圍繞當事人的上訴請求進行審理。根據雙方的訴辯意見，本院對本案評析如下：

本案二審争議的第一個焦點是大運業委會是否有權提起本案訴訟，要求大運物業公司返還公共收益的問題。大運業委會在一審期間已經提交了《關于<授權業委會追讨公共收益>表決結果彙總統計表》及公示照片，以及召開業主大會對該事項進行表決的投票、唱票過程的錄像和照片，前述證據顯示涉案小區的業主大會已經通過法定民主程序授權大運業委會提起本案訴訟，要求大運物業公司返還公共收益。大運物業公司上訴認為大運業委會不具有本案的主體資格，與事實不符，本院不予采納。

本案二審争議的第二個焦點是大運物業公司提出的訴訟時效抗辯能否成立的問題。大運物業公司于2020年6月30日退出涉案小區的物業管理，而大運業委會于2020年10月28日提起本案訴訟，一審法院對大運物業公司提出的訴訟時效抗辯不予采納，有充分的事實和法律基礎，并無不當。

本案二審争議的第三個焦點是公共收益數額的認定問題。雙方僅對涉及上海億投廣告傳媒有限公司和馳衆廣告有限公司的公共收益、車位臨停費有争議，本院僅對該三項進行分析，對一審法院認定的其他項目予以認可。

其一，對于涉及上海億投廣告傳媒有限公司的公共收益，大運物業公司主張其在2020年1月1日就已經終止了與上海億投廣告傳媒有限公司之間的《合作合同書》，實際隻收取了2019年的服務費18900元，但其未就此提供任何證據予以證明，應承擔舉證不能的不利後果，本院對大運物業公司的該項異議不予采納。

其二，對于涉及馳衆廣告有限公司的公共收益，大運業委會在一審中明确其主張返還的公共收益發生期間為2014年3月14日至2020年6月30日，而大運物業公司與馳衆廣告有限公司簽訂的《合作合同書》及轉賬記錄均反映馳衆廣告有限公司在2014年6月23日向大運物業公司轉賬支付的22200元是2014年2月1日至2014年7月31日期間的費用，一審法院根據大運業委會的訴請，支持該項目從2014年3月14日起的公共收益并無不當。大運業委會上訴要求大運物業公司返還該項目2014年2月1日至2014年3月13日的收益，已經超過其在一審中的訴訟請求，本院在二審期間不予調處。

其三，關于車位臨停費問題。大運業委會在一審期間僅提交了《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》的複印件，但其在二審期間提交的廣州市花都區住房和建設局于2018年2月9日出具的《關于王煜宇反映大運家園小區業委會投票簽名等物業糾紛問題的處理意見》的原件，可以顯示前述财務報告的複印件來源于大運物業公司向廣州市花都區住房和建設局提交的相關材料，而大運物業公司亦未對此予以否認，故本院對《廣州大運物業管理有限公司大運家園物業服務中心财務報告（期間2014年2月-2017年11月）》的真實性予以采納。大運業委會上訴要求按照前述财務報告載明的2014年至2017年的合計數額232729.89元及大運物業公司在《公共收入明細》中自認的2018年數額26045元、2019年數額50385元來計算相應年度的車位臨停費，理據充分，本院予以支持。至于2020年1月至6月的車位臨停費，根據銀行賬戶明細記載的内容，萬科物業發展股份有限公司支付給大運物業公司的款項中已經明确備注“停車費，廣州大運家園停車場”，大運物業公司主張該部分費用與車位臨停費之間并非對應關系，但未提供任何證據予以證明，本院對該主張不予采納。經本院核定，計費周期在2020年1月1日至2020年6月30日期間的車位臨停費用為52034.69元，大運業委會僅主張48050.43元，是其對自身權利的合法處分，本院予以照準。由此，車位臨停費共計357210.32元（232729.89元 26045元 50385元 48050.43元）。

基于上述分析，本院核定大運物業公司在2014年3月14日至2020年6月30日期間收取的公共收益合計919159.74元（554349.42元 7600元 357210.32元）。

本案二審争議的第四個焦點是大運物業公司上訴認為收取的公共收益已全部用于涉案小區共用部位、共有設施設備大中修、更新、改造而無需返還的抗辯理由能否成立的問題。大運物業公司雖然提供了施工合同、維修工程清單等證據證明其所産生的支出，但其未能陳述哪些項目屬于物業服務費所包含的共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，哪些項目屬于大中修、更改原用途等費用，亦未就此提起反訴，一審法院對大運物業公司該抵扣的抗辯不予調處，處置得當。

本案二審争議的第五個焦點是公共收益合理成本的認定問題。考慮到涉案的公共收益來源于通訊、廣告、快遞櫃、停車費等收入，經營的過程中必然産生相應的成本，一審法院已經綜合考慮本案的實際情況，并兼顧公平原則，酌定按照30%的比例扣除合理成本，處置得當，本院予以認定。大運業委會就此提出的上訴理由，缺乏依據，本院不予采納。由此，結合本院核定的公共收益總額919159.74元，在扣除大運物業公司的合理成本275747.92元後，大運物業公司應向大運業委會返還屬于涉案小區全體業主所有的2014年3月14日至2020年6月30日的公共收益為643411.82元。

本案二審争議的第六個焦點是大運實業公司是否應當就大運物業公司在本案中的返還義務承擔連帶支付責任的問題。大運業委會提交的證據不足以證明大運實業公司和大運物業公司之間存在人格混同或者過度支配與控制等情形，一審法院對大運業委會要求大運實業公司承擔連帶清償責任的訴請不予支持，于法有據，并無不當。

本案二審争議的第七個焦點是大運物業公司對移交物業管理資料及文件所提出的異議能否成立的問題。大運物業公司主張其已于2020年6月30日将相關的物業管理資料及文件移交給了大運業委會，為此提交了照片和《大運家園移交清單》予以證明，但照片不能反映交接的具體情況，而《大運家園移交清單》上也沒有大運業委會的确認，大運業委會亦否認接收了相應的資料和文件，故大運物業公司應承擔舉證不能的不利後果，一審法院對大運業委會要求大運物業公司移交物業管理資料和文件的訴請予以支持，合法合理，處置得當。

綜上所述，上訴人大運業委會的上訴請求部分成立，本院予以部分支持；上訴人大運物業公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實基本清楚，但因大運業委會在二審期間提交了新的證據，本院據實予以改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項、第二項規定，判決如下：

一、維持廣州市花都區人民法院（2020）粵0114民初17011号民事判決第三項；

二、撤銷廣州市花都區人民法院（2020）粵0114民初17011号民事判決第四項；

三、變更廣州市花都區人民法院（2020）粵0114民初17011号民事判決第一項為：廣州大運物業管理有限公司于本判決發生法律效力之日起十日内向廣州市花都區花城街大運家園業主委員會返還屬于全體業主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益643411.82元；

四、變更廣州市花都區人民法院（2020）粵0114民初17011号民事判決第二項為：廣州大運物業管理有限公司于本判決發生法律效力之日起十日内向廣州市花都區花城街大運家園業主委員會返還屬于全體業主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益的利息（以643411.82元為基數，從2020年7月1日起計至返還全部款項之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率的标準計算）；

五、駁回廣州市花都區花城街大運家園業主委員會的其他訴訟請求。

如果當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費14687元，由廣州市花都區花城街大運家園業主委員會負擔6085元，廣州大運物業管理有限公司負擔8602元；财産保全費5000元，由廣州大運物業管理有限公司負擔。二審案件受理費18585元，由廣州市花都區花城街大運家園業主委員會負擔7583元，廣州大運物業管理有限公司負擔11002元。

本判決為終審判決。

審判長　鄧　穎

審判員　譚紅玉

審判員　李光華

二〇二二年八月五日

書記員　陳金閃

區敏兒

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