今年5月1日起，經過修訂的《四川省物業管理條例》正式實施，對物業服務企業的行為進行了約束，并對街道辦在社區物業服務管理中的相應責任進行了明确。

最近幾年，一些在市場上口碑較好的物業公司萬科物業、龍湖智創生活、中海物業、綠城物業等都開始通過公開競标等方式進入非母公司開發的小區提供物業服務。

但是對于更換物業公司這個需要由業主決定的重大社區管理事項，大多數小區的業主盡管對現有物業各種不滿，但要真正操作更換物業的事宜，雖有各種政策法規護航，卻仍顯得力不從心。

發哥整理了最近一些成功換了新物業公司的小區，并和參與業主進行交流之後，整了這份“保姆級教程”，如果你還有新的發現，請在評論區和我們留言互動。

換物業的這些流程，都寫在相關法律法規裡

2020年7月，位于光華新城的中鐵西城終于将舊物業換掉，網上快速傳播着小區歡迎新物業進場的視頻。事實上，在過去幾年，包括英郡一期、蜀郡又一城、中大君悅金沙一期、五期等小區成功更換了物業公司。

怎麼才能成功更換物業呢？中鐵西城的業主阮先生向我們整理了全套流程：

01、向社區申請成立業主大會籌備組。籌備組一般由業主代表和街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）黨組織、居（村）民委員會、轄區公安派出所、建設單位代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。

02、籌備組成立後，即可申請成立業委會。

03、作為業主大會的執行機構，業委會成立後，即可召開業主大會确認更換物業事項，并投票（投票需要達到專有部分面積占比三分之二以上的業主，且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并且需要參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意）。投票通過後，由業委會對老物業發布清場通知（發布時間需提前90天）。

04、通過邀标或招标等形式，由新物業公司競标。

05、業主進行投票，票多者則入圍小區的新物業。

從流程上來看，似乎并不複雜，而且這些操作流程，在包括《四川省物業管理條例》在内的政策法規之中，都有明确約定。但具體操作中，因為小區業主各自的需求不同，其實很難達成一緻。據阮先生透露，小區業委會成立兩年之後，才啟動了更換物業的行動。

2020年，中鐵西城業主歡迎新物業進場

關于投票

需要特别注意“從衆原則”

在以上流程中，投票人數超過業主的三分之二這一規定非常關鍵。但在實際的操作執行過程中，要實現三分之二業主投票，其實比較困難。因此就有了“從衆原則”這一實際操作辦法。

根據從衆原則，未參與投票的業主所占有的票數，将計入參與投票的業主中的多數票中。

比如聘用A業主公司，小區1000個業主，隻有400人投票，200票贊成，100票反對，100票棄權。如果隻看投票比例，無法達到“三分之二業主投票，三分之二業主同意”的要求。但根據從衆原則，未投票的這600個業主的選票，将計入贊成票中，最後的投票結果将變成800票贊成，100票反對，100票棄權，換物業的提案将正式通過。

但對于從衆原則的适用性，住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第二十六條第二款“未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定”，也就是說，是否采用從衆原則，需要由業主大會做出決定。

在2020年高新區英郡一期更換物業公司中，實際收到選票并投票的業主，隻占1346戶全體業主的三分之一左右，但由于業主大會事先申明了“從衆原則”，因此未投票業主的選票，最終被計入了同意更換物業的多數票中，英郡一期順利更換了物業公司。

換物業一定好嗎？

還有幾個問題需要考慮清楚

更換了物業就換掉了煩惱嗎？新物業與業主之間，或許也會産生矛盾。具體而言，包括以下幾點優劣勢。

先說優勢。

一方面，新物業在進場前，會提供小區改造方案，這些方案中或許會針對當前小區提出的問題進行改造。“帶資進組”的情況并不鮮見，更換物業，前期能夠幫業主解決大問題；另一方面，在競争中，業主們能夠選到大部分人滿意的物業，尤其是一些品牌的大物業，操作更合規。

一位小區的業主透露，前物業公司向業主代表公開的物業經營所得是負數，但新物業公司到來半年後，小區的營收就達到數十萬元。業主們不僅能夠享受到更好的服務，還能體會到物業分紅的快樂。

但物業更換也會引發一些問題：

首先是物業費的調整。因為小區交付時的定價原因，随着人力成本增加，部分物業公司會面臨入不敷出的問題，而上調物業費往往很難執行，換物業，則成為了物業費調整的一個契機。

某大型物業公司負責人介紹，通過更換物業來調整物業費也是一種方式。當然，更好的服務，肯定意味着更貴的價格，一分錢一分貨，業主們在換物業前一定要考慮清楚。

其次，新物業公司前期或許會存在對小區摸排不足的情況，這會導緻物業前期定價存在問題，繼而在服務中，不得不縮減人手。明明換了新物業，卻發現小區的維護還不如從前，這可能會涉及到關于價格的重新磋商。

在與人打交道的物業行業，沒有物業能夠做到絕對的好，不滿意的情況總會發生。關于換物業的這些事兒，你的小區是否遇到，你有什麼故事，歡迎在評論區來和發哥聊聊。

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