要說王石時代的萬科與郁亮時代的萬科，最大的不同就是，前者是傲視群雄，後者已淪為群雄之一。

如今，行業不再唯萬科馬首是瞻；資本市場萬科不再是地産股闆塊最靓的仔；消費市場品牌光環褪卻，不再是買房者的優先選項；

不過，萬科人骨子裡仍保持着王石時代的孤傲，并以布道者的姿态對行業指指點點，争議和質疑也就在所難免。

◎ 文 / 村長

“縮表出清”、“背水一戰”、“要麼死，要麼活”、“黑鐵時代”、“節衣縮食戰時氛圍”、“給不了更多錢”……

上周五晚些時候，郁亮在萬科2022年會上的講話開始在媒體間流傳，雖然具體事情發生在一個月前，但過于直白的措辭，還是讓講話内容在網上引起了熱議。

就像之前的“下半場”、“白銀時代”、“活下去”、“管理紅利”一樣，郁亮再次化身行業布道者，不僅對行業作出了更加悲觀的預判，還造起新詞（比如黑鐵時代），并号召員工做好降薪乃至被裁準備。

好巧不巧的是，周一萬科股價及地産股闆塊大跌。有人戲稱，可能是郁亮過于悲觀的講話把地産股吓崩了。

不過，從很多留言評論來看，郁亮的這次講話似乎翻車了，認同者不少，但不買賬的也大有人在。

一些有代表性的評論，我選了幾條出來，大家姑且看看；

這些犀利的評論有些帶着情緒，有失偏頗，有些還是說到了點兒上的，值得萬科管理層去深思。

做地産行業及萬科的長期觀察者，我也仔細閱讀了郁亮的講話全文，也看了很多網上的大量分析文章，及大量正面和負面的評論，也注意到了一些網友、投資者的情緒和反應。

下面就從一個旁觀者的視角，說說我的幾點看法。

01

就講話内容本身而言，郁亮雖然用詞很重，給人一種形勢很嚴峻的感覺，但說的基本都是事實，當前形勢确實不容樂觀，并沒有滿嘴跑火車。

據克而瑞數據，1月份百城、春節40城的成交同比都銳減了超40%，春節三四線返鄉置業也出現了 “爽約”，預計2月份樓市仍不樂觀，購房者觀望情緒依然濃重。

克而瑞數據顯示，從企業端來看，除極少數房企外，大部分主流房企的合同銷售額都出現了大幅下滑，見下圖。

不過，在TOP10房企陣營，萬科降幅是最大的，為-53.1%；碧桂園為-11.1%；保利為-34.3%、融創為-21%、中海為-42.6%、招商蛇口為-38.5%、華潤為-38%、龍湖為-44.9%。

克而瑞也認為，2月份乃至一季度，整個行業下行築底過程仍然會延續。市場觀望情緒依然濃重，預期沒有明顯的轉變，信心的穩定和恢複可能還需要3-6個月的傳導。

從一個方面說，作為萬科的一把手，郁亮也理應向員工尤其是中高層清晰闡述自己對行業和企業發展的思考判斷，并打足提前量。

02

郁亮接任萬科掌門的這些年，萬科雖然少了不少王石時代的光環，但萬科的行業地位基本是守住了的，算是一個及格的“守成之君”。

所以對郁亮治理下的全盤否定的論調，顯然既不客觀，也不公允。

但萬科的問題，該說還是要說的，該批評還是要批評的。

03

在輿論造勢上，叫得響、陣仗大，是符合萬科的傳統的，因此也會偶爾吓吓人。

上一次的“活下去”如此，這一次的“黑鐵時代”亦是如此。

作為行業帶頭大哥級别的存在，萬科和郁亮是可以攪動市場情緒的，比如這一次的股市大跌。

在行業信心危如累卵之際，是否有必要将這樣未經脫敏、充滿悲觀消極的内部講話，公之于衆，其實是很值得探讨的。

04

從一些評論來看，萬科在把内部折騰外卷化。

比如，萬科每年都會造詞，每年都有新口号年年都有重大戰略，什麼“起立坐下”、“大區變革”等等，每次似乎都是地動山搖，但每次成效又談不上顯著。

能折騰是好事，但不停的折騰，乃至瞎折騰，其背後折射的就是萬科戰略、機制、文化的積弊了。

05

作為自帶光環的行業大哥，萬科搞啥，下面總會有一堆小弟們有樣學樣，結果不少房企都跟進了溝裡。

比如快周轉最初是萬科搞起來的，這本身并沒有錯，但後來被行業其它人發揚光大并極端化後，那些靠加強版“快周轉”崛起的房企，一個比一個慘；

長租公寓也是，典型如名噪一時的“萬村計劃”，看萬科搞，其他房企也紛紛跟進，但現在，除了龍湖等少數房企，長租公寓業務已成房企們的雞肋業務。

06

從業績上看，郁亮時代的萬科，表現雖及格，但還稱不上出色，尤其是同梯隊房企相比。

2021年全口徑銷售額負增長的巨頭有4家，恒大、綠地、萬科、碧桂園，降幅分别為-37.5%、-18.6%、-11.5%、-3.8%。

恒大主要是受下半年暴雷事件拖累，但基本面還不錯的萬科，也錄的兩位數的降幅，有點兒差強人意了。

從行情形勢較為嚴峻的下半年來看，TOP10中，下半年/全年業績比第二低就是萬科，為42.8%。

若剔除恒大，單就穩健性和基本面尚好的巨頭而言，萬科可以說是2021年下半年相對表現最差的。

由此可見，萬科的銷售反脆弱能力相對一般。

從賺錢能力上看，萬科又比過中海等房企。

由于2021年的年報還未出來，我們就拿19/20兩年的數據看。

2019年，萬科淨利潤率15%，同期保利為17.2%，中海為26.1%；2020年，萬科淨利潤率14.1%，同期保利為16.47%，中海為25.7%；兩年均不及中海保利。

成本控制能力也比不過後兩家。2019年，萬科三費率為7%，同期保利為5.7%，中海為3.7%。

07

雖然夠穩健，但并沒有大家想象的那麼穩如泰山，橫向比還是差了點意思。

據中國房地産數據研究院發布的《2021年年末上市房企“三道紅線”踩線情況及各房企金融穩定評級》顯示。

萬科剔除預售款的資産負債率、淨負債率、現金短債比，分别為69.69%、20.21%、2.22，三線全綠，且為鑽石級。

保利分别為66.24%、58.9%、2.6；中海分别為53.35%、28.72%、3.08；龍湖分别為68.28%、46.02%、5.46。三家也同為鑽石級。

可見，除了難度最小的淨負債率外，另外兩大指标，均被中海、保利、龍湖壓一頭。

08

多元戰略（創新業務）雖做得很熱鬧，涉足賽道也不少，但都沒有特别出彩，對企業的加分意義，明顯不如龍湖、華潤等房企，這在股價走勢上體現的尤為明顯。

資本是最聰明的，在最近幾個月的地産股反彈中，保利、金地、招商蛇口氣勢如虹。

華潤、龍湖、中海也大幅反彈，華潤置地甚至創出了曆史新高。

但萬科的股價卻一直趴在地闆上。其中原因，懂行的都懂。

下面是三家房企股價在港股的走勢圖，大家可以感受哈！

在估值上，萬科與龍湖、華潤比也有着明顯差距。

龍湖的動态市盈率（PE）為10.54；華潤置地的動态市盈率（PE）為7.08；萬科企業的動态市盈率（PE）隻有4.95，不到龍湖一半，相當于華潤的69%。

資本的眼睛是雪亮的！估值差的背後是一家企業的價值差。

09

郁亮時代的萬科已不是曾經的萬科，這不僅體現在王石時代光環的消失，也體現在人文情懷的淡化，産品品質和服務口碑的下滑。

換言之，王石時代的萬科是俯視群雄、獨占鳌頭，郁亮時代的萬科，已淪為群雄之一。

但萬科人的心态并沒有調整過來，仍保留着王時代的那種孤傲，明明吃的是地産行業的飯，骨子裡似乎又瞧不上這個行業，總愛把這個行業分成萬科及其他。

同時又喜歡扮演布道者，對行業指指點點。比如“黑鐵時代”一說，雖然成功引爆了輿論，但實話實話。

建業董事長胡葆森表示：對優秀的企業來說目前至少還在白銀時代，但對很多已經躺平的企業來說，黑鐵時代都不是了。

10

有一說一，“黑鐵時代”的說法确有以偏概全之嫌，準确的說：

從時間線上，“黑鐵時代”隻适用于當前嚴峻局面。

如今，由泰禾、華夏幸福、恒大開啟的債務危機，已全面演化為全行業的信用危機，以及銷售全面下滑的信心危機。

每家房企不僅面臨盈利困難的局面，還要放棄幻想，為了生存，做好破釜沉舟、背水一戰的心理準備。

但就中長期而言，地産行業大分化的局面，将會繼續下去，“管理紅利”的大邏輯依然成立。

從行業面來看，在憑本事吃飯的大分化邏輯下，黑鐵時代更多屬于那些普通和躺平的房企。

那麼，哪些屬于優秀企業呢？

我認為大緻分為三類，

一類是中海、保利、招商蛇口、華潤等頂級央企地産。

二類是已完成全國化布局的頭部民營房企，比如龍湖。

三類是在區域深耕上頗有建樹、悶聲發财的中小型房企，典型如杭州的濱江、深圳的鴻榮源等房企。

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