城市買房十大陷阱?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，接下來我們就來聊聊關于城市買房十大陷阱?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

城市買房十大陷阱

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問：京總您好，拜讀了您星球的文章，受益匪淺。想就我個人實際情況，向您請教一下：體制内在望京附近工作，目前單身，男孩。首付預算150w左右，房子的話住房 部分投資屬性。也看過您類似的推薦

1 通州武夷商圈，潞苑闆塊。自己的考慮是有一丢丢珍惜首套在通州的機會，但是吧可能前期最好的機會已經過了。5-10以後可能才會置換，應該會長期拿，可能會兌現利好。但是相應的話，潞苑去工作單位可能不是太方便

2 亦莊可能隻能夠到瀛海。8号線交通比較便利，通勤還可以。因為預算有限，沒辦法夠到核心區域的河西

3 朝陽常營的話，可能隻能1居，或者夠不到;想讓京總幫忙看一下，給一些建議，謝謝！！

A:回答：您好,感謝信任!從通州到望京應該比亦莊到望京方便吧.不好意思,我不坐地鐵,所以對公共交通出行有點知識盲區,如果是這樣的話,其實常營和通州很适合您,先說這兩個區域

通州長期看好,您長持5-10年150萬預算買到這個地方我覺得不虧.很劃算,潞苑應該是沒有地鐵規劃的,你上班隻能開車,如果您買在運河的南側,運河灣附近坐地鐵應該很方便,步行大概10-15分鐘就能到地鐵站;

瀛海和通州相比,通州屬于北京城市副中心,未來打向世界的一張名片,這兩個區域有本質的區别,bobo自由城150萬的預算夠了,可以買個一居;京貿國際城需要多加一點

如果收入還可的話您可以多辦辦卡就能解決,第一套房都會比較困難,那我們不能因為資金預算犯選籌錯誤的問題,第一次買房選籌時要做的就是要跳出主觀思維，首先考慮的是這裡有沒有價值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少資金可以入場

然後再看自己所能調動的資金量有多少，差多少，能不能想辦法彌補這個差距。在精算以後，如果确實相差巨大比較困難，再選次級闆塊。

這是正确的選房邏輯;如果通州上不了車,可以看看常營的蘋果派;常營向西可以承接朝陽東部的通勤,未來有通州運河商務中心的利好,結合您的工作地點,這兩個區域比亦莊更适合您;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:1200資金購房，無學區要求，經常到各地出差。選豐台的玺萌公館、戀日花都;怎麼樣，機場和高鐵站好像都不遠。

A:回答:您好,玺萌公館、戀日花都都是草橋不錯的盤,熱度和品質在區域内排名靠前,保值性不錯,漲幅也很穩健,但1200放這個地方有點浪費,麗澤這個地方,主要還是以剛需為主,玺萌公館、戀日花都也都是剛需盤,1200是改善的預算,可以到更優質的闆塊選籌;矮子裡面拔将軍是大忌

建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總好，我目前在京有一套房在益豐苑（位于小區内中高層），可賣了置換改善。原房子目前市場價950萬，貸款150萬，可得800萬。外加手頭閑餘資金400萬，首付可以出來1200萬左右。小朋友5歲，準備上小學了，已有人大附小的學位，所以不考慮學區房，但未來生活半徑在世紀城人大附小。現在三個選項在猶豫：

1、賣了益豐苑的房子，加上手頭400萬，湊出1200萬首付，估計能貸200萬，合計1400，在世紀城周邊選房，3室的話，目前在考慮郦城和遠大園四區五區。2、選擇在世紀城租房，将手中的400萬投資出去買房，全市各地均可。3、選擇在世紀城租房，将益豐苑賣了，置換投資其他樓盤。但期望在中關村大街的人大附中周邊，後續小朋友初中在這。

A:回答:您好,感謝信任!1、益豐苑在區域缺乏競争優勢,萬源商圈本身在這個闆塊屬于發展落後的區域;今年春節過後這個盤的漲幅很弱,不到5%;2021年一直處于下跌趨勢,這種盤置換掉是正确的

2、既然孩子已經解決上學問題,沒必要再往世紀城擠了;從投資角度北京依然是全國的窪地,因為限購加限貸管制導緻價格一直被壓制,長遠看北京作為首都,房價遠遠沒有到頂,有房票的情況下當然優先北京,什麼情況下适合外地投資,第一:本地剛需自住已經全部解決,自己的家庭,父母,嶽父母都有所居,能夠基本滿足醫療、上學、交通等,第二:本地已經完成布局,持有3套或更多,可以去同級别城市分散風險,第三:本地房票、貸票已經用盡.第四:有閑置資金,為了下一代提前做布局,否則建議把資源集中在北京;

3、1400的預算如果在中關村一帶選的話,必須是三房的情況下選不到優質盤,當下漲幅比較好的都是一些優質商圈優質品質盤,北京的樓盤漲幅規律已發生變化,2013年之前,整個中國的房地産是處于普漲周期,那個階段是什麼房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉向結構周期的過度階段,過渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之後開始出現嚴重的分化潮;中關村一帶一是有學區溢價,二是品質盤較少基本全是老舊小區;

西邊是萬柳世紀城、北側是五道口、東側是學院路,學院路雖然位置較好,但還是靠吃外區購買力,五道口的品質盤比較零碎且價格較高,漲幅一般,從效率優先原則;有2種方案,第一是一直租房居住,1400買入純投資盤吃闆塊的紅利,第二是在中關村附近找優質的區域買入投資盤,可以自住,但接送孩子有一定的距離,距離中關村比較近的優質闆塊可以看看奧森闆塊,奧森屬于純居住闆塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生态資源在市場上比較稀缺。整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;這個闆塊作為投資比較穩健,目前是比較适合您的;

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Q:提問:京總您好，現在我們在北京有兩套房，都在東城。一套自己居住。另外一套老人居住，是60多平的史家的學區房。至由于北京學區均衡的大趨勢，我想過幾年把這一套小的學區房賣了。居住環境比較好的應該是北七家那邊有萬科的翡翠公園，但是現在那邊地鐵估計好幾年都快開不了，出行不方便。

所以想先看看馬上要開通的地鐵17号線未來科學城站，用老人購房資質投資一套140多平的小四居。等以後翡翠公園這邊地鐵開通了，把城裡的小學區房賣了，再置換到那邊生活，居住環境更好。你覺得這個投資思路怎樣？

昌平未來科學城地鐵站周邊房子有投資價值麼，現在開盤6w左右，周邊的學校、醫院和商場配套都挺好的，生活應該很便利。唯一不太确定的是産業發展情況，不知道能帶動周圍房産不。地鐵17号線未來科學城站開通以後，到望京隻有十幾分鐘，到國貿隻有半個小時，您認為能享受到這些地區的外溢麼？

A:回答:您好,感謝信任!來科科學城這個時間點，投資不算便宜了;北邊主要的幾個産業區在望京，上地，西北旺。未來科學城主要是央企，央企缺乏市場活力。17年317之後北七家标杆小區跌幅都超過了20%, 到現在價格仍然距最高點有10%以上的價差。

這個跌幅也說明了市場對北七家闆塊的看法;整個科學城的發展普遍比較慢，一是因為央企占比過重缺少市場活力，二是北京的發展重點不是北側，北京遠郊十幾個各種各樣的産業新區,人口進入停滞階段的情況下,,難支撐這麼多産業區,未來整個區域的産業和人口集聚效應不會太明顯。倒是能承接一部分望京的通勤,但140的面積有點大,流通性會差一些

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Q:提問:您好！我和老公打算首套剛需上車，首付200w ，兩人工作一個在西二旗，一個在生命科學園，希望能保值甚至增值。但是對選房還比較迷茫

第一，是沒想好選哪個區域，隻能在五環外，還是五環内也有的選。第二是闆塊，目前比較熟的隻有回龍觀闆塊，這塊之前一直比較穩妥，但不确定會不會受到當下互聯網企業不景氣的影響。

生命科學園附近目前确實入駐了很多企業，不知道後面房市會不會一起發展起來，有沒有值得關注的小區。我們目前想法是更注重保值增值，方便日後置換，居住其次。還望您指點迷津。

A:回答:您好,感謝信任!未來科學城的西區也就是生命科學園重點承接的是生物醫藥、智能制造、包括新能源、新材料、信息技術、高等教育、科技服務為主,重點聚集的是生物醫藥健康産業,

這個區域可以和海澱形成資源對接.海澱北部新區是未來海澱新的一個增長點,人口吸引相比于其他區更容易一些,一是海澱是互聯網強區,教育資源強區,幾十年的發展已經沉澱了很多互聯網碼農,民營企業更多,

從産業結構上民營企業是要比國企央企有市場活力的.很容易吸引到資本進來,高端配套就會很容易形成.總結就是:海澱北部是互聯網企業的聚集地,而昌平南部則是互聯網人才的聚集地.

從某種意義上昌平應該會把有限的資源優先向生命科學園方向傾斜，因為可以對接海澱的北清路科技軸，這也是符合昌平區科創中心重要組成部分定位。

但您仔細研究發現這些大健康産業對社會創富力度并不是特别強,中短期可能并不會讓區域的房價飙升,雖然互聯網行業特殊,價值會随之轉移,但産業聚集價值則會更牢靠,回龍觀最大的優勢就是和西二旗高新産業區形成無縫銜接，西二旗不是一個産住結合的區域,所以回龍觀成為了承接西二旗最優質的區域,産業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。

這是一個區域房價上漲的主要邏輯。回龍觀向西可以承接西二旗、向東可以承接望京,向南可以承接中關村,三個産業園區購買力足夠強,所以回龍觀一直是北京交易量排名前三的區域,回天計劃對于回龍觀是加強;加強後的回龍觀，憑借産業的距離将會吸引更多的碼農.未來的行情依然會領漲;您們的預算選擇在回龍觀保值增值性會更穩健一些,未來再做置換也比較有優勢

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