佛山市物業管理實施辦法（征求意見稿）

　　第一章總則

　　第一條為了規範物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法适用于本市行政區域内的物業管理活動。

　　第三條市建設房産行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區建設房産行政管理部門負責本區物業管理活動的監督管理工作。

　　街道辦事處（鎮人民政府）負責對所轄區域内的物業管理活動實施指導、監督和管理，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助區建設房産行政管理部門對物業管理活動進行指導和監督。

　　居（村）民委員會負責轄區内物業管理活動的監督、協調、指導和調解。

　　第四條市建設房産行政管理部門、區建設房産行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會應分别确定一名領導分管物業管理工作。物業管理工作納入年度考核體系。

　　街道辦事處（鎮人民政府）應當有專門機構負責對所轄區域内的物業管理活動實施指導、監督和管理，并根據轄區内物業管理區域的數量和規模，配備相應的物業管理工作人員。

　　居（村）民委員會應在街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，負責轄區内物業管理區域的監督、指導、協調和調解工作，并配備适當數量的物業管理工作人員。

　　各級人民政府應對物業管理的監督管理工作給予經費支持。

　　第五條各級人民政府及相關行政管理部門在各自職責範圍内，做好物業管理區域内的有關工作。

　　價格行政管理部門負責對物業管理區域内的有關收費行為進行監督管理。

　　城市管理行政執法部門負責查處物業管理區域内社會生活噪音污染、建築施工噪聲污染，飲食服務業油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質氣體的行為，在人口集中地區焚燒産生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質的行為；破壞房屋外立面、違法搭建、違規裝修、擅自改變房屋使用性質、亂擺賣行為等，相關管理部門應予以配合。

　　工商、規劃、城市管理行政執法部門在各自職責範圍内負責查處物業管理區域内違法設置戶外廣告等行為。

　　工商行政管理部門負責查處無照經營行為。

　　建設、規劃行政管理部門配合城市管理行政執法部門查處破壞房屋外立面、違章搭建、違規裝修和擅自改變房屋使用性質的行為。

　　環保行政管理部門負責依法查處物業管理區域内廢水、廢渣、固體廢物、工業有毒有害廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

　　公安、交通行政管理部門會同規劃行政管理部門負責劃定物業管理區域内公共部位的臨時停車位和合理的行車路線。公安、交通行政管理部門負責對物業管理區域内阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施。

　　物業管理區域所在地公安派出所負責對物業管理區域内遵守消防法律、法規的情況依法進行日常監督檢查，負責督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防範服務。公安派出所在日常消防監督檢查中，如發現存在嚴重威脅公共安全的火災隐患，應當在責令改正的同時書面報告公安機關消防機構，依法進行處罰和整改。公安機關、流動人員和出租屋管理服務工作領導小組辦公室負責協調各流管職能部門履行職責，落實流動人員和出租屋管理服務工作的相關管理規定和要求，做好住宅小區内流動人口和出租房屋的管理工作。

　　第六條各區建立區人民政府、相關職能部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等參加的聯席會議制度。

　　聯席會議主要協調解決物業管理重大問題。聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集主持，并做好會議記錄的整理保管工作。

　　重大問題是指在本區物業管理區域内發生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及财産損失事故，以及因物業管理不善，嚴重影響業主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的問題或其他确需政府職能部門協調解決的問題。

　　第七條市、區物業管理行業協會是物業管理行業的自律組織，主要負責制訂物業管理行業行為規範，組織物業管理行業從業人員的業務培訓，調處行業内部的争議，辦理主管部門委托的其他事項。

　　第二章業主大會、業主委員會

　　第八條依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　第九條業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

　　業主大會由物業管理區域内全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

　　一個物業管理區域内業主人數較少且經全體業主一緻同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第十條已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并在物業管理區域的顯著位置公告。

　　第十一條百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。

　　已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。

　　符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當在三十日内會同物業所在地的區建設房産行政管理部門指導、協助業主推薦産生業主大會籌備組。

　　第十二條業主大會籌備組由居（村）民委員會代表、業主代表、建設單位以及街道辦事處（鎮人民政府）代表七至十五人組成，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的百分之六十。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協調業主大會的籌備工作。

　　籌備組中的業主代表由街道辦事處（鎮人民政府）物業管理部門和居（村）民委員會推薦産生或由業主民主推選産生。業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托。

　　籌備組成員名單及簡曆應當自成立之日起七日内在物業管理區域的顯著位置公告。

　　建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建築的基本資料（包括物業管理區域内地上、地下的建築物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

　　業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得将前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

　　第十三條業主大會籌備組應當自成立之日起六個月内，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組履行下列職責：

　　（一）确定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和内容；

　　（二）拟訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

　　（三）确認業主身份，确定業主在首次業主大會會議上的投票權數。

　　（四）确定業主委員會委員候選人産生辦法及名單；

　　（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款（一）至（四）項的内容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

　　籌備組的工作應當符合《建設部關于印發〈業主大會規程〉的通知》（建住房〔2003〕131号）有關規定。

　　籌備組的會議材料等應妥善保管，并于本物業區域的業主委員會成立後五日内移交業主委員會。

　　第十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

　　經業主委員會決定，或者百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當協調組織召開。

　　第十五條召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前将會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

　　業主大會會議可以采用集體讨論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體讨論與書面征求意見相結合的形式召開。采用書面征求意見形式時，應當将征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

　　第十六條業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議拟讨論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第十七條業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第十八條業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式确定：

　　（一）專有部分面積，按照建築面積計算；建築物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　（三）總人數，按照前項統計總和計算。

　　第十九條業主大會會議表決采用記名投票的方式。

　　任何人不得僞造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

　　第二十條首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。表決結果應當在物業管理區域顯著位置公示，業主有權查詢相關材料。

　　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

　　第二十一條業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選産生。

　　業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式産生。

　　業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十二條業主委員會應當自選舉産生之日起三十日内，提交以下資料備案：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）業主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；

　　（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排。

　　（四）其他資料。

　　居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）加具意見後到區建設房産行政管理部門備案。區建設房産行政管理部門應當在收到上述材料後五日内發出備案回執。

　　業主委員會收到備案回執後，應将備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

　　業主委員會換屆或備案情況發生變更的，按上述程序辦理變更備案。

　　第二十三條業主委員會憑區建設房産行政管理部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。印章應當标明業主委員會的屆數和任期。

　　第二十四條分期開發的物業管理區域符合第十一條規定的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉産生業主委員會。

　　新一期的業主入住後，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補後的業主委員會委員不得超過十五人。

　　第二十五條業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔任組長。籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議選舉産生新一屆業主委員會。

　　業主委員會應當在任期屆滿三日内，将屬于業主大會、業主委員會的有關财物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，可以申請街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會代管。

　　業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

　　第二十六條業主委員會日常工作經費和工作補貼由全體業主承擔，經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定。

　　業主委員會成員可以根據業主大會議事規則領取适當工作補貼。

　　業主委員會可以聘用專職或者兼職執行秘書。

　　業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布經居（村）民委員會确認的工作經費和工作補貼的使用情況，接受業主監督。

　　第二十七條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉産生。業主委員會履行下列職責：（一）召集和主持業主大會,報告物業管理的實施情況，以書面形式召集業主大會會議的，應在物業區域内公示物業管理年度實施報告；（二）執行業主大會會議的決議、決定；（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，督促物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費；（四）協助制定重大維修工程項目年度計劃，協調、處理涉及物業管理的共同事務；（五）監督物業管理區域内物業共用部位、共用設施設備的經營情況；

　　（六）組織業主委員會的換屆選舉工作；（七）監督議事規則和管理規約的實施；（八）聽取業主的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；（九）接受居（村）民委員會的監督、指導，配合街道辦事處（鎮人民政府）、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；配合政府行政管理部門共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作；

　　（十）調整委員職務以及将候補委員遞補為委員；

　　（十一）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。業主委員會不得從事經營活動。

　　業主委員會應當于每年的十二月作一次工作報告，抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會，并在物業管理區域顯著位置公示。

　　第二十八條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開，每季度至少召開一次。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。

　　業主委員會會議讨論重大事項時，居（村）民委員會物業管理協管員應當列席會議。

　　業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字後存檔。

　　業主大會、業主委員會作出的決定應當在物業管理區域内顯著位置公示七日。以書面征求意見的形式召開業主大會，結果應當在物業管理區域内顯著位置公示三十日。業主大會以書面形式所作出的決定應報街道辦事處（鎮人民政府）備案，并抄送居（村）民委員會，業主委員會以書面形式所作出的決定應當抄送到居（村）委會。

　　第二十九條業主委員會委員應當從本物業管理區域内具備以下條件的業主中選舉産生：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守有關法律、法規和業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；

　　（三）按時交納住宅住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；（五）具有必要的工作時間；

　　（六）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

　　（七）業主大會議事規則規定的其他條件。

　　業主委員會委員候選人應書面承諾，自願成為業主委員會委員，願意在任期内積極為業主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責，不随意辭職

　　第三十條業主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：

　　（一）因物業轉讓等原因不再是業主的；

　　（二）任職期間被依法追究刑事責任的；

　　（三）不遵守管理規約、拒不履行業主義務的；

　　（四）連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；

　　（五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　　（六）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

　　（七）索取、收受物業服務企業或者相關單位、個人财物和利益的；

　　（八）本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職的。

　　（九）業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第三十一條業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時将業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

　　職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起三日内将其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。

　　第三十二條業主委員會委員缺員，由候補委員遞補後仍不足五人，或者後期物業的業主入住後需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

　　業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當給予協助。

　　第三十三條業主委員會委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應當在物業管理區域顯著位置公示，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區建設房産行政管理部門。

　　第三章共有收益管理

　　第三十四條物業管理區域内的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意将利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入（以下稱共有收益）歸全體業主所有。業主委員會、物業服務企業應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作，但公益宣傳不能附帶商業廣告。

　　共有收益主要用于以下幾個方面：

　　（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

　　（二）業主委員會的工作經費和補貼；

　　（三）補充住宅專項維修資金；

　　（四）業主公益活動的開展；

　　（五）業主大會議事規則約定的其他事項。

　　第三十五條共有收益必須繳存于共有收益獨立賬戶，已成立業主委員會的，由業主委員會對共有收益進行管理；未成立業主委員會的由物業服務企業對共有收益進行管理。居（村）民委員會監督使用。

　　第三十六條已成立業主委員會的，共有收益用于第三十四條所列方面時，由業主委員會提出使用計劃，經居（村）民委員會确認後，在共有收益獨立賬戶中支取。業主委員會應當每個季度對共有收益情況進行公示，報居（村）民委員會備案。

　　未成立業主委員會的，物業服務企業應當将物業管理區域内的共有收益單列賬戶管理，用于改善物業管理區域的共用設施設備和開展業主公益活動的不足部分。每季度的開支情況在物業管理區域的顯著位置公示同時報建設單位。業主委員會成立後，物業服務企業應當将經審計的共有收益的曆年收支情況及剩餘款項移交業主委員會。

　　第三十七條業主委員會成立後，依法和依約屬于全體業主的共有收益，應統一納入共有收益獨立賬戶管理。共有收益分成應考慮物業服務企業在共有收益經營中的成本，具體分成比例由業主大會與物業服務企業協商确定。物業服務企業應于共有收益分成協議簽訂之日起十五日内報區價格管理部門備案，同時抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會。

　　第四章前期物業管理

　　第三十八條新建住宅物業應當實行前期物業管理。預售住宅物業的，建設單位在領取《商品房預售許可證》之前，應當按照物業管理前期招投标管理辦法，通過招投标的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業管理委托合同。現售住宅物業的，建設單位應在權屬初始登記前完成前期物業招投标工作。連續兩次招投标投标人少于三個或者總建築面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的區建設房産行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　分期開發的住宅物業，應以物業管理區域的總規劃範圍進行前期物業管理招投标，不得分期招投标。

　　前期物業管理招投标由招标單位在市建設房産行政主管部門專家庫抽取專家，由區建設房産行政管理部門監督招投标過程。

　　第三十九條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　前期物業服務合同期滿，原物業服務企業決定不繼續服務的，應于物業服務合同期滿三個月前通知物業建設單位和居（村）民委員會，并在居（村）民委員會的監督下，由建設單位按規定采取公開招投标的方式另行選聘物業服務企業，收費标準應按照原服務合同收費标準執行，若需提升物業服務收費标準的參照本辦法第八十二條執行。但業主依法共同另行作出決定的除外。

　　前期物業服務合同期限未滿，業主大會召開會議并選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

　　物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自願按照原合同約定繼續提供服務的，視為不定期物業服務合同關系，任何一方提出終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方。

　　第四十條建設單位在預（銷）售物業時，必須在銷售現場顯著位置公示前期物業服務合同、規劃設計要點、規劃總平面圖，規劃總平面圖應當特别标示物業服務用房、業主委員會辦公用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同必須約定收費标準、服務标準，以及合同終止的處理方式。

　　第四十一條建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約，臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售現場以書面形式明示臨時管理規約。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。臨時管理規約的效力至管理規約依法生效時自動終止。

　　第四十二條建設單位應當按照不少于物業管理區域總建築面積千分之二的比例，在物業管理區域内配置物業服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建築面積千分之二的比例配置物業服務用房。

　　物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

　　物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室内層高不足二點二米的房屋不得作為物業服務用房。

　　第四十三條規劃行政管理部門應依照法律法規及本辦法的規定審批新建物業規劃設計方案。

　　建設單位應将物業服務用房的面積、位置在設計方案中載明。

　　先期開發部分未配置或配置不足物業服務用房的，建設單位應臨時配置或補充配置。

　　第四十四條物業服務企業承接物業時，應當會同居（村）民委員會對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經雙方确認的資料移交清單和重要資料，重要資料的範圍由各區自行确定。

　　（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備買賣合同複印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）物業管理區域内各類建築物、場地、設施設備的清單；

　　（五）物業及配套設施的産權清單；

　　（六）物業服務用房的清單;

　　（七）物業買受人的資料清單；

　　（八）物業的使用、維護、管理必需的其他資料；

　　（九）以上資料的清單。

　　建設單位、物業服務企業、居（村）民委員會不得洩露業主資料，物業服務企業不得将業主資料用于與物業管理服務無關的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當将前款資料移交給業主委員會。

　　第五章物業管理服務

　　第四十五條業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，召開業主大會會議對以下事項逐一表決，确定續聘原物業服務企業或者以招标方式确定物業服務企業：

　　（一）确定續聘或者選聘物業服務企業；

　　（二）對物業服務收費标準和物業服務内容進行表決；

　　（三）對是否委托業主委員會以招投标方式選聘新的物業服務企業進行表決。

　　第四十六條确定續聘物業服務企業，業主委員會應當将物業服務合同草案内容在物業管理區域的顯著位置公示，征求業主意見；确定選聘物業服務企業，業主委員會應當将物業服務招标方案或物業服務合同草案的内容在物業管理區域的顯著位置公示，征求業主意見。公示時間不得少于十五日。

　　第四十七條業主委員會可采取邀請招标或者公開招标的形式開展招投标活動，由業主委員會在市建設房産行政管理部門的專家庫抽取專家，由區建設房産行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會監督招投标過程。具體程序參照建設部《前期物業管理招标投标管理辦法》執行。招投标所産生費用由全體業主承擔。

　　第四十八條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并将決定書面告知物業服務企業；物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會和居（村）民委員會。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日内退出物業管理區域。

　　物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自願按照原合同約定繼續提供服務的，視為不定期物業服務合同關系，任何一方提出終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方。

　　第四十九條物業服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區建設房産行政管理部門，同時，在物業管理區域顯著位置公告。

　　責任方依照法律法規的規定或物業服務合同的約定承擔違約責任。

　　第五十條提倡建立物業服務履約保證金制度。可以通過物業服務合同約定物業服務企業提交一定數額的物業服務履約保證金。

　　第五十一條物業服務企業因為資質被降級、被取消或者因自身原因未經業主委員會同意提前撤出管理區域的，業主委員會應當在一個月内按照第四十五條、第四十六條、第四十七條規定重新選聘物業服務企業。業主委員會經街道辦事處（鎮人民政府）同意，可以直接選聘物業服務企業暫行管理，但應在臨時物業服務合同中約定，該合同于業主大會選聘物業服務企業後合同生效之日自動終止。

　　第五十二條物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為由拒絕辦理交接。

　　第五十三條新的物業服務企業承接物業時，應當在業主委員會、居（村）民委員會的監督下與原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗内容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送鎮人民政府（街道辦事處），并在居（村）民委員會備案。

　　新的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在争議的，應當在查驗記錄中載明，并明确解決辦法。

　　第五十四條物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和财物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

　　（一）第四十四條規定的資料；

　　（二）物業服務用房；

　　（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

　　（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；

　　（五）其他應當移交的财物、資料。

　　第五十五條物業服務企業應當做好物業管理區域内的公共秩序維護工作，協助維持物業管理區域内治安秩序，做好值班、巡邏工作；發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，做好救助工作。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導緻業主人身、财産安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第五十六條物業服務企業不得有下列行為：

　　（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動；

　　（二）将一個物業管理區域内的全部物業管理業務整體轉讓給他人；（三）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；（四）擅自改變物業服務用房用途；（五）擅自改變物業管理區域内按照規劃建設的共有建築和共用設施用途；

　　（六）擅自占用、挖掘物業管理區域内道路、場地，損害業主共同利益；（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；（八）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗移交手續的；（九）與物業管理招标人或者其他物業管理投标人相互串通，以不正當手段謀取中标；（十）物業服務合同未依法終止而退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；

　　（十一）超越資質等級承接物業管理業務；（十二）出租、出借、轉讓資質證書；（十三）其他嚴重損害業主權益的情形。

　　第五十七條業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，每年對物業服務企業的合同履行情況進行年度考核。每年不少于一次對全體業主進行滿意度調查。

　　年度考核結果和滿意度調查情況應當公示在物業管理區域的顯著位置，并抄送街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、區建設房産行政管理部門。

　　第六章物業的使用和維護（住宅專項維修資金管理）

　　第五十八條物業管理區域内按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得擅自改變用途。

　　任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有，存入共有收益獨立賬戶。

　　第五十九條物業管理區域内禁止下列行為：

　　（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

　　（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，将住宅改變為經營性用房；

　　（三）将沒有防水要求的房間或者陽台等改為需要做防水處理的衛生間、廚房或其他用途，或者将衛生間改在下層住戶的卧室、起居室（廳）、書房和廚房的上方的；

　　（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

　　（五）違法搭建建築物、構築物；

　　（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

　　（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

　　（八）損毀樹木、園林；

　　（九）生産、儲存、經營易燃、易爆、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品：

　　（十）亂丢垃圾，高空抛物；

　　（十一）發出超過規定标準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

　　（十二）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

　　（十三）在建築物、構築物或者樹木上亂懸挂、亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；

　　（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設置路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

　　（十五）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

　　物業服務企業發現違反前款規定的行為，應當勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應當及時告知業主委員會和有關行政管理部門。

　　第六十條業主或者物業使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守管理規約和物業服務合同的約定。

　　業主或物業使用人應當與物業服務企業簽訂室内裝飾裝修管理協議，申報登記裝飾裝修方案，物業服務企業對裝修行為進行監督，對隐蔽工程和防水工程進行現場檢查。

　　物業服務企業對違反法律、法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

　　物業服務企業不得指定裝修物料搬運隊伍；裝修期間要維持裝修搬運秩序，避免争搶事件發生；發生打架、鬥毆、涉黑等行為時，物業服務企業應及時報告公安部門處理。

　　第六十一條房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

　　（一）業主專有部分，由業主自行維修；毗連部位，按照建設部《城市異産毗連房屋管理規定》執行。

　　（二）住宅區内共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業主按照擁有專有部分房屋建築面積的比例承擔。（三）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建築面積比例承擔。（四）屬于人為損壞的，由損壞者負責修複，并賠償損失。

　　（五）物業管理區域内的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業服務企業或者業主維修養護。

　　第六十二條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

　　業主、物業使用人對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和管理規約以及住宅養護标準，定期維修養護。物業服務企業應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。物業出現安全隐患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，業主委員會、居委會協調改正，拒不改正的經業主委員會同意或者按照管理規約，由物業服務企業維修養護或者采取應急防範措施，費用由責任人承擔。物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人财産損失的，責任人應當予以賠償。

　　第六十三條物業服務合同應當約定物業服務企業每月用于共用部位、共用設施設備的維護、維修的費用标準。物業服務企業必須每季公布共用部位、共用設施設備的維護、維修費用的使用情況。前期物業管理階段由建設單位和居（村）民委員會監督，業主委員會成立以後，由業主委員會和居（村）民委員會共同監督。

　　前期物業管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出；多餘部分滾存入下月維護、維修費用中繼續使用。前期物業服務企業退出管理區域，維護、維修費用有結餘的，應由建設單位、居（村）民委員會共同監督，繳存在共有收益獨立賬戶中。

　　業主委員會根據業主大會決定，聘請物業服務企業的物業管理階段，每月維修費用不足的，可由物業服務企業申請，業主委員會批準，經居（村）民委員會證明，在共有收益獨立賬戶中支出。每月的維護、維修費用有結餘的，由業主委員會、居（村）民委員會共同監督物業服務企業繳存在共有收益獨立賬戶中。

　　第六十四條依照法律、法規、規章和有關技術标準規定應當進行的緊急維修，但相關業主不能及時統一意見的，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會和相關職能部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計後，由相關業主分攤或者按相關規定從住宅專項維修資金賬戶中列支，并向業主公示。

　　第六十五條物業維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業、住宅小區内的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

　　住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門号設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門号設分戶賬。

　　第六十六條專項維修資金的使用按以下規定執行：

　　（一）用于物業管理區域共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，物業服務企業提出使用方案，經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，将表決結果在物業管理區域顯著位置公示七天。

　　（二）用于單幢房屋共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，業主委員會配合物業服務企業征詢該幢物業業主意見，經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意後，按本條第（一）項使用。

　　（三）當發生危及房屋安全、人身安全、供水、供電正常使用、電梯停運等緊急情況時，參照第六十三條執行。

　　（四）當住宅專項維修資金餘額不足交存額50%時，業主委員會組織業主大會确定續籌方案；當住宅專項維修資金餘額不足交存額30%時，隻能用于緊急救助。

　　第六十七條住宅專項維修資金續籌方案需經業主大會讨論通過。有條件的物業管理區域，可以在繳交物業服務費的同時，以物業服務費為基數，約定一定比例，每月籌集住宅專項維修資金，由業主委員會繳存到住宅專項維修資金賬戶中。業主委員會應當将每月的繳存情況公示，并每年一次将繳存情況報居（村）民委員會備案。

　　第七章物業服務收費管理

　　第六十八條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：（一）管理服務人員的工資、社會保險和規定提取的福利費等；（二）物業共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；（三）物業管理區域清潔衛生費用；（四）物業管理區域綠化養護費用；（五）物業管理區域秩序維護費用；（六）辦公費用；（七）物業服務企業固定資産折舊；（八）物業共用部位、共用設備及公衆責任保險費用；

　　（九）經物業服務企業與業主協商同意後的其它費用。

　　第六十九條物業服務收費按法定産權面積計收。建設房管部門已出具産權證的以産權證标示的總建築面積為準，未出具産權證的以物業買賣合同中的總建築面積為準；物業服務費計價單位為元/每月每平方米建築面積，以套内面積計收的雙方在合同中約定折算比例；物業服務收費按《商品房銷售合同》或《前期物業服務合同》的約定開始計收。

　　第七十條市價格行政管理部門會同市建設房産行政管理部門每年公布全市的住宅物業服務收費指導價，指導價由基準價和浮動幅度組成。各區可根據實際情況制定浮動标準。

　　住宅物業（不含别墅）前期物業管理招投标執行指導價标準，同時明确收費标準、服務内容以及提價的條件和标準；也可根據優質優價、質價相符的原則，以市場價格确定收費标準和明确服務内容，并報價格行政管理部門備案後執行。

　　業主委員會根據業主大會決議采用招投标方式或者協議方式确定物業服務企業，參照指導價标準，但不得低于指導價的最低下浮幅度，同時明确收費标準、服務内容以及提價的條件和标準。部分較為特殊的物業管理區域可參照以下方式約定服務收費标準：物業管理區域已實行全封閉智能化管理，設施配置先進，檔次較高的，若該物業管理區域業主要求提供更高服務，物業服務企業按一級基準價上浮後仍未能補償管理成本支出和取得合理報酬的，可按優質優價原則，經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意後，與物業服務企業商定服務内容和收費标準。

　　确定的物業服務費标準，報區價格行政管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員後，方可實施。

　　第七十一條物業服務收費實行明碼标價。按照廣東省物價局、廣東省建設廳《轉發國家發展和改革委員會、建設部關于印發<物業服務收費明碼标價規定>的通知》（發改價檢[2004]1428号）執行。

　　收費公示的樣式、内容由區價格行政管理部門監制。

　　第七十二條物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業服務的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況接受業主委員會、居（村）民委員會的監督；物業服務企業應當每季公布經業主委員會确認的收支情況。

　　實行酬金制收費方式的，物業服務企業收支情況應該進行年度審計。前期物業管理階段由物業服務企業委托有資質的審計機構進行，費用由全體業主分攤；已成立業主委員會的，由業主委員會委托有資質

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!