在房地産行業步入寒冬之際，與地産相關的物業領域也未能幸免。

據克而瑞研究中心數據統計，今年上半年，披露中報的57家上市物企中，營收平均增速放緩、約三成淨利潤出現下滑，毛利率和淨利率均值也進一步回調。

更多的物企正在擺脫對母公司以及整個地産行業的依賴，包括大幅增加第三方外拓、發展市政及高校等多元化業務等，以期未來能夠走出獨立行情。

今年上半年，披露中報的57家上市物企中，約三成物企淨利潤出現下滑。 圖/IC photo

物業行業“增收不增利”現象猶存

據克而瑞研究中心數據統計，從營收及規模增長來看，2022年上半年，披露中報的57家上市物企營業收入均值為18.45億元，同比增長26.5%，在管面積均值同比增長30.9%；整體而言，雖然仍保持了一定增長，增速卻出現了大幅下降。

從營收排名來看，碧桂園服務以200.55億元營業收入位列第一，并且遠高于其他上市物企，雅生活服務、綠城服務分别位列第二和第三位，營業收入分别為76.20億元和68.28億元。另外，今年9月1日萬物雲已通過港交所聆訊，若将其納入參考對比，萬物雲則以143.5億元營收位列第二。

另外一個物業發展的困境在于利潤的增速遠小于營收的增速，也就是存在“增收不增利”的現象。比如，2022年上半年上市物企營業收入均值為18.45億元，同比增長26.5%；但利潤并沒有出現增長，2022年上半年上市物企淨利潤均值為2.02億元，同比減少9.1%。

不僅如此，物企的“高利潤”故事也面臨着挑戰。從淨利潤增速來看，38家物企淨利潤保持正增長，19家出現下跌，跌幅從10%到200%以上不等。從利潤率來看，上市物企盈利能力增長乏力，毛利率與淨利率分别同比下降8.3個和16.1個百分點，毛利率均值27.7%，淨利率均值12.5%。

從具體排名來看，57家上市物企淨利潤排名前三的企業是碧桂園服務（27.52億元）、雅生活服務（11.49億元）、華潤萬象生活（10.30億元）。

從淨利潤同比增速來看，淨利潤增速排名前三企業為德商産投服務、金茂服務和新希望服務，同比增速分别為105.4%、93.9%和77.1%。

備注：H1為上半年度。

四成物企外拓面積占比升至50%以上

從物業行業的發展特征來看，在地産行業步入寒冬之際，破除對母公司甚至地産行業的依賴，積極開展第三方拓展、開拓住宅以外其他管理業态，逐漸走出獨立行情，成為物企發展的目标之一。

克而瑞研究中心數據顯示，根據2022年中報，披露數據企業37家，第三方在管面積占比均值為55.6%，占比前三的企業是銀城生活服務、合景悠活和雅生活服務；非住宅在管面積占比均值為33.5%，占比前三的企業是中駿商管、卓越商企服務和招商積餘。

而新京報記者也注意到，約有四成物企的第三方外拓面積占總在管面積的比重達到50%以上，這也意味着更多物企的規模擴張不再依賴于母公司的輸血，而是“自謀生路”。

不僅如此，很多物企也開始去地産化，加大力度拓展城市服務等多種業态的物業管理，比如市政、機場、醫院、高校等等。比如，越秀服務積極開拓TOD（以公共交通為導向的發展模式）物業管理，而世茂服務加大了對高校物業管理的開拓，萬物雲的經營理念也從單一的社區管理升級到城市運營服務。

強者恒強，物企并購更為謹慎

從規模來看，根據2022年中報，上市物企在管面積均值為1.16億平方米，排名前三的企業為碧桂園服務（8.43億平方米）、雅生活服務（5.29平方米）、保利物業（5.23億平方米）。

備注：H1為上半年度。

從行業格局來看，物企在規模上呈現“強者恒強”的格局，例如碧桂園的在管面積、營收規模、毛利潤指标都遙遙領先，在此基礎上，碧桂園審視自身發展提出實現由規模向利潤轉換的經營思路。

而在管面積同比增速排名前三的企業為金茂服務（128.6%）、東原仁知服務（95.9%）、華潤萬象生活（92.4%）。其中，金茂服務以4.5億元收購首置服務100%股權，東原仁知服務收購兩家獨立第三方物企浙江中都100%股權和湖南金典80%股權，華潤萬象生活以10.6億元收購禹洲物業、24.9億元收購中南服務，這些并購使得上述物企在規模上彎道超車。

但是，從整體來看，相比于前兩年，今年上半年物業領域的收并購事件大量減少。據中指研究院不完全統計，截至6月底，行業公開披露的并購案例近20宗（不含放棄或終止收購案例），涉及交易金額80億元。而2021年上半年行業内發起并購案40餘起，涉及并購金額超150億元，今年上半年宗數和金額都同比減半。

今年以來，物企對于并購标的更為謹慎。比如，旭輝永升服務執行董事兼CFO周迪在中期業績會上透露：“上半年接洽了80多個項目，盡調了13個，立項了9個，但是基于謹慎的并購策略，目前還未出手。”

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁

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