近日，南方日報産業周刊和南方 房産頻道“樓市熱線”欄目報道的《廣州“十年小雅” 物業占用消防通道改建成固定車位》一文，引發讀者高度關注。在業界熱議雅居樂花園物業占用消防通道改造的車位是否違規和造成防火安全隐患時，一些法律意識比較敏感的讀者和網友或許從報道已經發現，“十年小雅”地下車庫裡邊的車位屬于人防車位，而這類車位由于在法律屬性和使用要求上與業主平時接觸的普通産權車位是有所區别的。到底應該如何看待其使用價值和買賣價值，在業界一直存在較大争議。

人防工程是為了提高城市的防護能力而建設的地下防護建築。事實上，在城市汽車保有量日益增長、車位資源高度緊張的今天，許多小區為了緩解停車難的問題，都會想方設法将地下的人防工程改建成地下車位來出租或出售給車主使用，由此來獲得額外的經濟收入。對業主來說，這類車位與普通車位在法律上到底有何不同？是否值得花費十萬元或幾十萬元的巨額成本去購買？南方 房産頻道“樓市診所”欄目特邀廣州資深律師鄭燦洲為廣大讀者和網友釋疑解惑。

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【主持人】南方樓市主編馮善書

【主講嘉賓】北京市盈科（廣州）律師事務所資深律師鄭燦洲

人防工程裡的車位均為人防車位

南方 房産頻道：何謂人防車位？人防車位與普通車位在法律上有何區别？

鄭燦洲：根據我國法律規定，房地産開發商在新建商品住宅樓房時應建設一定的人防工程。顧名思義，人防車位即開發商利用人防工程改建成的停車位。實際上，在法律上可簡單分為産權車位和使用權車位兩種。人防車位應該屬于使用權車位的一種，其與普通車位最大的不同是，人防車位的使用權由城市的人防辦公室授權給建築物的建設機構，建設機構可将人防車位的使用權轉讓給相關個人和機構。國家戰時可強制征用。

南方 房産頻道：産權車位與使用權車位又有什麼不同？

鄭燦洲：車位的産權屬性與房屋比較相似。衆所周知，房産證是永久的，而土地使用權證是有期限的。根據物權法規定，住宅類建設用地的使用權期限屆滿後自動續期，以此類推，車位的産權人也不需要為産權車位的使用年限擔心。在實踐中，國内有些地區可能将車位産權和房屋産權合并進行登記，不單獨發給車位證，但也有些地區是分開辦證的。可見，産權車位與使用權車位的區别在使用權是否同時擁有産權。

南方 房産頻道：在實踐中，應該如何去區分哪些是人防車位？

鄭燦洲：從使用角度而言普通車位和人防車位沒有任何區别。按照業内經驗，人防工程裡的車位均為人防車位。一是從建築形式上看是否有戰時出入口，防護通道和密閉通道；二是從防護功能上看是否有防護單元和抗爆單元，防護密閉門、密閉門和防爆破活門；三是從結構内容上看是否具有抗核暴荷載沖擊波的設計，地下室頂、底闆以及側牆厚度都明顯高于普通民用建築，一般都是全埋式的建築。說得通俗一些，獨立的人防地下室都有人防口部，門為比較厚重的防護門和密閉防護門，很容易分辨出來，裡面的車位均為人防車位。如果在地下室裡面劃分區域建設人防地下室，一般小區都被要求進行集中處理，那麼人防防護門（防護門和密閉防護門）圍合空間裡面的車位，那就肯定是人防車位。值得注意提，有些大型地下停車場面積很大，防護門較多，隻能查閱小區規劃圖來加以分辨。通常情況下，開發商在報規劃的時候已經明确地下室的功能，即哪些是人防工程、哪些是可出售産權車位，是非常清晰的。

廣州支持為合法的人防車位辦理登記

南方 房産頻道：我國法律對人防車位的産權有何具體規定？

鄭燦洲：其實，對于人防工程的權屬問題，我國法律并沒有作出規定，各地法規、規章等規定也各不相同。目前，《中華人民共和國人民防空法》和《中華人民共和國國防法》都沒有對人防工程的所有權歸屬作出明确規定。這導緻無論是在司法實踐還是理論界，均存在一定的争議，我國法院大多數并不承認投資者享有人防工程的所有權，但是一般會承認投資者使用收益的權利。

南方 房産頻道：廣州的地方規定如何界定人防車位的産權屬性的？

鄭燦洲：在廣州，雖然《廣東省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》也沒有對人防工程的所有權歸屬作出明确規定，但廣州市第十四屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2013年8月28日通過了《廣州市人民防空管理規定》，該《廣州市人民防空管理規定》也于2013年11月21日報廣東省第十二屆人民代表大會常務委員會第五次會議批準。該《廣州市人民防空管理規定》第二十五條第一款規定，人民防空工程所有權歸屬的确定依據《中華人民共和國物權法》和有關法律、法規的規定，适用與建設用地使用權相一緻的原則。人民防空工程可以依照有關規定辦理産權登記。房地産登記部門應當根據建設工程規劃報建和驗收文件及其附圖，在登記簿和附記欄注明人民防空工程。即根據《物權法》等法律、法規的規定，人防車位的權屬堅持土地使用權和土地上房屋所有權權利主體應當相一緻的原則。

南方 房産頻道：到底廣州的人防車位能否到有關部門去登記？

鄭燦洲：據了解，目前，廣州市房地産登記部門已經根據法律、法規的規定，為防空地下室的停車位辦理産權登記，發放産權證書。但該《廣州市人民防空管理規定》屬于地方性法規，僅能适用于廣州市地區。由于《廣州市人民防空管理規定》屬于地方性法規，其是否優先适用于《中華人民共和國人民防空法》、《中華人民共和國國防法》，則要看《廣州市人民防空管理規定》的規定是否違反《中華人民共和國立法法》的規定。該問題需要進一步探讨。

不符合法律規定的人防車位随時可被取締

南方 房産頻道：業主買賣這類人防車位存在哪些法律風險呢？

鄭燦洲：沒有産權的車位買賣，其實是一種租賃行為。根據《合同法》第214條規定:“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”這意味着，超過20年的車位租賃是不受法律保護。可見，買方在與賣方簽訂車位購買合同時，切記要搞清楚年限。在一些地方，由于人防車位是不允許登記的，因此，發生糾紛後，有些買家往往會以人防車位屬于國家所有、不屬于可出售的産權車位為由，向法院提出解除合同并要求返還轉讓款的訴求。反之，若賣方想收回車位資源，也可用同樣的方法起訴。可見，人防車位買賣，對買賣雙方都潛在風險。

南方 房産頻道：像“十年小雅”這類占用消防通道的人防車位可以買嗎？

鄭燦洲：根據合同法規定，交易标的不合法的合同自始無效。人防車位設置，也應當符合安全規定。《中華人民共和國消防法》第二十八條規定：任何單位、個人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場所的門窗不得設置影響逃生和滅火救援的障礙物。而《廣州市人民防空管理規定》第四十二條第一款第六項規定：人民防空工程平時維護管理應當符合“進出口道路暢通”的要求。第四十六條又規定：任何單位或者個人不得“毀壞或者擅自占用、堵塞人民防空工程及其出入口、口部管理用房、連接通道”即消防車通道是不得占用、堵塞、封閉的，人防工程内的人民防空工程及其出入口、口部管理用房、連接通道是也嚴禁擅自占用和堵塞的。一旦有小區業主向人民防空主管部門、消防部門進行投訴，這類車位很可能是要取消的。

南方 房産頻道：既然人防工程所有權存在争議，為何有些開發商可以用來開發車位？

鄭燦洲：地下停車場屬于人防工程的，在必建範圍内的開發商無權出售，超建部分可以出售。同時，按照目前的規劃，人防工程是不計入容積率的，這也導緻開發商在這個角度中想獲益。作為買家，在向開發商購買房屋時，應當注意開發商是否已經先行對人防工程進行大确權，确定至其名下。在簽訂《商品房買賣合同》時應當注意附件中是否存在對于人防工程權屬的約定，以免被約定為同意人防工程為開發商所有，開發商可以出售。

新聞回顧

樓市熱線|廣州“十年小雅” 物業占用消防通道改建成固定車位

【記者】馮善書

【作者】 馮善書

【來源】 南方報業傳媒集團南方 客戶端

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