最近很多地方出現的爛尾樓，業主集體停貸事件引發了社會各界的廣泛關注，停貸勢必會影響征信，但就像很多業主說的飯都吃不上了，誰還在乎征信？很多家庭奮鬥了30年，終于買了套房子，剛還沉浸在買房之後的巨大喜悅中，但短短兩三載或者幾個月之後房子就爛尾了，這種絕望估計未來兩年發生的頻率會更高，這樣的事件也不由讓人深思，中國房地産是怎麼一步步走到集體停蓋的。

那這30年來，中國房地産是如何一步一步發展到現在這樣的狀況呢？

想弄清楚，就随着飛哥來看下這30年房産發展史吧

分稅制改革

（80——90年代）

70年代末因為包幹制的興起且大幅度調動了人們的生産積極性。1985~1993年，國家财政也實行了包幹制，财政包幹就是地方财政每年按照約定好的方式上交一部分給中央，剩下的歸地方自己，因此地方有動力擴大稅收來源，大力發展經濟，注意這裡的核心是地方有動力了，于是80年代地方經濟高速發展，地方财政收入跟中央約定的固定分成比例相比，增長的更快，這樣就導緻了中央收入占比不斷下降。

1993年中央财政收入占總比重降到了22%，加上各種各樣的原因，中央越來越窮了，中央沒錢很多大事就幹不了（比如基建國防等國家級的項目）意識到了這個問題，1993年時任國務院副總理朱镕基在全國财政會議上說，财政體制再不改革，中央财政到2000年就會出現危機，于是一場影響至今的國民經濟改革就此拉開了序幕，

财政包幹制改為分稅制，分稅制将稅收分為了中央稅，比如關稅這部分稅收歸中央，地方稅，比如營業稅統領這部分隻歸地方和共享稅，比如增值稅這部分則是中央和地方按比例分成，有一點需要說明的是增值稅是最重要的稅種，占到了全國稅收收入的1/4，改革之前增值稅是最大的地方稅

稅改革後成了共享稅，中央拿走75%，留給地方25%，這樣一下子中央的稅收就上來了

雖然改革過程中遇到很大的阻力，比如當時在财政包幹之下過得很舒服的廣東就明确表示不同意分稅制，那時朱镕基副總理親自帶隊，一個省一個省的談，講清楚其中的利害關系，最終全國一盤棋同意了分稅制改革，你看是不是跟企業改革轉型很相像，一味用強是不行的。

改革效果也立竿見影，1994年中央占全國預算收入的比重，從改革前的22%一躍變成了55%，并長期穩定在這一水平，中央有了錢增大了宏觀調控能力，為之後應對一系列重大沖擊奠定了基礎。比如97年亞洲金融危機和08年全球金融危機等等，此外還可以集中力量辦大事，比如修高鐵、修高速公路、搞國防建設等等。

土地轉讓權

（90——00年代）

不過就像天平一端上升，另一端必然會下降一樣，中央錢多了，但地方錢少了。而且分稅制改革後，中央和省分成省還要和市縣分成，因為上級權威高于下級，所以基本導緻了越往基層分到的錢就越少，但分到的任務卻有可能越來越多。于是改革沒幾年，基層财政就出現了嚴重的困難，地方政府手頭的錢不夠用，公務員教師和事業單位都在等着發工資，而且城市建設醫保社保也需要錢搞定，怎麼辦？這又回到了分稅制改革談判時，中央做的一個讓步，即國有土地轉讓的決定權和收益都留給了地方，于是異常導緻房價年年飙升的土地财政就此登場。

轟轟烈烈30年的土地财政雖說賣地的收益留給了地方，但當時地方政府通過賣地的收益其實很少，一是因為那時興盛的鄉鎮企業，他們占用的農村集體建設用地，而不是城市用地。二那時雖然城市用地可以賣，但各地為了招商引資，土地轉讓的價格大都非常優惠，賣地收入并不多。不過1998年發生了兩件大事，讓城市用地的價值開始顯現。

第一：是單位停止福利分房，從那個年代過來的人應該都知道，開始逐步實行住房分配貨币化，商品房和房地産時代的大幕正式拉開，1997年到2002年這5年時間，城鎮住宅新開工面積平均增速為26%，增長了近4倍。

第二：是修訂後的土地管理法在那年開始實施，新修訂的土地管理法規定，農村土地如果想要轉為建設用地，必須經過征地後變成國有土地。這也就确立了城市政府對土地建設具有壟斷權，

然後就是三年後的2001年，為了治理土地開發過程中的腐敗和混亂，國務院提出了大力推行招标拍賣，并且在2002年明确了這4類經營用地，包括商業旅遊娛樂和房地産采用招标拍賣和挂牌的制度，于是各地政府開始大量征收農民土地，然後有償轉讓土地财政開始膨脹，在伴随着工業化和城市化的發展，大量農村小鎮地區人口湧入城市，特别是一些經濟發達地區，這些地方的住宅用地供給不足，房價自然飛漲，連同帶動地價飛漲，地方政府通過賣地也就有了更多的收入。

根據以上得模式，于是地方政府開始大量賣地給房地産商，再把賣地賺來的錢用于招商引資，推動工業化和城市化，城市增值後又帶動了房價上漲，地價也跟着漲，政府賣地的收入随之越來越高，而房地産開發商買了地之後就去找銀行貸款，借錢蓋樓，然後把房子賣給百姓，賣了錢又買地借錢，蓋樓再賣樓如此循環，慢慢的從94年開始，土地财政成了地方政府最大的收入來源。

2020年全國賣地收入8.4萬億元，占到了地方财政收入的84%，要是再加上5項房地産稅收的話，占比就達到了103.7%，可以說賣地成為了很多地方唯一的甚至是最後的救命稻草，這也是為什麼這些年房價隻有漲很少跌，更準确的說法是隻能漲不能跌，因為房價跌了，地價自然也得跟着跌，地價跌了地方财政就少了，至少一半以上的賣地收入對于地方主政者來說是不可接受的。這不是有些城市連限跌令都出來了嗎？

但是房價越漲越高，老百姓頂不住6個錢包都用來買房了

每個月的工資還完房貸就空空如也了，甭提什麼幸福感了，已經屬于房奴了。

泡沫破裂趨勢

（10年代——至今）

中國這些年來越漲越高房價，顯然已經引起了高層的關注。從18年開始，政府就陸陸續續出台了一系列政策給房地産降溫，主動戳破房地産的泡沫。随着政策端和融資端的不斷收緊，以前那些激進的房地産商開始破産暴雷，最著名的當屬恒大許老闆的2萬億負債，

對了，這次集體停貸中很多都是恒大的樓盤，根據易居研究院智庫中心發布的2022年全國爛尾樓研究報告顯示，截止2022年7月中旬，全國至少出現了271份停貸告知書，房子爛尾意味着房地産開發商沒錢了，施工方收不到施工款，爛尾樓自然就多了起來

客觀來說，這兩年房地産商确實不好過，國家統計局發布的數據顯示，今年上半年全國商品房銷售額同比下降了28.9%，很多房企都出現了自己心壓力，有的直接就暴雷了。統計顯示，200份較早出現的停貸告知書對應了87家房企的項目，意味着至少有87家房企卷入了此次停貸風波中，其中大型房企19家，中型14家以及54家小型房企集體停貸，對銀行也造成了沖擊。7月14号，包括中國農業銀行，中國建設銀行等在内的多家銀行，就房地産企業風險暴露和爛尾樓情況發布了公告，意思也都大同小異，及個人住房貸款業務總體風險我是可控的。

其中受影響較大的當屬興業銀行，興業銀行在公告中表示，經過排查截至7月14号，興業銀行涉及停貸事件樓盤相關的按揭貸款餘額16億元，已經出現停止還貸的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區，但有一點需要明确的是這場停工停貸潮中受到最大傷害的既不是房地産商，也也不是銀行，而是那些掏空了6個錢包買房的業主。

易居研究院統計顯示，單個樓盤涉及的家庭戶為1701戶，每戶涉及的購房資金為135萬元，既包括首付和按揭貸款，這說明此次風波涉及的家庭數量較多，且涉及的金額也比較大。

寫在最後

在宏觀上當一個社會現象發生之後，我們試圖去分析它背後的底層邏輯，但在微觀上這種現象背後都是一個個個體的悲歡離合，很多人用了一生的積蓄來購買房子，這套房子是全家人幸福生活的希望，如今希望變成了無望，這些人該怎麼辦？我想在房地産這條利益鍊上，不管是業主還是房産商，銀行金融機構和地方政府都不希望房子爛尾，這是一個多輸的局面。

但當事情已經發生，如何解決爛尾的問題，補上爛尾的虧空，盤活現在的爛尾，這需要各級政府的智慧和魄力，畢竟房地産商能破産，甚至銀行金融機構能破産，但是政府信譽不能破産。今天我想我們所有人都希望爛尾，不是終局爛尾，能夠被領導們的智慧和魄力最終盤活。

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