導語：

昆明房價回到了十年前？4字頭就可以住洋房，誰的DNA又動了？

郊區洋房的市場

前段時間，保利春湖國際生态城釋出宣傳海報，号稱單價4字頭起就可以買洋房，總價100萬起甚至可以買精裝别墅。

從房源信息來看，這套單價4字頭起的房源面積約115㎡，總價近57萬，看起來确實十分劃算。

保利春湖國際生态城特價海報

而項目的這波特價可以說是一石激起千層浪，賺足了市場的關注度，但僅僅過了兩周，保利春湖就宣布其别墅産品将全線上漲20萬/套。

保利春湖國際生态城漲價宣傳圖

但郊區的洋房真的有這麼好賣嗎？

（注 :文章中提到的郊區洋房僅為老城區以外的區域，包括呈貢、空港、安甯太平、晉甯，甚至是行政區在五華、盤龍四區但離城中心較遠的區域）

根據克而瑞公布的昆明2022年洋房銷售金額TOP10的數據顯示，新城和樾和綠地滇池國際健康城均榜上有名，要知道，這兩個項目今年來的單價幾乎都在萬元以下。

此外，榜單上的卓越滇池晴翠的價格也僅在一萬出頭，今年以來，幾乎每月都占據了銷售榜單前列。

因為價格優勢，這些郊區的洋房可謂出盡了風頭。

數據源于克而瑞

但事實上，低價洋房本身就具有較大的客戶群體。

就拿克而瑞上半年的洋房成交數據來說，140萬以下的洋房總計成交了971套，占洋房總成交量的51%。

而據克而瑞數據統計，昆明2022年6月洋房的成交均價約17399元/㎡，也就是說，即使是隻購買100㎡的戶型，總價也需要近174萬，可以說在昆明購買洋房的門檻是比較高的。

而目前市場上出現的這些郊區洋房，僅用剛需或者更低的價格就可以買到，在極大程度上降低了這個門檻，也難怪會受購房者的歡迎。

昆明郊區的洋房都在哪？

事實上，昆明郊區一直不乏有洋房項目，并且價格都不算貴。

低價洋房例舉，距市中心距離以項目至金馬碧雞坊的距離為準（破萬項目未統計在内）

可以發現，雖然乍一看這些郊區樓盤的位置似乎比較分散，但其實還是有迹可循，主要分布在以下幾個區域：

（1）撈魚河-晉甯一線：這一片區同屬于環湖東路以及環湖南路，靠近滇池，周邊又有九大濕地公園之一的撈魚河公園，生态環境上具有明顯優勢。

這一線上的樓盤主要是滇池府、綠地滇池國際健康城、七彩雲南古滇名城、保利和光嶼湖和華僑城公園悅府，價格上除了華僑城公園悅府和健康城的毛坯房源低于9000元/㎡，其餘幾個的價格基本都接近1萬大關。

（2）空港經濟區：這一片區的低價洋房主要聚集在長水機場周邊，以金地雲溪九境和長水航城為代表。

長水航城已經銷售了較長的一段時間，并且由于開發已久，生活氣息較為濃厚，并且生活比較便利，單價約7200元起。而雲溪九境作為近期才推出的新盤，價格略貴于長水航城。

空港經濟區于2014年成立，可以說是在長水國際機場投入使用後才開始大力建設，總的來看，發展的時間不算長，區域整體的經濟水平和配套等都還不夠成熟，價格也相應的更為便宜。

（3）安甯太平新城片區：太平新城是安甯近年來着力發展的區域，尤其是砂之船奧萊的開業，極大的豐富了其商業配套。

雖然已經發展超15年，但其配套主要集中在奧萊和昆華醫院附近，其他區域的路網還不夠完善，比如魚先生的社區周邊的市政道路就尚未通車，好在還有備用道路可供通行。

畢竟其已經不屬于昆明主城，區域價值相應的就要弱一點，價格也就相應的更低，其中較為典型的就是金地錦康湖山大境，單價僅需5000元/㎡。

除了以上提到的區域外，昆明的金殿片區也有價格較低的洋房，如溪麓南郡，目前部分洋房特價僅需8473元/㎡。

郊區洋房分布圖

看完昆明的郊區洋房，那麼就不得不提一下目前市場上價格較貴的主城洋房項目。

昆明高價洋房例舉

主城區的洋房價格雖然偏高，但也有明顯的區域劃分。

（1）草海片區：這一片區包含的範圍較廣，以草海北岸和草海東岸的樓盤為主。

其中，草海北岸的洋房代表項目主要是融創文旅城，在草海的所有項目中，融創文旅城的單價并不算高，但是由于戶型偏大，因此總價仍要500萬左右。

草海東岸則主要以華夏四季等項目為代表，均價大約在2.5w/㎡，而此前華夏四季的一套洋房甚至賣出了将近9萬的單價。

草海片區由于地段的稀缺性，加之離市中心較近，各項配套已經比較成熟，兼顧了城市的繁華和滇池湖畔的甯靜，因此一直以高價著稱，并且極受購房者青睐。

（2）滇池度假區片區：這一片區緊鄰草海片區，片區内有公園1903等多個商業中心，加上5号線開通以後，度假區内的交通和商業配套都更顯完善。

代表樓盤主要是龍湖山海原著和西南海上，均價也要到2.5w/㎡，不過目前龍湖山海原著的洋房已經售罄了。

（3）會展-五甲塘片區：這一片區主要以俊發生态半島的項目為主，不僅能夠親近滇池，臨近區域還有諸多濕地公園，因此這一片區的生态環境具有極大的優勢，并且此處已經形成了連片開發，出行和商業配套都在逐漸完善中。

（4）東白沙河片區：其位于東市區，發展速度相較其他片區更慢，因此這一片區的房源雖然也不算低，但相較于其他幾個片區，已經顯得親切多了。

這一片區比較具有代表性的洋房就是中海雲麓九裡和佳湖熹祥苑，價格都在1.7w/㎡左右。

（5）西北片區：這一片區雖然和傳統的主城也有一定的距離，但得益于西北新城近年來的快速發展，區域内的交通以及各項配套都已經比較完善。

而該區域的洋房項目以金川府和東原印1905為代表，目前金川府的洋房價格約在1.3w/㎡起，東原的價格稍貴，總價在300w/套起。（表中暫未例舉）

從以上洋房的區域分布不難看出，昆明主城洋房多位于城市重點發展地帶，并且發展都已經比較成熟。

而郊區洋房則主要分布在城市外圍，區域發展的成熟度等還有比較明顯的欠缺，房價自然也就明顯的要更低。

哪些人群更可能購買低價洋房

主城區内的高價洋房固然優勢明顯，但是在價格門檻之下，退而求其次，選擇郊區的洋房也未嘗不可。

我們來看看這類洋房的特點。

位置還真不是繁華地段

郊區洋房大多位于三環外甚至是在周邊郊縣，位置稍顯偏僻，但是同樣由于遠離市中心，其人口密度也沒有那麼密集，并且大部分房源都位于公園景點旁，生态環境和居住環境都是值得肯定的。

價格也是真的優勢突出

我們按照以上提到的郊區洋房中，價格最高的9800元/㎡來計算，假設購買100㎡的戶型，那麼總價約為98萬。

根據目前市場上普遍的首套房貸款條件，使用本額等息方式貸款30年，則30年内購房者需支付的金額總計為158.14萬。

據克而瑞數據統計，6月昆明主城商品住宅成交均價為14634元/㎡，同樣100㎡的戶型，總價約146萬（為便于計算，數據取整），按照同樣的貸款方式，則總計需支付236.05萬。

兩者相差近80萬，可見，雖然位置稍偏，但是郊區洋房在價格上确實是極具優勢的。

生活配套僅勉強夠用

商業配套上，郊區洋房周邊都有商業配套，但大部分都僅能滿足基本的日常生活所需，缺少大型的商業中心。

學校配套上，一般來說，大型社區規劃齊全，多會簽約學校（甚至是知名小學的分校），但新開學校加上跨地區管理，學校優勢并不強。而沒有配套學校的項目，就更沒優勢了。（不過很多業主考慮這類區域，并沒有将教育配套作為自己的強需求）

交通配套上，由于距離市中心稍遠，并且部分項目周邊的道路還尚未建好通車，公共交通網絡還不夠完善，在長時間内，自駕會是主要的出行方式，因此交通成本随之就會明顯的上升。

但好在通勤時間并沒有太大的出入，據中規院《2021年中國主要城市交通通勤監測報告》顯示，昆明單程平均通勤時間為33分鐘，而以上樓盤通勤時間大多都在30-40分鐘。

區域發展尚需時日

總的來說，昆明郊區的發展速度都明顯要慢于主城。

從長遠來看，區域的規劃還需要較長的時間才能夠落到實處，如果低價洋房項目周邊還未進行連片開發，也沒有明确規劃的項目，則需要更多的時間。

綜合來看，郊區洋房更适合以下幾類人群：

一是适合購房預算有限，将價格作為首要考量的群體，如果希望能以剛需的價格住洋房，那麼這些項目會是不錯的選擇；

二是适合項目周邊居住生活的群體，對于這類人而言，因為本身生活在附近，因此交通成本等就可以極大的縮小，生活成本自然也就降低了；

三是适合年紀稍長，對環境更為看重的叔叔阿姨群體。因為已經過了需要考慮孩子上學、以及上班通勤等方面的年齡，對于他們而言，隻要環境好、交通方便就足夠了。

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