随着中央層面重申“房地産是國民經濟支柱産業”地位，并出台多項政策工具支持房地産市場平穩運行，今年春節後，全國樓市開始回暖，尤其是北上深等一線城市，房地産市場的回暖具有風向标意義。

在此背景下，如何看待接下來樓市的發展？近日，新京報記者專訪了彙力基金管理有限公司董事長、中房集團理事長、國務院發展研究中心資産證券化REITs課題組組長孟曉蘇。

孟曉蘇認為，房地産發展除了要增加增量外，還要盤活存量，引進REITs可以盤活成熟的租賃房。

“盤活商改住是北京啟動樓市的便捷途徑”

新京報：今年春節後，北京新房市場和二手房市場開始回暖，能否談談對北京樓市發展的看法？

孟曉蘇：房地産業一直都是國民經濟的支柱産業，近兩年出現需求收縮、供給沖擊、預期轉弱等經濟下行風險，在中央的要求和督促下，已經提出諸多支持房地産發展的政策，這些政策正慢慢發揮作用。在此背景下，預計今年下半年樓市能夠全面啟動，中國經濟會逐漸恢複活力。

房地産需要從一線城市特别是“北、上、深”率先啟動，才能帶動全國市場。以北京為例，今年以來樓市有所回暖，可見購買力仍然存在。但從政策層面上來看，北京依然執行着比較嚴厲的“限購”政策。作為需要“減量發展”的超大型城市，北京不僅要“減量”，還要“發展”。在房地産市場方面，建議實施梯度性的優化措施，比如在城市核心圈之外的衛星城、遠郊區等，可調整或解除“限購”政策，促進恢複市場活力。

在具體措施方面，我認為盤活“商改住”項目是北京啟動樓市的一大便捷途徑。在北京衆多存量房中，商辦類的“商改住”項目售價不高，僅是商品住宅平均價格的三分之一。北京平均房價每平方米6萬元左右，而“商改住”項目每平方米不到2萬元。如果能恢複個人購買“商改住”資格，可以帶來幾方面的好處：其一，能在活躍北京樓市的同時平抑房價；其二，有利于改善青年創業人員工作生活條件；其三，有利于緩解房企現金流，助力企業回籠資金。

“建議允許低收入家庭對保障房先租後買”

新京報：此前央行、銀保監會等監管部門要求，未來地産行業的政策重心是推動房地産業向新發展模式平穩過渡。您覺得有哪些新發展模式？

孟曉蘇：什麼是“房地産業的新發展模式”？根據中央多次表述，我認為其核心内容可概括為“住房雙軌制 租購并舉”。“住房雙軌制”是我們從房改初期就提出的體制模式，既有住房市場體系，又有住房保障體系。商品房與保障房是一枚硬币的兩個面，一旦商品房市場遭遇困難，保障房也必然會受到影響。如今商品房市場低迷，讓地方财政大幅減收，難以拿出足夠資金來建設保障房。前幾年國務院曾要求：“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”。近幾年中央更明确地要求“完善住房保障體系”，并提出“租購并舉”。我一直主張，對于新市民、青年家庭和低收入家庭，不能讓他們隻面對商品房市場，而要給他們提供保障房；保障房可以租賃，也可以購買。

保障房應當占我國城市房屋供應的多大比例？在我看來，應是能讓50%的城鎮居民享受不同程度的住房保障待遇。其中一部分保障房可由政府和國有企業出資完成，在商品房開發中企業提供的“拆遷安置房”也屬于保障房範疇。兩者加起來，保障房的比例應達到50%或以上。

我國保障房的建設任務還很重。因此，在制度設計上，建議進一步完善保障房制度以及相應配套制度，比如在建設用地供應上，可以依法進行“協議出讓”，不能讓保障房用“招拍挂”的高價土地。

在保障房建設主體上，應當主要由央企國企來建設。要讓央企國企房地産企業的開發重心從商品房逐步回歸到保障房，主要由“國家隊”來解決新市民、青年人的居住困難問題。在保障房建設、分配、管理等方面，有發揮政府調控、管理職能的充分空間，政府要做審定居住資格、審定住房面積、确定補貼費用等一系列工作。

保障房既可租、也可售。若是用于租賃，後續可以通過發行租賃住房REITs，讓建設單位可以收回投資，但REITs市場還承載不了如此巨量的保障房。要允許低收入家庭先租後買，在租住保障房達到一定年限後，可以根據租戶意願由其買下所租房屋，而且已付租金可以沖抵房價。政府收回資金可以再去建新的保障房，由此形成良性循環。

對于當今的新市民、青年人家庭而言，應當也讓他們享受一次“房改”待遇。保障房租金不高，售價也不高，低收入群體通過自己努力，再輔以銀行貸款的杠杆支持，有些人就有可能擁有房屋産權。這樣就可以讓他們像“房改”時期的老職工們一樣，通過購買保障房而成為有房家庭，再過幾年允許房屋進入商品房市場流通，若是日後房價上漲，他們的家庭财富就會不斷增值；他們就有可能同其他社會群體一起，走上共同富裕的道路。

“REITs剛剛破冰、有待完善，但市場空間巨大”

新京報：進入2023年，支持住房租賃市場發展的導向仍在延續，保障房REITs未來是否會進一步擴容？

孟曉蘇：房地産發展有兩大方向，一方面是要增加增量，這就要盤活樓市，讓國民經濟重新獲得繼續前進的動力。另一方面是要盤活存量，引進REITs可以盤活成熟的租賃房，使長期資産可以與長期資金實現對接。REITs這種金融工具追求的是長期收益，包括租金收入、房産增值與股市溢價，它持有的是安全可靠的不動産資産，坐享每年租金分配、房屋資産長期增值，受益憑證可以入市交易，它對于人民群衆來說是“普惠型資本福利”。因此在國際上它已成為養老金、保險資金等穩健型投資者最好的投資标的。

我國已經出現了基礎設施REITs和房屋租賃REITs，前者試點在先，後者剛剛起步，還隻是在保障性租賃房領域。而在國際REITs市場上，占主要部分的是商業化租賃房；商業化租賃房增值潛力大，深得REITs投資人的喜愛。發展長租房與商業租賃REITs，将有利于實現“租購并舉”，也有利于“房住不炒”原則的落實。

我國REITs才剛剛破冰，離發展目标還有很大距離。REITs在我國走過的這條曲折路，是一條成功的“中國道路”。REITs在我國有着巨大的市場空間，未來有可能超越其他先行國家，走到世界的前列。為了實現這個目标，需要我們繼續研發創新，希望社會上有更多力量來參與和支持商業REITs和公司型REITs的研究開發工作。

“應允許現房銷售和預售制兩種狀态都存在”

新京報：為了促進保交樓、化風險，很多地方都在試點現房銷售。那麼，我們離真正的現房銷售是否還有很遠的距離？

孟曉蘇：如果都變成商品房現房，就會有更多的資金成本和風險成本。這些成本疊加起來，就會讓居民承擔的購房成本更高；開發企業的風險也會加大，這些風險會延伸到相關的貸款銀行。

因此，在一部分城市進行現房銷售試點是可以的，但現房銷售的房價肯定會比預售制要高。所以，不要把取消預售制看成是下一步房地産轉型發展的方向，而是應當允許現房銷售和預售制兩種方式都存在。至于未來現房銷售的比例是否要擴大一些，我認為這取決于居民的承受能力，可以在某些地區試點一段時間，看看效果以及房價變化情況，進行綜合比較後再做定奪。

新京報記者 張曉蘭 圖/受訪者供圖

編輯 楊娟娟 校對 付春愔

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