今年最受關注的上海西新村拆遷，雖然官方沒有發出正式的補償公告，不過網友分享了目前線下的版本，預計應該沒有太大出入，今天就來聊聊這個項目的拆遷補償。（實際以官方公示為準）

區位補償：15200元/㎡

拆遷方式：實行貨币補償、對接購買安置型商品房或産權調換相結合的方式。

拿錢：房屋合法建築面積×（住宅區位價 被搬遷房屋建安綜合單價×成新率），同時根據确權建築面積給予貨币獎勵3527元/㎡。

拿房：安置房面積×安置型商品房銷售均價（存量安置房單價）－确認的房屋合法建築面積×（住宅區位價 被搬遷房屋建安綜合單價×成新率）-公攤補償。

分析：對于項目的方案，總體來說與這兩年拆遷沒有太大差異，區位價15200，與之前浦西村等一緻，當然放到這個福州對比，之前同樣位于二環的晉安區的華塑小區，區位補償是15900。

這次對于拿錢的貨币獎勵出現了一定上漲，台江區的浦西村是1945元/㎡，華塑小區1236元/㎡，地塊給到3527元/㎡。

不過對比2018年的貨币獎勵，這個上漲依然不足，比如當時的南二環貨币獎勵高達6405元/㎡。

對于拆遷，明細很多，主要成本還有一個建安單價×成新率，按網絡資料：

按房屋的結構給出建安單價，同時根據房屋年限，每5年折扣5%。

按上海西新村的案例來說，按建築時間2000年左右（不少在1995年），時間22年，折扣25%，按一等框架，已經從3000漲到3800，相當于這個補償3800*0.75=2850元/㎡。

當然如果是更早期的，折扣30%，磚混結構：2500*0.7=1750元/㎡。

按目前的方案（額外補貼忽略），選擇拿錢：區位(15200) 建安(2850) 貨币獎勵(3527)，大概在21577元/㎡。

上海西新村目前還出現中介挂牌說已經拆遷，可以2.1W出售的信息。

對于這種出售，很明顯風險很大，當然從拿錢成本來說，上海西新村、黎明新村，近年二手房的成交價也在1.8-2.1W，拆遷選擇拿錢，基本就是拆個寂寞。

綜上，對于這次拆遷，關注點來到了選房上。

由于不是零星舊改，給出的選項也比較多，包括了就地安置，台江區内，台江區外等多個選項。

一、台江區内安商房

給出7個選項，按價位分成了三種：

1、19000元/㎡，上海西地塊就地安商房、春江茗郡安商房、新璟閣安商房

三個選項都是期房，對于就地安商房，目前還沒土拍，實際的地塊規劃，都無法确定，周期也是目前最久的，近期福州已經回歸純商規劃，對于這樣超百畝的大地塊，不排除規劃獨立的100%安商房，同時提高容積率。

剩餘兩個項目，即浦西村、燈泡廠的舊改，去年年底，被航星投資搖号拿下。

春江茗郡：宗地2021-69号，22畝，容積率2.8，安商房3.03萬方，比例：73%

新璟閣：宗地2021-71号，21畝，容積率2.6，安商房比例：100%

對于兩個地塊，位置非常接近，在三迪香頌楓丹一南一北，都是小型地塊，春江茗郡優勢在于有商品房存在，多多少少能擡高安商房的市場，不過地塊的地形不規則，容積率也更高一些。

對于三個期房，都位于甯化一帶，目前最大的問題還是在于，上述兩個安商房，是浦西村等拆遷就地安置選項，預計剩餘的好樓層好房源已經不多，從選項的優勢來說，上海西明顯更強，不過最終的規劃和定位，以及周期都是最久的。

2、18400-19800元/㎡，萬科金域國際、陽光城檀境、世茂大東海同晖府

三個選項，兩個是排尾最大的安商房，一個是達道的安商房。

不做具體分析，同晖府53畝，不過被路網分割，實際的社區都隻有1-2棟，區位更靠近市中心，排尾兩大安商房，社區的成型度更高，不過當初地塊容積率都在3.0左右，未來的居住體驗和二手流通需要注意，同樣的問題，這幾個安商房，當時遇上了排尾大面積的拆遷，剩餘房源是否還有好的選項同樣存疑。

由于沒有給出評估價，按萬科金域國際目前二手無證挂牌，均價2.6-3.3W，取個均值2.9W，對比對接價差值1W。

3、17080元/㎡，彙金鼎府（悅江府）

位于台江區二環外的安商房，陽光凡爾賽北側，定位15畝的小型社區，30%配比的安商房，規劃兩棟小高層住宅，安商房和商品房沒有任何差異隔離，商品房備案均價3.3W，從選擇來說，小面積作為華倫的陪讀房，加上還有商品房的擡價，不算太差，不過同樣的問題還是剩餘房源有多少。

二、台江區内産權調換房

給出5個選項，部分項目給出了市場評估價，其中榕發玖禧雅築，融信洋中城（雙杭城），沒有給出。

查看浦西村的舊改方案，融信雙杭城給出的上調安置對接價（27150元/㎡），9折，相當于市場評估價30166元/㎡，至于榕發玖禧雅築，舊西客站地塊，歸屬于安商房。

從選項來說，上海新苑，差價1W(幅度53%)，融信雙杭城，差價1.25W(幅度72%)，不考慮房源等因素，如果榕發玖禧雅築，按比例均值62%，差價1.2W，市場評估價需要達到3.12W。

至于另外兩個鳌峰附近的安置房，就不做參考了，上述三個安置房，其中兩個現房都是高層住宅定位，從網絡房源來看，能選的也不多。

三、台江區外的選項

安商房部分，給了兩個選項：金山的龍湖天序、奧體二環邊的碧桂園天彙，價格都是1.65W左右，很明顯從實際售價來說，天序遠強于天彙。

安置房部分，大部分選項都是早期遺留的庫存，基本都位于奧體三環邊，或者五四北，當然也有常見的火葬場标配雙湖新城，這些對接價和評估價，差價就5K，幅度30%，雖然選擇這些項目，可以上調面積，按85%評估價補差價，不過依然沒優勢。

這麼多選項裡面，目前能受到關注的也就一個魯能公館，給出的對接價1.8W，按上述台江區内安置房的幅度62%，魯能公館安置房相當于市場評估價要在2.9W左右，這樣的價格，目前商品房也不過如此。

其實從三個部分的盤點也可以看出對接項目的優劣，台江區外的安置房 < 台江區外的安商房（天序>天彙）< 台江區内的安置房 = 台江區的安商房

正是存在一定明顯的差異，公告還對台江内的項目做了套數限制，隻能選一處且僅能選擇一套。

從購房角度來說，打算快速變現，目前選項集中在現房裡面，比如上海新苑、雖然超高層定位，不過目前二手價還在2.7-3W。

如果有居住打算，明顯安商房的定位從概率來說會強于周邊這些超高層的安置房，就地安商房或者春江茗郡。

當然實際情況也受到每個項目剩餘房源情況，畢竟除了就地安置房外，大部分都是别人挑剩的。

從目前這個大體量的拆遷，涉及3818戶，從房源的情況來看，預計大部分可能隻有就地安置或者外圍安置房可選兩種情況。

一年前，上海西新村的零星舊改，給出的方案非常簡單粗暴，搬遷房屋的确權建築面積×21769元/㎡，隻能選房，雖然給出的置換單價2.1W也不低，但是選項隻有3個安置房，一個二環火葬場邊，一個三環邊，一個三環外。

如今面對周邊的全面征遷，雖然貨币補償依然不高，但是給出的房源選項不少，不知道當時的零星舊改，是否欲哭無淚。

當然對于這次的上海西新村舊改，拆遷戶目前套利的方式變成了選房，再通過二手流通完成。

從就地安商房的對接價來看，基本就是等比例置換，按當初2W的二手價，目前的利潤率35%左右，不過最終成交的周期并不短，賭拆遷的風險和回報，也在逐步消退。

當然對于拆遷，有人歡喜有人愁，雖然大面積地宣傳這次的拆遷，不過依然出現了反對的聲音。

其中氣象公寓作為2000年的框架結構，很多高齡老人居住，目前也在發出不同的意見，至于最後結果如何，可以保持關注。

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