文丨谷雨（方塘傳媒《重新發現商丘》主編）

2019年1-4月份，全國固定資産投資（不含農戶）155747億元，同比增長6.1%，增速比1-3月份回落0.2個百分點。從環比速度看，4月份固定資産投資（不含農戶）增長0.45%。其中，民間固定資産投資93103億元，同比增長5.5%，增速比1-3月份回落0.9個百分點。

最近公布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，2019年4月份一二三線城市商品住宅銷售價格穩中略升。4月份，全國各地進一步落實好因城施策、一城一策、城市政府主體責任的長效調控機制，房地産市場基本延續平穩态勢。

從各地房地産監管部門的态度來看，與國家“房住不炒”論調保持一緻：江蘇省規範商品住房銷售價格行為，促進房地産市場平穩健康發展；内蒙古自治區政府網公布了新修改的《内蒙古自治區房産稅實施細則》，該《細則》明确規定，房産稅按年征收，每半年繳納一次；珠海未來5年将籌建不少于3萬套人才住房或共有産權房；珠海 未來5年籌建不少于3萬套人才住房，增加保障房供給；合肥公積金新政嚴審多次改變婚姻和頻繁買賣同一套房屋申請，從嚴審核住房消費行為及證明材料的真僞。

《商丘市2019年國民經濟和社會發展計劃》指出，确保商丘市固定資産投資持續發力，投資增速穩定增長。一是激發民間投資。下大力氣降低民間資本進入重點領域的門檻，幫助民營企業解決土地、資金、人才等方面的難題，加強事中事後監管，營造公平競争市場環境。二是穩定房地産投資。加快推進棚戶區改造，進一步提高棚戶區改造開工率和基本建成率，2019年全市棚戶區改造新建1.6萬餘套。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，完善住房保障體系。

由此，地方政府對于房地産政策的調控有土地供給、房産稅、住房公積金政策、限售限購、保障房供給等，結合本地區具體情況，根據市場需求情況審慎運用政策微調，從政府到房地産商已經充分意識到房地産曾經瘋狂的暴利時代已經結束，所以對于雙方在戰略上會有新的變化：地方政府一方面要考慮經濟發展，另一方面要調控土地供給量，以及按照區域發展規劃來重新定義房地産；房地産商則是要看到行業健康持續轉型發展的曙光，并努力探索未來房地産與産業、文旅、城市、文化、創意、健康、醫療、教育等跨界融合的新趨勢，這也許是房地産行業的新增量，已經有很多房地産商朝着新趨勢努力蛻變。

我們從市場的角度來剖析一下商丘市房地産的情況。

從商丘市2011年-2018年房地産投資回報可以看到，2016年投資回報率達到峰值20.26%，其餘年份投資回報率在10-15%左右徘徊，尤其是在2017年、2018年投資的房産在2019年賣出的回報率是逐步走低的，也說明商丘市房地産市場也經過宏觀調控之後，市場趨于理性，加之市場總體供給量與需求量之間的不平衡，買方主體的理性等因素都讓投資回報率略微降低。

中國房價行情網公示的商丘市房價上月均價6314元/m²,近一月房價6311元/m²（統計時間口徑是2019年4月為參照月），微幅波動，商丘房價均價自突破6000元/m²之後，均價維持在6300元/m²左右，相對穩定，沒有大幅漲跌。

分區域來看，商丘市主城區及永城市房價均價位列前三，其中，以睢陽區6876元/m²為首。《商丘市城鄉總體規劃（2015—2035）》中明示，在中心城區規劃中，通過規劃建設高鐵站樞紐商務區、古城曆史文化保護傳承和創新創意區、日月湖現代服務業集聚區，形成中心城區的三個核心區，帶動整個中心城區發展，在空間上形成有序集聚，在産業上形成核心帶動，構建了“三心聯動”的城市格局。而這三個核心區均屬于睢陽區範疇，城鄉發展規劃明确了城市發展定位以及長遠發展目标，作為中心城區，三大核心區可以說是代表未來商丘市的發展方向，睢陽區房價均價領先商丘市是必然。而永城市作為城市副中心，本身經濟都領先其他各縣，房價均價居前不足為奇。

另外，睢縣房價均價以4957元//m²居各縣之首，睢縣被譽為“中原水城”，2019年中國鐵人三項聯賽暨全國冠軍賽河南睢縣站完美落幕。睢縣不僅是曆史文化名城，也是鐵人三項運動之城，環境優美，生态宜居，目前，睢縣已經形成規模化的制鞋産業集群，擁有投資億元以上的制鞋及配套生産企業120多家，年産能1.5億雙，足力健、特步、安踏、361、李甯、斯凱奇、Adidas、耐克等品牌均有加工或合作，另外，足力健幸福小鎮為政府重點項目，睢縣産業繁榮，促進人民安居樂業、消費水平提升。

虞城縣、柘城縣、甯陵縣房價均價居後。同比增幅較大的有柘城縣、虞城縣、睢縣，一方面跟這幾個縣城房價基數低有關，另一方面跟這些縣城經濟發展迅速、産業助力脫貧有關。環比來看，有漲有跌，屬于市場正常的反應。另外，随着虞城、甯陵作為商丘市城區的兩翼協同發展趨勢，航空港經濟圈及商虞一體化的逐步推進，虞城、甯陵作為距離商丘市區交通半徑最小的縣城未來的發展受到商丘本身的輻射，其發展潛力也支撐了近年來房價的上漲。

從具體地産商品牌來看，建業、恒大、碧桂園、綠地、國安、中梁、珍寶島等地産開發商拿地均選擇在睢陽區，不管是圍繞哪一個核心區建設，未來，在對标國際化、城市開放度、總部經濟等諸多方面，睢陽區引領了商丘發展的高度，不管是建業總部港還是綠地地标建築，無疑提升了商丘市的整體形象和城市品位。當然，越來越多的城市地标建築會成為商丘人打卡聚會的新選擇。

從房價均價排名居前十的小區來看（2019年4月住宅二手房數據），所屬區域幾乎全部為睢陽區，這也側面佐證了商丘市主城區睢陽區房價居前的現狀，而且，樣本數據的房價均價已經明顯高于商丘整體房價均價，與房價均價懸殊區間15%-60%，可見，商丘高價位房産決定因素有房地産品牌、城市規劃區位、周邊配套等。

當然，作為投資人的角度，對于一個地區的房地産市場的判斷除了基于國家對于房地産的宏觀導向之外，還要考慮城市的發展體量、發展速度、發展潛力，還要綜合人口流出流入、房地産金融政策、文旅發展水平、對比該地區周邊的經濟和房價發展情況等綜合要素，畢竟，投資要的是投資回報率，盡管10%的投資回報率較之多年前房地産投資的收益降低很多，但與同期銀行理财産品相比，依然優勢明顯。

那麼，在購房細節上，也不要被一時利益所蒙，要看清樓盤的真相，區位怎麼樣？地産商品牌口碑，在當地開發項目怎樣，是商業地産還是住宅地産？有沒有預售許可等幾證？能不能辦理按揭？期房還是現房？房價性價比如何？物業管理怎麼樣？該項目是否符合城市區域發展戰略規劃？以及自己的經濟實力和可能推出的房地産稅負問題等等。

注：

文中政策信息為公開資料。

文中圖表來源于中國房價行情網。

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