大連市東港區。李國慶/攝。

樓市下行期，曾經領漲東北樓市的大連也出現了降溫迹象。

通訊員 李國慶 中房報記者 孟雙奎 大連報道

樓市下行期，曾經領漲東北樓市的大連也出現了降溫迹象。

甘井子區是大連樓市成交量較多的一個區。該區域房産中介人員表示，今年甘井子區房價變化明顯，很多項目均價下調了1000~2000元/平方米，例如萬達體育新城項目，在年初時均價還在17000元/平方米左右，目前均價隻有15000元/平方米。

10月30日，記者在調研走訪中也發現，大連主要地區房價已開始松動，一些樓盤均價出現明顯下跌。

在東北所有重要城市中，大連與衆不同，無論哈爾濱、長春還是沈陽，都是東北典型的内陸城市，冬季幹燥、寒冷；大連是沿海城市，氣候宜人，擁有優質港口和發達旅遊業，受經濟、地理、氣候等多方面因素，導緻大連房價在東北諸多城市中高居首位。

2021年上半年，大連樓市表現出的“強勢”和“堅挺”是其他幾個東北城市無法比拟的。來自國家統計局數據顯示，9月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數中，大連新建商品住宅銷售價格指數同比增長6.1%，二手房銷售價格指數同比增長5.5%，在東北四大城市中漲幅最高。

但在一系列調控與整體市場下行下，大連樓市迎來轉折點。

均價普遍下跌1000~2000元/平方米

大連甘井子區某售樓處。李國慶/攝

在大連東港區，一位房産中介人士告訴記者，東港區有大量公寓住宅，已經有不少項目出現大幅降價情況，例如碧桂園東港國際在上個月活動促銷中均價僅有9000多元/平方米，一些大面積的平層戶型甚至跌到了8000多元/平方米，雖然近期價格回漲了一些，但較2021年上半年，價格普遍要低一些。

在沙河口區，萬科大都會星海項目售樓處銷售人員稱，目前市場整體行情不好，原計劃在10月底交房，由于疫情等原因，交房時間推遲到明年1月底。銷售人員還介紹，萬科大都會星海項目整體均價在2萬元/平方米以上，“十一”過後，一些北向房源以特價方式售賣，均價在12500~13500元/平方米；在“十一”活動前，這些房源均價在17000元/平方米，平均降幅達到了4000元/平方米。

今年甘井子區房價也變化較明顯。在萬達體育新城售樓處，銷售人員對記者表示，最近一段時間項目正在做活動，一些房源打特價，有些房子與以前相比降了近20萬元，每平方米便宜近2000元，原價150多萬元房子如今130萬元左右就能買下。

位于同一區域的招商觀園1872項目，銷售人員告訴記者，招商觀園四期剛開盤時售價在19000~20000元/平方米，為了應對市場下行趨勢，後期加推的幾棟樓不得不降低裝修标準，将均價調低了2000元/平方米，雖然在裝修标準上有部分縮水，但整體房價還是降了不少，一些洋房總房款較之前便宜近30萬元。

限售政策出台 大連樓市出現轉折

實際上，今年大連房地産市場高開低走、先揚後抑，轉折點出現在9月，這與大連市出台的相關限售政策有很大關系。

8月13日，大連市政府出台了《大連市人民政府辦公室關于進一步加強房地産市場調控和監管工作的通知》，凡在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區新購買住房的嚴格限制上市交易。。

圖片來源：大連房産公衆号

限售政策出台後，大連樓市立刻出現變化。根據數聯天下提供的大連市六區商品住宅成交量走勢圖可以看出，從第33周開始成交量明顯下滑。在限售推出前，7月份大連樓市商品房周成交量高峰期達到了2000套以上；限購政策推出後，9月份周成交量最低時還不到500套，好一點也隻有1000套左右。與去年同期相比，周成交量下滑30%以上。

房産分析人士稱，自出台限售政策後，大連房地産市場一天比一天冷。限售政策在打擊投機炒房客同時，也加重了普通剛需購房者觀望情緒。

大連貝ke網房産中介人士告訴記者，現在各大售樓處看房人很少，中介門店也沒什麼客源。很多樓盤項目均有優惠或折扣，每平方米單價均有千元左右降幅；一些不好賣的樓盤甚至降價幅度更大。“這與限售政策出台有很大關系，限售政策給短期買房投資人設置了較高門檻，房價失去上升動力，随之剛需購房者熱情下挫，因此造成了大連樓市前一段時間較大的市場波動。”

另外，地産商選擇在此時主動降價與年底回款壓力增大有一定關系。一位地産專家透露，距離2021年隻剩一個月左右時間，如果開發商此時不主動降價促銷，在年底很難完成回款任務，尤其是一些還踩在“三道紅線”内房企，例如融創、萬達、恒大等資金壓力較大，降價幅度會明顯大一些；一些資金實力尚可的房企，也面臨着較大業績壓力。負責萬科銷售渠道的一位人士告訴記者，今年萬科要在大連市場完成100億元銷售目标，1~5月僅完成15.9億元；從7月份開始，萬科一些項目也開始有計劃地打折降價，就是為了能更接近年底銷售目标。

購房門檻下降 新房首付低至20%

大連樓市成交量持續下滑，雖然沒有像沈陽、長春一些城市那樣推出“限跌令”或所謂的救市政策，但在房貸政策和貸款利率上出現了一定的松綁迹象。

記者在走訪調研期間，某售樓處售樓員在介紹項目時說：“銀行貸款政策最近幾天出現了變化，之前要想在大連買房，需要繳納五險一金銀行才給貸款，并且首付不能做到兩成，現在招行、工行、建行、農行貸款政策放松了些，首套首付可以做到兩成，且利率也下調了。”

記者走訪一些樓盤發現，甘井子區和一些不限購地區首付大部分均能做到兩成。房産中介人士告訴記者：之前在甘井子區首套房首付至少要在30％~40%，現在首套能做到20%；同時房貸利率也發生了明顯變化，之前首套房商業貸款利率至少要5.8％~5.9%，目前利率已經可以做到5.6%。

目前銀行貸款政策放松，對于房地産市場的确是一種刺激，但目前還沒有看到明顯改觀，百姓購房觀望情緒還很嚴重。一位原本想要定居大連的人士表示：大連房價比沈陽普遍要高很多，但工資收入并沒有比沈陽高出多少，這讓他的購房成本提高了，雖然房價出現了松動，很多樓盤均打折降價，但對于他來說目前的房價還是難以承受，他在猶豫是否要留在大連繼續發展。

數據顯示，2020年1~6月，大連人均可支配收入23886元，沈陽人均可支配收入23261元，收入上兩者相差無幾。但大連房價要比沈陽高出一大截，2021年8月沈陽地區新房均價為12710元/平方米，大連為17434元/平方米。

有分析人士評論，大連房價與人均收入嚴重不對，對于大連本地人來說要想進行住房改善升級難度都很大；對于一些外地人來說，高昂的房價更難讓他們留在這個城市。雖然樓市降價對于房地産泡沫有一定擠壓作用，但也造成成交量大幅下滑。銀行房貸政策放松後，對今後樓市回暖是否有幫助，還有待後續觀察。

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