房屋租賃合同效力的認定是:
1、出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的,租賃合同均為有效,承租人均可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。
2、租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力,但未經登記的租賃合同,不得對抗第三人。
3、未經合法批準建造的房屋,因其标的物具有違法性,該租賃合同應為無效。
【法律依據】
根據《城市房屋租賃管理辦法》第五條,房屋租賃當事人應當遵循自願、平等、互利的原則。
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