文/劉博團隊

　　01

　　今年前三季度，鄭州成為第一個系統性放松調控政策的二線省會城市。

　　在特大暴雨災害和多輪疫情沖擊下，鄭州樓市，松綁加放松，還祭出了“貨币化安置”這個大殺器，

　　針對當下鄭州樓市困境，12月20日，在十七屆21世紀亞洲金融年會上，鄭州市市長再提七條“救市清單”，勾勒出新一輪化解樓市難題的方案。

　　具體看，七條大招包括：

　　一是申請中央專項借款。兩批次借款210.5億，涉及保交樓14.5萬套，已報住建部審核。（保交樓）

　　二是協調銀行配套融資。籌資32.69億元，落地18.45億元。（保交樓）

　　三是設立纾困基金。省市分别設立總規模100億元的地産纾困基金，已落地投資約33億元。（保交樓）

　　四是調整首付比例。研究将首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至40%，進一步降低個人貸款利率。（需求端）

　　五是确立“統貸統還”模式。形成棚戶區改造資金籌集、使用、償還閉環的市場化統借統還機制。（需求端-供給端）

　　六是發展租賃住房。不再新建人才公寓、公租房等保障性住房，通過回購存量商品住房形式籌集房源。（去庫存）

　　七是督促房企瘦身自救。處置優質資産、盤活有效資産等方式瘦身自救。（房企）

　　從這七個大招的具體内容可以看出，

　　第一，目前鄭州把保交樓作為工作的重中之重，從中央、地方、銀行各層面籌集資金，優先解決爛尾樓問題。

　　第二，繼續在供需兩端發力，在降首付、降房貸利率的同時，利用貨币棚改，減少存量住房，增加購房需求和購房資金，直接改變樓市的供需關系。

　　2022年到2024年，鄭州三年棚改貨币化工作，将成為鄭州樓市發展的一個新動力。

　　第三，想辦法降庫存。利用回購商品房方式發展租賃住房。

　　此外，順帶督促房企自救。

　　可以說，爛尾樓、庫存量大、需求低迷，正是當下鄭州樓市的頑疾所在。

　　鄭州官方的這幾招，可謂對症下藥。

　　02

　　作為河南省省會，鄭州市一度因為排名全國第二的爛尾樓沖上熱搜。

　　易居研究院智庫中心數據顯示，2022年上半年，鄭州爛尾樓面積約440萬平方米，爛尾率高達9％。

　　2022年上半年全國50城爛尾樓數據統計

　　截止2022年7月16日，在全國至少出現了271份停貸告知書，鄭州高居爛尾停貸城市榜首。

　　271份停貸告知書的城市歸屬地數量排行TOP10（份）

　　用一個更直觀的數據看，據克爾瑞數據統計，鄭州有106個問題樓盤，涉及居民超過60萬人。

　　鄭州常住人口約1274.2萬，鄭州主城區總人口729萬（2022年5月3日發布的8個主城區核酸檢測人口729萬）。

　　按主城區人口算，這意味着，每100個鄭州人中至少有8個人買到爛尾樓，按五口之家算，每20戶就有1戶買到爛尾樓。

　　大量爛尾樓，不僅浪費土地資源，破壞城市形象，還嚴重損害購房者的信心和利益，因此上升為當地民生問題。

　　所以，地方政府不得不牽頭來籌集資金，确保停工樓盤重新開工，順利完成保交樓任務。

　　除了爛尾問題，鄭州樓市更虐心的是天量的住宅供應，直接把整個市場砸在地上。

　　據鄭州自然資源和規劃局披露的2022年第三季度鄭州市存量住宅用地信息顯示，市區831個項目，存量住宅用地總面積3251.69公頃。

　　其中，未動工土地面積869.56公頃，已動工未竣工土地面積2382.13公頃，未銷售房屋的土地面積為801.88公頃。

　　若按照高層住宅3.0的容積率計算，鄭州住宅的潛在供應量為3251.69萬平米*3=9755.07萬㎡，接近1億㎡。

　　按照此前年均1300至1800萬㎡的銷售速度，鄭州潛在庫存的消化周期為5.4-7.5年。

　　按照克而瑞數據，11月，去庫存困難戶鄭州的去化周期高達57個月，接近5年，和測算的數據相比，取的是最低值。

　　也就是說，如果鄭州的樓市需求沒有明顯好轉，那麼，未來即使不賣地不新建房子，存量住宅也能慢慢賣至少7-8年。

　　這也就是為什麼鄭州要重啟貨币棚改這個核武器的原因之一了。

　　像合肥、杭州等城市，庫存消化周期在1年以内的城市，稍微放松一下限購限貸政策，樓市熱度馬上反彈。

　　但是換作鄭州這樣一個庫存消化周期動辄5年以上的城市，隻能下猛藥。

　　而鄭州此次出台的“救市”政策，對其他城市具有很強的示範效應。

　　比如房地産庫存高企、去化周期超24個月的壓力城市；

　　土地财政依賴度高但樓市量價齊跌的城市，都有很強的動力來調整首付比例，以及出台貨币化安置政策。

　　03

　　對于政策，鄭州已經出盡利好。

　　對于經濟，今年前三季度，鄭州在遭遇疫情打擊的情況下，GDP總量達到9968.41億元，排在北京、天津、青島前三甲之外，在北方城市中排名第四，說明鄭州的經濟運行還可以。

　　總的來講，鄭州作為強省會，彙聚資源能力超強，未來還有一定的提升空間。

　　從城市首位度來看，上半年鄭州GDP占全省的比例（21.9%）比較靠後，這正顯示了它未來還有增長潛力。

　　另外，過去5年，鄭州GDP占全省的比重有所提升，而且在全國省會城市裡算提升比較快的一個。

　　所以，長遠看，鄭州這個城市值得看好。

　　那麼，鄭州要解決發展問題，關鍵在于利用地利優勢，繼續提升産業能級，把已有的中低端制造業進行升級，加強創新和新型産業的發展。

　　由此帶動人才聚集，提高居民收入，提升城市的吸引力和競争力。

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