臨近年底，坊間傳聞已久的上海新一輪軌交建設規劃終于被正式提上了日程。

日前，國家發展改革委正式批複《上海市城市軌道交通第三期建設規劃（2018～2023年）》，同意上海市建設19号線、20号線一期、21号線一期、23号線一期、13号線西延伸線、1号線西延伸線及機場聯絡線、嘉闵線、崇明線等9個項目，總長度 286.1 公裡，規劃期為2018年-2023年。

數據來源：《上海市城市軌道交通第三期建設規劃（2018～2023年）》

項目建成後，上海将形成 27 條線路，1154 公裡的軌道交通網絡，其中，市域鐵路 342 公裡。

“新的地鐵線路規劃，必定帶動周邊房價的快速上漲。”上海中原地産首席分析師盧文曦在接受《國際金融報》記者采訪時指出，一般而言，新開通地鐵的闆塊房價漲幅最為明顯，至少可達到40%以上；而已有軌交的闆塊新增線路，漲幅則可能隻有不到20%。

盧文曦表示，根據以往經驗，軌交帶動房價上漲的過程都有十分明顯的結點：從規劃出台到落地上漲15%左右；随後在其他一系列相關配套政策出台時會再上漲5%-10%；而一旦線路開始施工，房價就會開始快速上漲，一般會有超過20%的漲幅；一直到線路竣工前後，房價才會逐漸穩定。

值得一提的是，這次上海規劃的幾條地鐵線路納入了不少新的闆塊，如崇明島，也使多個郊區闆塊與城市中心的聯系變得更加緊密，比如嘉定北、浦東機場等。

未來，市域鐵路将擔負起銜接主城與各大新城、各大新城之間以及遠郊部分城鎮的重任，會以更快的速度将乘客運送到市中心城區，在加快運輸效率的同時為已經擁擠不堪的地鐵線路減負。

易居中國智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者表示，在過去近郊區軌交建設的基礎上，新的規劃主要體現了“遠郊區”軌交建設的發展思路，這也是當前房地産市場的導向，即交通優先的發展模式。

嚴躍進分析稱，從實際情況看，遠郊區域價格低的房屋相對容易消化，一方面随着遠郊區出行更加便利，住房的性價比會上升，這樣認購房屋的動力也會增強；另一方面，有望在遠郊地區打造新的商圈，進而适當也可以分流部分市區的商業資源。相比當前的市場交易規模，新的軌交覆蓋區域後續地鐵開通前後至少可以提升30%的住房市場交易規模。

崇明通地鐵

崇明島，由于自然環境較好，而公共交通不便，一直以來都是上海“養老地産”的聚集地。

如今，崇明島也要通地鐵了。

圖片來源：圖蟲創意

根據規劃，崇明線将在申江路站和金吉路站分别與12号線和9号線實現換乘。由于長江隧橋建設時給軌交預留的空間有限，軌交崇明線預計會采用不同的列車來運行。

盧文曦表示，崇明地鐵站附近的房價應該是本次規劃受益最大的闆塊之一，漲幅可能超過40%。除了“養老一族”和本土剛需客之外，最先吸引的應該是投資客，但對于島外上海本地居民的吸引力依然不大，因為直線距離太遠，就像青浦區朱家角等地，即便通了地鐵也很難吸引其他區域的剛需客。此外，由于短期内地鐵主要覆蓋崇明島南部的陳家鎮區域，對于島内其他區域來說，并未帶來實質性改變。

浦東不“自閉”

機場聯絡線是一條位于上海外環以外的市域鐵路，主要是為了加強浦東機場和虹橋樞紐的直接聯系和緩解2号線的壓力，因此沿線設立的站點少、經過的居民區也很少。東西方向全長68.6公裡，其間僅設9個站，從虹橋樞紐站出發經過滬杭鐵路外環線，七寶，華泾，三林，張江，迪士尼，浦東國際機場等重要地區，最後達到上海東站。

未來，上海東站落成之後，10台22線的規劃将超過上海站、上海南站的13線，成為上海第二大火車站，連接滬通和滬甬經濟圈，串聯長三角沿海線主要城市。

此外，在上海“十三五”規劃中，浦東産業規劃又被重點拓展，新增了祝橋-川沙區域的航空城，尖端産業規模集聚，特别是中國商用飛機有限責任公司總裝制造中心浦東基地将帶動約2000家上下遊産業鍊企業，3年内，陸家嘴、迪士尼、張江、自貿區将為祝橋航空城導入超過50萬商業人群，闆塊的發展潛力不容小觑，甚至有人将浦東機場樞紐比作第二個虹橋樞紐。

在業内人士看來，兩個交通樞紐的串聯，會進一步帶動區域經濟發展，房價上漲似乎是 “理所當然”。

此外，21号線的誕生使得浦東終于有了一條貫穿南北産業區的軌道交通幹線，打破了以往浦東各個産業園間相對獨立的格局。通過一條21号線将浦東森蘭、金橋、張江科學城和國際旅遊度假區串聯在了一起，更加有利于區域間的聯動，也使得在浦東金橋、張江周邊置業不再需要考慮地域交通上的限制。

比如在張江的上班族以後即使住在曹路、森蘭甚至外高橋闆塊，通勤也很方便。

再如前灘，作為“第二個陸家嘴”，定位很高，未來發展可期，在其他版塊新房銷售情況已經疲軟的當前，中糧前灘海景壹号、尚峰名邸等前灘多個樓盤依然火熱，但在公共交通方面，出行略顯不便；張江作為上海最重要的科技園區之一，經濟地位獨特，但由于闆塊地域較大，公共交通依然不足，略顯“封閉”。

而可喜的是，機場聯絡線和規劃中的19号線、21号線在上述兩個闆塊均有換乘站，未來前灘和張江等浦東衆多闆塊的出差、旅行和工作都會方便不少。

嘉定北、老闵行的逆襲？

嘉定新城可以算是通了軌交的新城中距離主城最近的一個，而嘉定新城卻是除了臨港新城之外房價最低的軌交新城了。

不少人認為，嘉闵線得到批複，對于嘉定來說是非常大的利好。尤其是像嘉定菊園、馬陸和南翔等地區，雖然都是嘉定非常重要的居住區，但大都因為距離11号線車站較遠，與其他大型商圈之間也有一定距離，加上本身缺乏大型商業設施，發展相對緩慢。乘11号線往北走，沿線新盤随處可見，但在各個郊區中認籌率卻一直不高。

嘉闵線的到來，有望與11号線、14号線、13号線、2号線、10号線、9号線、12号線和1号線實現換乘。值得注意的是，與機場聯絡線一樣，嘉闵線未來有望采用動車組列車運行，途徑區域的樓市自然就要另眼相看了。

嘉闵線的另一頭即是闵行。自5号線及其延伸線建設以來，老闵行突然闖入人們的視線，由于靠近莘莊、徐彙等商圈，其房價也在近年來快速上漲。

如今，在上海新規劃的9條線路中，就有6條穿過闵行區，而排在第二名的人口第一大區浦東，僅有3條線路，松江區甚至一條都沒有。因此，闵行可以說是此輪規劃中最大的受益者，“逆襲”之路可期。

例如23号線，可以說是5号線之後又一條服務老闵行和闵行開發區的線路，主要是為了補足5号線的短闆，促進闵行和市區的聯系。

規劃中的23号線所經過的龍吳路可以說是黃浦江濱江岸線上為數不多的還沒有完成改造和産業升級的區域，目前大部分仍然處于百廢待興的狀态、沿線很多工廠雖已停産卻還沒有完成搬遷，因此23号線沿線未來的發展值得期待。

總而言之，随着内環内市中心軌交線路慢慢飽和，中外環附近出現越來越多的新增軌交線路，這些區域或将逐漸成為上海下一步發展優勢産業、創造更多就業崗位的重點地區。

編輯 沈玉潔

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