北京土拍和住宅市場的分化，證明着當下社會的割裂。

今年的住宅市場，是豪宅的天下，财富階層正在瘋狂搶購北京内城核心地段優質資産。

天壇府、圓明天頌、中建壹品·學府公館、端禮著、北京瑞府、懋源煜澤台等10萬 豪宅都上演了開盤火爆熱銷，即将開盤的中建玖合府，已經有衆多備足銀兩的買家期待着搖号的運氣。

要說10萬 豪宅最集中的區域，非南二環莫屬，自北京悅府入市後，與天壇府、端禮著、北京瑞府形成“四大天王”彙聚格局，北京的二環已多年未有此盛況。

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入住二環的機會還有多少

二環，是首都功能核心區的範疇，包括東城區和西城區。

在北京進行非首都功能疏解後，二環内的居住人口明顯減少，很多祖祖輩輩在東西城胡同居住的家庭，在拆遷後被安置到二環以外，甚至到六環以外的順義等平原新城地區。

二環内，不僅不再批複除棚戶區、危房及老舊小區、曆史文化保護區改造之外的住宅類項目，而且禁止新建建築面積在1萬平米以上的商業設施、酒店、寫字樓、會展設施等。

也就是說，二環内将以保持現在的城市面貌為主，隻進行合理的舊改、危改。

這無疑使入住二環内的機會變得格外珍稀，至于二環内城擁有的優質城市資源，幫主無需贅述。

當前，北京二環内唯一的新盤是中信城四期，這是老項目的後期産品，目前仍未開盤，項目産品信息已在坊間流傳，價格也普遍猜測在16萬 ，但無論誰想托人買房，大概率得到的答複都是“買不到”。

正如前文所述，二環區域新房的供應，主要集中在南二環外，“四大天王”全部是10萬 的項目，但就這樣的價格，在有錢人眼裡無異于撿漏，因為二環二手次新房的價格，有的是比11萬—12萬元/平米高的。

而這些新房、二手次新房的搶手，證明了财富階層對内城核心地段優質資産的高度認可。

畢竟，雖然近幾年國際、國内的經濟環境，使資金投資的渠道變窄，但是北京作為中國最堅挺的一線城市，核心資産成為最佳的财富避風港，是毋庸置疑的。

正所謂風險與機遇并存，普通人感受到寒意的時候，有錢人會敏銳地捕捉到應該出獵的信号。

這時候，買北京二環肯定不會錯，恰好今年二環的土地和新房供應又開閘放水了，機會這不就來了嘛，四盤在售，很多年沒有像今年這麼多買二環的機會了。

示意圖

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二環豪宅銷售行情良好

二環“四大天王”中，天壇府于去年8月開盤，至今已銷售至四期。該項目從一期開盤以來，持續熱銷，在開盤一周年之際，官宣銷售186億元，創造了單盤銷售紀錄。此外，項目還16次拿下京城周銷售冠軍，4次名列月度成交榜首。住建委批複的銷售均價也從11萬 漲至13萬。

端禮著于去年10月二批次拿地，今年8月開盤，首推成交49.54億元、292套，在今年的市場中，僅次于海澱區北四環中建壹品·學府公館的開盤業績。

北京瑞府于今年1月拿地，6月開盤，首開銷售取得35.3億元，在上半年普遍疲軟的市場中表現出強勁的姿态。

如果說，網簽數據才能真實反映出一個項目的銷售狀況，那麼根據幫主查詢統計，這三個項目的熱銷是實打實的，天壇府網簽去化率已達64%，端禮著與北京瑞府，開盤時間并不長，但網簽成交套數與住建委官網顯示的預訂/已簽約套數，都具有足夠的說服力（詳見下表）。

從二環三個10萬 項目的銷售狀況看，産品主要為130—280平米的三至四居戶型，套總價在1300萬—3600萬元區間，這的确屬于當前市場的高階産品。這樣的産品能賣出這樣的行情，說明其價值已超越了一套住宅的内涵。

如股市中，即使大盤走勢不穩，但總有某個闆塊、某幾隻股票能夠走出獨立行情、跑赢大盤，在北京的樓市，二環内城核心資産的價值就是這樣的“白馬股”，而且安全性更高，因為股票不會一直漲，但北京的優質資産一定不會跌。

雖然今年二環供應增加了，但是從各項目去化速度看，未來入住二環的機會正在肉眼可見的減少。

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北京悅府的産品力如何

最近，幫主身邊不乏有咨詢購買豪宅的朋友，既有在麗澤周邊看房的，也有鐵心要買中建玖合府的。

對于天壇府、端禮著、北京瑞府這三個項目，幫主此前已多次介紹其産品，北京悅府在取證後公布了産品戶型，讓我們來了解一二。

該項目同樣是由華潤置地北京開發，但并未照搬北京瑞府的産品線，而是推出了華潤置地北京的“α 城市作品”。

華潤置地北京以74.7億元巨資拿下的豐台區右安門亞林西地塊，實際上包括4塊地，其中645地塊為住宅用地，646地塊配建一所幼兒園，644與647地塊則建設綜合性金融服務商業設施。

這樣的綜合開發地塊，由擅長造城的華潤置地北京操盤，無疑是最好的結合。

據了解，北京悅府總建面約14.7萬平米，規劃容積率為2.8，共建設9棟樓、639戶，其戶型包括134平米三居、157/159/200平米四居，住宅社區較純粹。

項目134平米三居戶型，南向三面寬為10.3米，客廳開間為4米，進深12.5米，雙明衛，LDK空間一體化，U型廚房，獨立家政間，通透性良好，南向兩間卧室均有飄窗設計，南北兩間次卧的面積分别在約14平米、10平米，各居室空間舒适度都有保障。

157/159平米兩種四居戶型，變化在于多功能室與次衛的排布，157平米戶型将次衛放在側面，多功能室與北向次卧分列廚房左右；159平米戶型則将次衛放在北側，多功能室與北向次卧并列，使LDK中軸空間更加完整，廚房也更加寬敞。

這兩種戶型的南向面寬都達到了11.4米，客廳更是有5米的開敞尺度，公共空間十分舒适。另外，除家政間是标配外，南向雙卧及客廳都有飄窗，主卧更是采用了雙面盆的設計，改善的品質感立碼提升一檔。

項目最大的戶型為200平米四室兩廳三衛，以經典的四葉草格局，将四個居室分布于四角，中軸則是LDK一體化空間，客廳面寬為闊綽的6.3米，整個動區空間面積超過80平米，雙開門的U型廚房與餐廳部分還融入了西廚島台、社交廚房的場景。

主卧套房面寬達4米，不僅有名副其實的步入式衣帽間，而且主衛采取了經典的五星級酒店式U型四段式排布，整個主卧套房面積約35平米，充分彰顯了主人應有的尊貴感。

其它三間卧室面寬均大于3米，最大化保障了居者的舒适度和私密性。

值得一提的是，北京悅府在産品面積段上，突破了區域競品端禮著與北京瑞府的最大戶型面積，這應是在深入了解豪宅買家的需求後，所做出的相應調整。

從北京悅府的産品戶型，可以看出豪宅買家對空間、功能、品質的追求，在平層生活空間中，不需要空間過多、過于瑣碎，而是更注重公共空間的尺度與功能性，能夠承載更多的生活場景，私密空間則不僅要舒适，而且要能夠容納獨立私屬的生活體系，在細節中體現品質，據悉這也是華潤置地北京公司将着力打造的“家庭X空間”。

鐘情二環的買房人，在充分了解“四大天王”的産品後，你會做出怎樣的選擇呢？

如果你有買房的需求，欲了解京城區域市場或項目信息，可加幫主微信号（maifangdajiabang2022）私聊。

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