央企地産“饑渴”融資 中小企業生存堪憂,央企地産“饑渴”融資 中小企業生存堪憂由南京寫字樓網(點房網)提供

　　摘要：央企地産公司在融資渠道和融資成本上有着民企無法比拟的優勢，政府的投資更多的給了央企，而央企又會通過旗下子公司将資金投入房地産市場，這也使得央企地産公司在拿地時“财大氣粗”，創造了一個個“地王”記錄。

　　●8月，我國商品房施工面積和新開工面積環比上升10%和15%，企業對資金的需求膨脹

　　●在近幾個月多個城市房價出現大幅上漲的情況下，資金過度湧入房地産行業容易造成土地閑置和囤積

　　9月4日，上海恒盛地産通過港交所聆訊，重啟在港融資計劃，拟募集15億美元，這也是18個月來第一家赴港上市的内地民營地産企業。

　　8月27日，萬科公告新一輪融資方案，拟以公開增發方式發行募集資金淨額不超過人民币112億元。這是繼8月18日萬科拿下建行500億元人民币授信額度後再次發力。

　　在市場上一向謹慎的萬科屢屢出手融資，背後是一場大規模的房企融資大戰。

　　“資金饑渴”房企頻掀融資熱潮

　　從去年四季度以來執行的适度寬松的貨币政策，及其帶來的充足的流動性被認為是房企融資速度加快的重要推手。國家統計局公布數據顯示，1―8月，房地産開發企業本年資金來源近3.4萬億元，同比增長34%，其中國内貸款7384億元，增長46%。

　　湘江偉業董事長方明理認為，上半年房地産市場的異軍突起，業界對後市的預期十分樂觀，不僅直接激發了企業的融資願望，也吸引了許多企業進入房地産市場，市場競争加劇，融資熱就成了必然的結果。

　　實際上，一直以來，房地産業都屬于資金十分“饑渴”的行業，對融資有很高期待。中原地産一份研究報告顯示，2008年國内排名前十位的地産企業平均負債率高達65.7%，一般地産企業負債超過50%。下半年起，地産企業紛紛加大新開工力度和土地購置規模。進入8月份，房地産投資增速、新開工面積等數據環比出現較快上漲，1―8月，全國完成房地産開發投資2.11萬億元，同比增長14.7%，增幅比1―7月提高3.1個百分點。8月當月，商品房施工面積和新開工面積分别上升10%和15%。在這一背景下，企業對資金的需求正在膨脹，尋求上市融資變得更為迫切。

　　“目前房地産商對房産的定價過高，擠出了相當一部分消費需求，很多購房者在觀望，緻使開發商資金回籠困難；另外，一些開發商的捂盤惜售也造成了資金周轉的困難。”複旦大學房地産研究中心主任尹伯成認為。

　　“地王”頻現，中小企業仍缺融資渠道

　　在這輪融資盛宴中，央企地産公司出盡風頭。

　　7月15日，保利地産向包括中國保利集團在内的8名特定對象非公開發行3.3億A股，募集資金78.15億元。稍後的7月25日，招商局集團旗下的招商地産發布公告，将向不超過10名特定投資者發行最多2億股，發行價格為28.12元/股，預計融資金額不超過50億元。重啟IPO的中國建築也在招股書中說，會将募集資金中的80億元投向旗下中建地産的24個項目，這些項目建築面積總和高達652萬平方米，這意味着這次融資将用于開發中建地産一大半的土地儲備。

　　據統計，從今年2月至今，11家央企地産公司的融資總額達831.8億元，其中來自銀行授信的資金為345億元，各種增發融資額為405.5億元，其餘81.3億元則為發行公司債以及向金融機構借貸。

　　與央企和大型房企的大規模融資不同，一些中小企業無法上市融資，也很難得到銀行的貸款，融資渠道不暢，在競争中處于劣勢，本輪房地産市場融資熱潮存在着明顯的不平衡現象。

　　尹伯成認為，央企地産公司在融資渠道和融資成本上有着民企無法比拟的優勢，政府的投資更多的給了央企，而央企又會通過旗下子公司将資金投入房地産市場，這也使得央企地産公司在拿地時“财大氣粗”，創造了一個個“地王”記錄。

　　融資囤地可能加劇房價上漲

　　北京市房地産交易管理網最新數據顯示,今年8月份,北京期房住宅簽約總量為12117套,環比下降5.63%。進入9月，全國房市交易量漲跌互現。方明理認為，如果大規模融資進入項目開發領域，會增加市場供應，從而穩定房價；同時固定投資的增加，也能夠促進整個國民經濟的發展。

　　然而，今年前7月，全國房屋新開工面積5.50億平方米。在融資熱潮下，項目開工回暖的速度遠遠滞後于市場成交的回暖速度。尹伯成表示：“有些開發商是為了囤積土地而融資，而房企融資的成功，會降低開發商用促銷回籠資金的願望，進一步助長開發商的捂盤惜售行為，加劇房價的上漲”。

　　買地―圈錢―再買地，在資本市場瘋狂的2007年，如此循環的資本運作模式讓不少地産企業獲益匪淺，也引發了房地産業的泡沫。在近幾個月多個城市房價出現大幅上漲的情況下，資金過度湧入房地産行業容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現象，證監會有關負責人曾在公開場合表示，對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，不予核準。

　　方明理認為，國家應完善房地産開發配套設施，包括增加土地供應量、打擊囤地行為、監督開發商如期開工、加強閑置土地收回制度的執行力度等，警惕融資用于囤積土地。“隻有把融資真正用在開發建設上，這一輪的房企融資熱潮才真正有利于房地産市場，拉動國民經濟的發展。”

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