取消商品房預售是真的嗎?取消商品房預售再次引發關注2021年全國兩會期間，全國政協委員、安徽省律師協會副會長周世虹提交提案，建議取消商品房預售制度，同時以套内建築面積計價銷售商品房，原因是違反市場交易規律，對購房人顯失公平，接下來我們就來聊聊關于取消商品房預售是真的嗎?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

取消商品房預售是真的嗎

取消商品房預售再次引發關注。2021年全國兩會期間，全國政協委員、安徽省律師協會副會長周世虹提交提案，建議取消商品房預售制度，同時以套内建築面積計價銷售商品房，原因是違反市場交易規律，對購房人顯失公平。

事實上，關于商品房預售制度的讨論已經持續了十餘年，而且并非首次出現在兩會的提案裡。不過，對于此時取消商品房預售制度，專家仍認為，目前我國取消商品房預售制的時機還不成熟，可以試點部分城市實行商品房現售制，但不能“一刀切”取消。

全國政協委員周世虹：建議商品房預售改為現售

“商品房預售制度已弊大于利，改商品房預售為現售已經水到渠成。”全國政協委員、安徽省律師協會副會長周世虹表示，在商品房預售制度下，開發商将經營成本和經營風險轉嫁給了購房者。先預付房款後交房不僅讓購房者承擔了本應由開發商承擔的資金成本，還會導緻開發商挪用、占用資金，項目爛尾，購房人無房可住等風險。

商品房預售制度，也被叫做賣期房、賣樓花。這一制度最早出現于香港。1994年，中國内地出台了《城市房地産管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度。最初是為解決房地産開發企業資金不足、商品房供不應求的問題。

十餘年來，取消商品房預售制的聲音不斷。早在2005年，中國人民銀行就曾在其出具的《中國房地産金融報告》中建議取消房屋預售制度。2006年，在全國兩會上，33位全國人大代表聯名建議取消商品房預售制度。

2009年，兩會提案中首次出現相關内容，建議加快修訂《城市房地産管理法》，全面取消預售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。此後，周世虹曾在2018年的全國兩會上提出過取消商品房預售制的提案。

如今，争議十餘年的商品房預售制再次出現在今年兩會提案中。對此，周世虹認為，商品房預售制度存在的曆史條件已不複存在，因為目前我國房地産開發企業大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競争能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式。

周世虹舉例表示，自2016年起，深圳、杭州、南京、蘇州等已開始試點或探索現房銷售；2018年7月江門市正式發布商品房現售管理辦法征求意見稿；2020年3月7日海南省正式取消商品房預售，在全域實行現房銷售。上述有關省市實行現房銷售的試點經驗已經為住建部門改革預售制度提供了借鑒，打下了堅實的基礎。

而對于實行以套内建築面積計價銷售商品房制度，周世虹認為，“由于公攤面積存在缺少限制性标準，由開發商委托測量機構測繪面積，容易産生暗箱操作等導緻公攤面積無序增加和不斷上漲。”而“以套内建築面積計算售房價格，讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進房地産市場交易公平、公正。”

現狀：期房銷售超90%以上，仍占市場主導地位

為什麼熱議十餘年，至今商品房預售制仍在執行？

中國城市房地産研究院院長謝逸楓認為，中國商品房預售制自1994年出台，到2020年已有20多年的時間。目前中國商品房銷售的主要是期房銷售，占比超90%以上，占市場的主導地位，而現房銷售占有率不到10%。

謝逸楓表示，預售制最大的優點是縮短了房企現金流回籠周期，一定程度上滿足了房企的融資需求。目前，商品房預售款占到房企到位資金的34.5%。商品房預售制非常符合房企投資、開發、運營、盈利模式，也就是房地産項目投資滾動的開發模式。

中國人民大學商學院教授、國發院城市與房地産研究中心主任況偉大也表示，商品房預售制為房地産開發商提供了一條以極低成本向購房者融資的渠道，解決了房地産開發商及時籌措資金投入商品房開發的資金周轉問題。

“相較于大型房企有能力進行多元化融資，中小型房企的融資能力不足，如果取消預售制後有可能導緻中小型房企破産。”況偉大如是說。

争議：取消預售将緻供求關系不穩定，房價出現上漲預期？

從目前看，商品房預售仍對市場起着舉足輕重的作用。況偉大分析說，“對于開發商而言，預售商品房提供的資金可緩解資金周轉問題，有利于增加商品房供給，緩解樓市供不應求的局面。而對于購房者而言，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢。”

在很多業内人士看來，如果取消商品房預售将導緻市場住房供求關系不穩定，助攻房價上漲的預期。謝逸楓表示，期房具備優惠的價格優勢，刺激市場需求，同時加快了商品房供應，緩解了市場供需關系，穩住了房價上漲的心理預期。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房地産是資本密集型産業，如果地價高、融資成本高、房價高，開發商沒有預售，銷售周期會拉長，最終導緻商品房供應減少，房價上漲。

況偉大也認為，雖然在樓市供過于求的地區，房價本身處于下行區間，取消商品房預售制度，有利于防止開發商将風險轉移給購房者，也有利于防止庫存過剩。但在樓市供不應求的地區，取消商品房預售制的條件還不成熟。而從目前來看，一線城市樓市還處于供不應求的局面，二線城市供不應求的局面也還未完全改變。在這些地區，商品房預售制還有存在的必要性。

“雖然從長期看，取消商品房預售制，實施商品房現售制，是保障購房者的合法切身利益，從根子上去除商品房預售制導緻的貨不對闆、爛尾樓等一系列問題。不過，目前中國取消商品房預售制的條件和時機還不成熟，可以試點部分城市商品房現售制，不能一刀切取消。否則将帶來市場混亂，引起金融、債務、房企的危機。”謝逸楓說。

業内：應加強預售資金監管及信息披露力度

目前，商品房預售制度出現的弊端也是顯而易見。但是李宇嘉認為，這并不完全是期房制度的問題，而是監管的問題。目前對于商品房的施工證批準預售，竣工交付，預售資金監管，都有嚴格的制度，按道理來講，預售資金監管到位的話，商品房爛尾的問題就不會存在。而爛尾的項目大多是預售資金被挪用，房屋交付後産生的質量問題。這與預售資金監管也有很大關系。

此外，李宇嘉強調，在建房屋預先賣給購房人，開發商提前收回資金和利潤，這是行業普遍奉行“高周轉”模式。隻是在執行過程中，開發商過于追求“高周轉”導緻了部分質量以及安全事故的發生。

況偉大也建議，防止開發商欺詐購房者，還要加強對房地産開發商信息披露力度。

雖然對于取消商品房的預售，出現了很多的反對聲音。但是對于取消公攤面積，并以套内建築面積計價銷售商品房，卻赢得了更多贊同。對此，況偉大認為，這雖然無法明顯降低購房者的購房壓力，但會使得開發商少了暗箱操作的空間，房價也變得更為透明，有利于保障購房者的權利，同時會削弱開發商的利潤率。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 李世輝

來源：新京報

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