本報記者 李貝貝 上海報道

9月26日，魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱“魔方生活服務”或“魔方”）正式向港交所遞交招股說明書。若能夠通過聆訊成功上市，魔方生活服務将成為港股第一家内地長租公寓的上市企業。

在近2年長租公寓行業整體進入深度調整期、頻現爆雷、跑路情況，且标杆上市企業如蛋殼、青客深陷泥沼甚至宣布破産的大背景下，選擇沖擊IPO的魔方生活服務受到高度關注。

有受訪人士向《華夏時報》記者指出，魔方生活服務沖擊IPO頗具積極意義，顯示出資本市場對于長租公寓行業的長期看好。而目前市場競争激烈、勁敵林立，其上市成功與否仍有待資本市場的檢驗。

重資産賽道的機會與壓力

據招股書，魔方生活服務是國内最早布局集中式長租公寓賽道的運營商，2009年即開始在南京發展集中式長租公寓業務，截至2022年6月30日共有7.62萬套在營公寓，分布在全國26座城市394個地點。據弗若斯特沙利文資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活服務在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

整體來看，魔方生活服務近年發展勢頭良好：2019年-2021年，魔方公寓收入由9.467億元（人民币，下同）增至14.711億元，複合年增長率為24.7%；利潤淨額從2019年的6360萬元增至2021年的2.953億元，複合年增長率為115.6%。

其中，2019年-2021年及2022年上半年，來自直營模式的收入占總營收的96.2%、96.2%、94.5%、95.2%；同期，來自加盟管理和第三方托管模式産生的收入在同期總收入中的占比僅為1.0%、2.0%、2.6%及2.1%，而魔方已有增強該模式的考慮。

規模攀升的同時，受疫情沖擊、成本開支較大等因素影響，今年上半年，魔方生活服務出現了“增收不增利”的現象：期内，公司收入8.5億元，較2021年同期的6.85億元增加24.15%；但淨利潤41萬元，較2021年同期的1.62億元減少99.75%。

招股書指出，以直營公寓社區為例，經營成本及開支包括對潛在公寓項目進行盡職調查、為公寓運營雇用現場經理相關的費用，以及管理層、雇員基本薪資和支付予業主的租金等的開支相對固定，“因此，收入下降可能會導緻公司盈利不成比例地以更大幅度減少，因為運營成本及開支難以按比例削減”。同時，新冠疫情的潛在進一步爆發可能會對未來的集中式長租公寓市場産生負面影響，此可能導緻市場上的現行租金和公寓的出租率下降等。

2012年-2021年，魔方生活服務進行了13輪融資。而從A輪到E 輪融資，魔方的投資估值也一路擡高，從2012年的2.94億港元上升至2021年的76.02億港元，增加約25倍。

當然，作為重資産賽道，魔方也存在債務壓力：截至2022年上半年，公司總資産為139.22億元，總負債為113.78億元；截至2022年6月末，魔方生活服務需在一年内償還的銀行及其他借款為10.49億元，同期公司擁有現金及銀行結餘為6.92億元，不足以覆蓋一年内到期的債務。

對此，招股書表示，就采納國際财務報告準則第16号而言，魔方于流動負債及非流動負債确認未來固定租賃付款的租賃負債。與此同時，魔方将賺取租金收入（一年内及以後）的租賃權益的投資物業全部于非流動資産确認。魔方生活服務頗具信心地表示：“盡管新冠疫情的負面影響仍在持續，我們認為流動資金足以令我們順利度過較長的不确定時期。”

創始團隊陸續“消失”

從股權架構來看，曾7次參與魔方生活服務融資的華平投資當前為公司最大股東，通過Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem三家境外公司直接或間接持有魔方生活51.62%股權。此前，2012年12月發起B輪融資後，華平投資成為魔方生活控股股東。

據公開資料，華平投資1966年成立，是中國及東南亞最大的私募股權投資機構之一。截至2022年6月30日，管理資産超過850億美元，目前已對超過40家地産企業投資超過65億美元。除魔方外，還投資了包括自如等知名集中式長租公寓品牌。

值得注意的是，随着華平投資的介入，魔方生活的創始團隊陸續“消失”。其中，作為魔方生活創始人和曾經的董事長，葛岚在2018年年底最後一次公開露面後離職。目前華平投資方面選定鄭南雁為魔方生活主席、柳佳為CEO；在12名董事裡，華平方面派出4名非執行董事，沒有直接幹涉魔方的正常業務。

如今，經過長達近10年的培育，華平投資推動魔方走到了資本市場的門口。從上市時機來看，盡管有觀點認為魔方此時選擇赴港沖擊IPO的時機不佳，但一些受訪人士仍向《華夏時報》記者強調，魔方生活服務赴港上市之舉在當前的市場環境下頗具積極意義，顯示出資本市場對于長租公寓行業的長期看好。

“這是長租公寓運營企業第一次在港交所謀求上市，魔方生活服務集團作為國内集中式長租公寓的運營管理方，具有很強的市場代表性。”9月28日上午，景晖智庫首席經濟學家胡景晖向《華夏時報》記者指出，魔方公寓此次向港交所遞交招股說明書，再次點燃了長租公寓企業和資本市場對接的熱情，“也希望未來有更多的長租公寓運營企業能夠跟資本市場對接，得到資金的支持和獲得長足的發展”。

長租公寓元氣漸漸恢複

從市場方面來看，目前長租公寓行業也正逐漸恢複元氣、進入平穩發展階段：據弗若斯特沙利文資料，中國租賃公寓行業市場規模在2021年底已大幅增長至1.8萬億元，預計到2026年底将進一步擴大到2.7萬億元，複合年增長率為8.4%。同時，預計集中式長租公寓市場将更迅速地增長，從2021年的449億元增加至2026年的1252億元，複合年增長率為22.8%。

另一方面，長租公寓行業近年也不斷獲得政策加持。例如，今年4月5月，國務院辦公廳發布《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續恢複的意見》，就提到要完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給，支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房等。在業内看來，随着利好政策的持續兌現，長租公寓市場或迎來新一輪發展。

而大浪淘沙之後，國内長租公寓市場的競争仍高度激烈。眼下，包括萬科、龍湖、旭輝等房企的長租公寓品牌正加大擴張步伐，近年業務規模等亦出現明顯增長，其中不乏具有上市潛力的龍頭品牌。

例如，截至2021年末，龍湖冠寓累計開業房間數量達10.6萬間，出租率為92.9%。今年上半年，冠寓租金收入同比增長11%，達11.8億元，累計開業房間數超過11萬間，整體出租率達到93.3%；旭輝瓴寓2021年底已布局全國20個城市，整體管理房源超8.2萬間，同比上漲10.2%，出租率超96%。截至2022年上半年已拓房間數超8.2萬間；萬科泊寓則已成為集團“新的利潤蓄水池”之一，今年上半年實現營收14.8億元，同比增長12.3%。

房企之外，輕資産型長租公寓品牌樂乎公寓當前的房間運營數量也已超過10萬間。樂乎公寓創始人兼CEO羅意曾在接受媒體采訪時表示，公司近年保持了單年1.5萬間左右的增長，“不排除随着外部市場經濟的複蘇回暖，公司會略微’帶一帶油門’”。

截至發稿，就對上市時機的選擇、如何擴大加盟管理和第三方托管模式、如何應對激烈的市場競争等問題，魔方生活服務方面未回複《華夏時報》的采訪。不過，在招股書中，面對勁敵四伏的市場，魔方生活服務強調要“有效應對競争”，稱未來将努力通過擴大地域覆蓋面、深入滲透核心城市，改善技術基礎設施，提升數字化水平發展，加盟管理和第三方托管模式等方式實現業務的可持續增長。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!