二娃說

不知道怎麼回事，最近，好像很多人都對直播吃翔，很感興趣。

比如下面這位朋友，在2019年12月的時候跟我打賭，說12月20日，地鐵21号線不會全線通車，如果通了，他就要......

結果，12月20日，地鐵21号線就真的全線通車了。

另外，還有另外一位朋友，跟我打賭：“現在起，廣州3年内房價要是漲了，我直播吃翔，立帖為證。”

那最終結果是什麼樣呢？我們拭目以待！

最好笑的是，上一個賭局都還沒有出結果呢，這位老鐵又開了一局：“如果中海左岸瀾庭開盤超過2.5萬/㎡，我直播吃翔，立帖為證，決不食言。”

然後，昨天中海左岸瀾庭開盤了，最低單價2.6萬/㎡，最高單價3.6萬/㎡！

不知道，這位老哥現在做好直播的準備了沒有。

如果有人問我：2020年，廣州買房選哪裡？

我會毫不猶豫的回答他：選黃埔。

而在黃埔内，論投資潛力和未來發展空間的話，我最看好的是廣州科學城。

原因很簡單：

其一、從整個城市發展軌迹來看，廣州CBD東移乃是大勢所趨，黃埔，作為天河“東進”接壤的第一個區域，必然會成為最大的受益者之一。

◆ 廣州城市發展軌迹示意圖

其二、在廣州11個區域中，黃埔綜合經濟實力非常強，GDP僅次于天河，位居全市第二，而科學城又是黃埔經濟實力的靈魂所在。

其三、正如大家所看見的，目前，老黃埔發展已經基本定型，未來想要有點變化，還得依靠城市更新。所以，從長遠來看，黃埔想要走得更高、更遠，它就必須用好科學城這張王牌。

另外，從近期黃埔房管局、區公安分局的戶政管理部門搬遷到科學城的舉措，皆能看出，黃埔發展的重心正在轉移。

◆ 發展已經趨于飽和的老黃埔

其四、廣州科學城占位非常高，它不僅是廣州的科技創新中心，更是廣深港澳科技走廊的重要節點，未來潛力比牛魔王還牛

◆ 廣深港澳科技創新走廊

所以，2018年-2020年，在廣州各區域房價都在下跌的情況下，唯獨科學城的二手房還能逆市上漲。

◆ 數據來源：廣州中原研究發展部

不過，說到這裡，二娃就有點來氣！

記得2016年6月，二娃剛從成都來到廣州，當時約了我一個好朋友在蘿崗吃飯。

飯桌上，我們聊到了買房，這時他跟我說：“哎呀，我和我老婆正在考慮要不要在蘿崗這裡買套房。”聽到這話，當時我還鼓勵他來着：“買呀，有錢幹嘛不買呀！”

然後，吃完飯，他就牽着她老婆的手走了，說是要去看房子！結果，過了1年之後，我才發現，其實他在和我吃飯的時候，早就把房子給買好了，買的還是萬科東荟城。

當我質問他為什麼騙我時，他說：“哎呀，當時不好意思跟你說嘛，說出來怕你們覺得我在炫耀，所以就沒說了......”。

現在，回頭一看，卧槽！他1.8萬/㎡買的，現在二手都要賣3.6萬/㎡，漲幅高達100%，财富妥妥的升值了150萬左右，羨慕死我了！

◆ 萬科東荟城實景圖

這也讓我回想起6-7年前的科學城，記得那會兒，科學城它還屬于蘿崗區，與黃埔沒有半點瓜葛。當時，一條地鐵都沒有，想去趟天河吧，坐公交都要轉好幾次車，來回就要4個多小時，一年也不會去幾次。

當時，住在蘿崗科學城一帶，周末會去逛街的地方，一般就三個：蘿崗商業街（也就是現在的蘿崗香雪牌坊那裡）、青年路商業街、東區商業街。

而現在，科學城不僅擁有多條地鐵線路：6号線、21号線、7号線二期（在建中）、23号線（規劃中）。還有萬達廣場、敏捷廣場等商業綜合體；綠化和公園也做得相當不錯。

◆ 最喜歡走在這種路上，圖片BY：細鵬

相信，去過科學城的人，都能切身感受到，它是一個新城，整個城市界面非常新，環境舒适，走到路上會讓人覺得很舒服。

很顯然，科學城在經過幾年的發展，已從“土裡土氣的鄉巴佬”搖身變成了“有錢有顔的小鮮肉”，如今，相當受寵。

◆ 科學城夜景，圖片BY：細鵬

那麼，如此優秀的科學城，是不是就沒有缺點了呢？

呵呵，想啥呢！帥氣逼人的二娃都有“頭發少”的毛病，科學城怎麼可能十全十美呢？

它最大的缺點就是：第三産業（服務業）太弱！商業配套缺少，或者說配套過于分散，沒有一個集中的商業商務中央區，導緻這裡常住人口一直很低。而房價也落後于其他版塊（以珠江新城為中心，15km）。

◆ 圖片來源于：廣州房産

我們拿番禺萬博CBD和科學城來對比吧，前者就屬于“有城無産”，而後者屬于“有産無城”，剛好形成對立面。

什麼意思？

也就說，番禺萬博CBD，其實産業偏較弱，它的發展主要是靠第三産業（服務業）及商業為主，不像科學城清一色工業，沒有什麼第三産業服務業，如此一來，科學城能讓很多人過來就業，但不能把人留下來居住。

從就業的角度來看，科學城當然比萬博強，因為現在萬博甚至整個清河東路都沒有一個拿的出手的就業中心。

但是從居住層面、生活的層面來看，萬博比科學城強很多。萬博好歹有着一線城市CBD的面貌，商業樓、商業綜合體非常集中，第三産業（服務業）配套遠比科學城發達，這也是它能吸引人過來生活居住的關鍵所在。

◆ 萬博CBD夜景，圖片BY：企鵝

所以，科學城雖然經濟實力雄厚，但片區常住人口僅約10萬人，戶籍人口約2萬人。而番禺萬博CBD卻坐擁華南闆塊超130萬常住人口。（數據來源于：2019年媒體報道）

可以看出，隻有工業，缺乏商業配套和第三産業服務業，是科學城緻命的缺點，想要房價快速漲起來，追平或超過其他版塊，發展第三産業（服務業）、打造集中的商業商務中心，增強居住氛圍乃是當務之急。

因為有了這些，才會吸引更多的人來定居，人越來越多，房價才會越來越高。

◆ 全國科創高地科學城，by：細鵬

其實大家可以看看，現在廣州吸引人最多，人口規模最大的是哪兩個區？不就是白雲和番禺嘛！

很多人可能不解：這兩個區都沒有特别強的産業和就業中心，怎麼能吸引這麼多人？

其實很簡單，第一是因為這兩個區有交通樞紐（兩大火車站 機場，廣州火車站距離白雲的三元裡就一條街），能形成人流集散中心，第二就是這兩個區的商業遠比蘿崗發達。

所以，在科學城買房時，需要注意：在考慮地鐵和學位的同時，請盡可能選擇商業繁華的地段購買。因為，科學城，缺的不是環境，而是商業配套和第三産業，尤其是生活氛圍濃厚商業中心。

下面這幾個我打圈的地鐵站附近，你們可以重點關注。

值得入手的一手盤包括：大壯名城（不考慮價格的情況下）、品秀星樾、科城山莊、黃埔中央城（還沒開盤）、品秀水西北車輛段項目（還沒面市，好像名字會叫品秀星樾二期）。

可以入手的二手房包括：羅蘭國際、科城山莊、新福港鼎峰、萬科東荟城、保利林語山莊等等。

好了，今天文章就寫到這裡吧，如果你有不同的看法，歡迎留言交流哦！

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