Sophie蘇菲：畢業于中山大學，10 年房産實戰經驗，公衆号：蘇菲說房。

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我們在之前的詳評文章陸續介紹了天河公園西門、華景新城、金融城、廣氮片區、牛奶廠、赤崗塔、琶洲以及珠江新城闆塊的中高端樓盤。接下去，會繼續帶大家了解廣州餘下的各個改善型以及豪宅樓盤，為準備置業的朋友們提供最實用的參考信息。往期請看文末的《往期詳評文章目錄》。

從094期天翔花園開始，我們對天河北闆塊的樓盤展開了詳評；未來，會繼續介紹天河北闆塊的各大優選小區，敬請追看後續詳評文章。

在珠江新城還沒發展起來的時候，天河北是繼“環市東”之後的廣州新一代CBD，曾經的廣州第一高樓--中信大廈以及中國市長大廈等建築均為廣州的知名地标。

時至今日，天河北依然是廣州較重要的商務區之一，詳見我們之前的文章《廣州發展東進南拓，珠江新城王者地位還保得住嗎？| 粉絲提問》。

商務區是天河北的一個重要角色，但了解天河樓市的人都知道，天河北的“學位房”屬性才是整個闆塊當前的價值支撐。

小學方面，這裡有大名鼎鼎的華陽小學、龍口西小學和華康小學，均為廣州中學教育集團成員校。另外還有華師附小和長征小學，這兩所小學主要招收舉辦方（高校）的教職工子女，我們暫不讨論。

中學方面，上文提及的3所知名小學，按現行政策全部直升廣州中學，即同一教育集團内解決9年義務教育。

居住在天河北是一種什麼體驗？在義務教育階段，優勢明顯比天河其他區域強：小學對口的是天河區一梯隊小學，小升初既有省一級廣州中學保底，更可以穩中求進，參加華附初中部、天外、清華附中、執信天河和華穎外國語這5間優質中學的搖号。

注：

（1）華陽小學為省一級學校，在天河區乃至全廣州的口碑都不錯。

（2）龍口西小學是2007年取消省一級學校評選之後快速成長起來的“後起之秀”，屬天河區第一梯隊小學。

（3）華康小學，硬件設施、辦學成績和民間口碑都不錯，是一所英語特色學校。

上期文章為大家介紹了金海花園，下圖是天河北闆塊的部分優選小區（後續會不斷添加），本期為大家介紹的是該闆塊的德榮小區。

德榮小區是宏城早年在開河北開發的優質小區，現已更名為天河東小區。小區面積大，大部分為8層小高層，密度低，帶優質幼兒園。

小區戶型涵蓋54平方2房~118平方米3房，适合剛需自住家庭，推薦指數：3.5星。

德榮小區基本信息：

别名：天河東小區

小區地址：天河區天河東路218-268号

當前均價：60621元/平方米

建築類型：塔樓

建成年代：1995

開發商：宏城發展

物業：城建物業

物業費用：1.5元/月/平方

總戶數：839

總車位：約300

容積率：2.5

綠化率：40%

下文我們将從“公共配套資源”、“小區園景”、“樓棟戶型”和“升值潛力”這幾方面詳細介紹，請耐心閱讀哦！

德榮小區位于天河區天河東路218~268号，教育、醫療、商業等公共配套資源十分完善，詳見下文。

（1）公園

天河北闆塊沒有大型市政公園，但廣州最有名的體育場館--天河體育中心就在闆塊内，這裡也是盛極一時的恒大足球隊主場，很多大型體育賽事和演唱會都會選擇在這裡上演。

德榮小區距體育中心東北角約550米，觀看體育賽事或演唱會非常方便，時間充足的時候也可以到這裡進行休閑鍛煉。

（2）交通

德榮小區北臨天河北路/廣園快速，南臨天河路/中山大道，東臨華南快速幹線，西臨廣州大道，四通八達，交通優勢突顯。

●地鐵：

地鐵3号石牌橋站距小區西南角約800米，通過地鐵換乘到達廣州各區域，出行方便快捷。

另外，在建的地鐵11号線天河東站距小區東北角約300米，傳聞該線路将于2023年底開通。

●自駕

小區停車場出入口距華南快速幹線最近入口的最短線路為2700米，不堵車的情況下7分鐘左右能上高速，自駕出行十分便利。

（3）教育

幼兒園：小區自帶幼兒園，廣州幼兒師範學校附屬幼兒園就在小區内花園南端，家長接送非常方便。

此外，小區附近幼兒園非常多，1500米内有帝景苑幼兒園、金海藝術幼兒園和嶺南中英文幼兒園等，如上圖所示。

對口小學：地段對應的公立小學為天河區龍口西小學，帝景苑校區位于龍口中路2号，距小區北門約350米，家長接送非常方便。

該校為天河北闆塊的巨無霸小學，辦公成績和口碑都不錯，共有瑞安、帝景和龍口三個校區，每個校區開設的年級不同，但距地段内的住宅小區距離很近。

對口中學：龍口西小學對應直升初中為廣州中學（名雅校區），距小區約700米，初中學生自行上學放學完全沒問題。

因廣州中學近兩年報名人數超過招生計劃，因此部分初一新生将安排到本校天潤校區就讀，天潤校區位于天壽路20号，距小區約710米，上學放學更方便。

PS.據悉天河區小升初将于2025年起全面實行電腦随機派位的招生方式，屆時中學學位或存在不确定性，具體請以天河區教育局當年發布的招生政策為準。

注：更多天河區學位攻略，詳見我們之前的文章《【建議收藏】家長看過來，天河TOP學位房彙總》。

（4）醫療

●社區醫院：石牌街社區衛生服務中心位于天河北路571号1樓，距小區約350米。疫苗接種、感冒、抽血、B超等小型檢查科目可以在社區醫院就診。

●大型醫院：離小區最近的三甲醫院是中山大學附屬第三醫院，距小區約950米；此外，附近幾公裡内還有廣州華僑醫院、天河區婦幼保健院、廣州市婦女兒童醫療中心和南部戰區空軍醫院等，優質醫療資源非常豐富。

（5）商圈

小區地處天河北商圈，天河北路沿街商鋪林林總總，距小區北側350米處的太古彙，是廣州著名的綜合商業體，日常消費非常方便。

（6）文化資源

天河區少年宮創建于1988年，多年來到該館參加培訓學習的少年兒童近12萬，每年學位數為5000個，其中合唱和舞蹈表演科目多次獲得國際金獎。

現館址位于龍口西路8号，距小區約300米，步行用時約5分鐘，自駕車約3分鐘車程。

據悉，天河區少年宮新館将選址金融城，但建成後當前的舊館依然會正常使用。

01小區實景

上圖為小區南門，位于小區西側的南端，靠近天河東路。從小區的牌匾可知，德榮小區已改名為天河東小區。

上圖為西二門，即西側天河東路上最北端的門口，訪客和車輛坐此門進，汽車出口則在中部的西南門。圖片顯示的兩棟住宅為天豐閣和天興閣，均為18層建築。

上圖為小區花園的一角，附近樓棟均為8層樓梯房，沒有設計地下停車場，因此業主車輛隻能停放在道路兩帝，停車問題較為緊張。

小區花園除了人車不分流外，在景觀設計，綠化保養方面比不少90年代初期的小區都要好，整體環境不錯，見上圖。

高層之間的花園（上圖），保養得非常不錯，環境怡人，也不需要擔心汽車會闖進這塊綠地。

小較多樓梯房已經加裝電梯，上圖為20棟的加裝效果，另外還有16棟等。加裝的電梯，每層需走半層樓梯，居住體驗比原裝電梯樓稍差。

上圖為天興閣的首層電梯廳，地闆老舊，且電梯間比大堂高出幾個台階，雖然有無障礙通道，但對老年住戶不太友好。

上圖為天興閣中高層的梯間，兩端預留了窗戶通風和采光，光線尚可，不需要人工照明。

天興閣靠近天河東路，部分房間直面熙熙攘攘的車流，馬路噪音和灰塵影響較大，見上圖。

往小區南面走，靠近最南端天順閣的位置，是小區内的公立幼兒園（上圖），“廣州市幼兒師範學校附屬幼兒園”的金漆招牌就是家長的信心保證。

上圖為天順閣的9樓梯間，整體感覺比小區北端的天興閣要新，保護也好一點，環境也比天興閣安靜。

上圖為天順閣低層露台的東側景觀，圖中小河為獵德湧，河中綠色為青苔，河水清澈見底，并無異味。

從天順閣中樓層看東側的獵德湧，基本上被兩旁的綠化遮蔽。對面小區的樓齡較近，視野不算開闊。

上圖為小區住宅的外立，外牆鋪貼90年代流行的馬賽克，不同樓棟有不同的顔色，如白色、粉紅色和藍色等，整體較有年代感。

02

房源展示

德榮小區戶型從54平方2房到118平米3房不等，本期為大家介紹一套118平方的最大面積房源，請欣賞。

▼戶型圖▼

▼景觀陽台▼

▼客餐廳▼

▼主衛▼

▼公衛▼

▼主人套間▼

▼卧室2帶房出陽台▼

▼卧室3（書房）▼

房源點評：

因為是樓梯房，所以公攤面積少，戶内實用率非常高，整體每個開間寬闊大氣。

對比電梯高層，本戶型最大的優點是帶廳出陽台，且陽台進深和寬度都不錯。小區是90年初期的設計，陽台并且新時代建築那種全景式落地窗設計，而是小門帶圍牆的設計。所幸圍牆是大面積透光玻璃，舒适度打了折，但采光性能不打折。

在居住體驗方面，雙衛設計很友好，在90年代初期能做到帶套間的設計，是非常超前的，到現在依然符合大衆的需求。

缺點方面，除前面說的陽台圍牆問題之外，因為是小高層，樓層不高，視野較差，但均為望花園設計，不靠近天河東路一側的住戶相對更安靜。

03戶型樓棟

（1）樓棟戶型簡介

德榮小區是天河北面積最大的封閉式花園小區，總共21棟住宅。其中，18層的電梯房共4棟，分别是小區北端的天豐閣和天興閣，以及小區南端的天康閣和天順閣；小區中部，則是17棟8層樓梯房。

小區自帶幼兒園--廣州幼兒師範學校附屬幼兒園，是一所知名的公立幼兒園，位于小區花園南端。

（2）戶型詳解

德榮小區比上期介紹的金海花園還要早3年建成，因此在戶型上更後者更偏剛需，起步戶型為54平方2房，最大戶型隻有118平方3房。小區各段位戶型圖和戶型彙總表見下文。

▼54平方戶型圖▼

▼65平方戶型圖▼

▼76平方戶型圖▼

▼81平方戶型圖▼

▼95平方戶型圖▼

▼100平方戶型圖▼

注：此戶型原為3房戶型，上圖為業主改動後的現狀。

▼110平方戶型圖▼

▼118平方戶型圖▼

▼小區戶型面積彙總▼

注：以上戶型彙總僅為标準樓層标準戶型，不同樓層會有些許偏差。

04戶型小結及買家預算

和上期介紹的金海花園一樣，德榮小區也有高層和小高層之分。

德榮小區的高層住宅僅18層，帶原裝電梯；小高層僅有8層，為樓梯房，但大部分樓棟已加裝電梯。不過加裝電梯的效果會比原裝電梯的樓棟居住體驗稍差，出電梯後需走半層樓。

在戶型方面，電梯房的格局整體偏剛需，單陽台設計，部分廳出陽台會有高圍牆阻擋，影響通風和采光，且部分戶型為房出陽台。

樓梯小高層戶型多帶廳出陽台，格局方正，采光也較高層好，最大戶型118平方也分布在小高層樓梯房裡面，建議選擇加裝電梯的小高層樓棟。

在市場方面，從最小戶型到最大戶型均有放盤，顯示當前置換賣出的業主較多。

在價格方面，加裝樓梯的小高層和高層電梯房挂牌價在7.5萬左右，未加裝電梯的小高層放盤價在6.5萬左右，兩者價格拉開1萬左右。

▼含稅價格預算▼

注：以上預算以成交均價計算，僅供參考，具體以實地看房時業主報價為準。

德榮小區于1994年開盤，1995年交房，開盤均價約為3500元/平方米，當前二手成交均價為60621元/平方米；那麼這些年來，小區的升值速度又如何呢？請看以下增長曲線圖！

從下方圖表可看出，德榮小區開盤以來的年均增值速度為10.72%，28年間增值16.32倍。

看好天河北學位房，但不知道哪個盤增幅最大？哪個盤增值率最高？哪個盤最适合自己？歡迎繼續追看後續文章，将不斷為大家詳評天河北闆塊的其他優選樓盤！

*注：以上增值速度數據統計至發稿時月份，如對數據存在疑問，或想了解同一時間點各小區的增速，請評論進行咨詢。

本期主要介紹了天河北闆塊的德榮小區（天河東小區），戶型涵蓋54平米2房~118平方3房，适合剛需自住買家。那麼，它的優缺點有哪些呢？

優點方面：

（1）義務教育資源突出。小學對口天河北的後起之秀--龍口西小學，中學直升廣州中學，9年義務教育均為天河區口碑佳的學校；按現行政策，上述學位具有較高的确定性。

（2）小區自帶優質幼兒園，且靠近小學，兩者口碑不錯，接送方便。

（3）區位優勢明顯，南臨天河路-中山大道，東臨華南快速幹線，北臨臨天河北路/廣園快速，西臨廣州大道中，自駕出行非常方便；地鐵3号石牌橋站距小區約800米，在建的11号線天河東站距小區約300米，公共交通方便快捷。

（4）鄰近天河區少年宮和龍口少年宮等文化場館，方便業主子女拓展素質教育。

（5）地處繁華區，靠近太古彙和萬菱彙等商業中心，周邊商業氛圍好，生活便利度高。

（6）小區花園面積大，保養好，環境怡人。

（7）小區樓棟不高，整體密度較低。

缺點方面：

（1）1995年交房至今已27年，樓齡偏長。

（2）小區缺少地下停車場，停車問題較為突出。

（3）4棟高層為2梯8戶設計，戶數較多，高峰期會擁擠。

（4）加裝電梯的小高層，每層住戶需走半層樓棟，體驗不如原裝電梯樓。

（5）小區主幹道人車不分流。

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