幾個小時前，網上一份《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目标綱要》突然火起來。

全是幹貨！

關于規劃及遠景目标，對樓市影響大的，我總結了六個重要趨勢：

一、前海擴容升級闆上釘釘

前海獨立成行政區的時間表已經進入倒計時，将會有更高配的城市規劃與設計，并且将在未來15年成為深圳新的城市中心。

金融業已經徹底被綁定為前海的支柱産業，将來深圳會形成福田在東（主要負責國内金融）、前海在西（主要負責國際金融）的金融業發展格局。

二、關外8街道，一次性劃入深圳核心都市區

深圳都市核心區，将由原先的前海-南山、福田-羅湖雙中心結構，進化為大福田、大羅湖、南山、新前海四中心。

承接南山外溢的寶安新安、西鄉，和前海組成新前海；承接福田外溢的龍華民治、龍華、龍崗坂田，和福田組成大福田；承接羅湖外溢的龍崗布吉、吉華、南灣，和羅湖組成大羅湖。

以往意義上，這些街道在樓市概念中，被冠以寶中、碧海、紅山、北站、龍坂、布吉的闆塊名稱，是因為以這些闆塊劃分買房人群、區域規劃、樓盤分布更為貼近真實樓市。這些區域與關内鄰近區域的房價差，已經被快速填平，很難區分。

想象一下，是否南山中心區與寶安中心區的房價，福田中心區與紅山上塘次新房的房價，羅湖北與布吉的房價，已經相差無幾了？

1500萬，不止可以買南山，也可以買寶中；龍華次新三房，也能換到福田中心三房。

事實上，這些闆塊已經與鄰近的關内區域，在人口、産業、城市融合等各個層面已經連成一體，作為關内區域的拓展區存在。

這一次，是從政府基層組織架構中，一次性将新安、西鄉、民治、龍華、坂田、布吉、吉華、南灣8個街道劃入深圳的都市核心區，實際上就是深圳政府在未來的城市規劃與設計中，會将這些闆塊與原關内三區統籌考量。

除了行政邊界上的區隔，這些區域已經在市中心了。

三、新的科教産業創新聚集區，确定性非常大

重點關注的區域：光明科學城、河套地區、西麗湖科教城、大運深港國際科教城。

這幾個區域都有相同的關鍵詞，科教、創新，以深圳在國内的占位，未來15年内将彙集一批國内最高素質的科教、技術研發人員、工程師。

高層次人才的聚集必然對區域的教育、商業、醫療等各類公共服務提出高要求，會助推這些區域城市能級提升，帶動城市規劃迅速落地實現。

特别是光明，深圳東西兩條海洋科技創新走廊，光明是唯一不瀕海的區域，但還是把光明納入其中，加上光明又有綜合性國家科學中心集中承載區的定位，光明在深圳科技圈中地位實在甚高，一定要重點關注。

聽說，光明有大膽的業主，已經敢報盤10萬/㎡了？

四、更廣泛範圍内，深圳都市圈加快構建成型

深圳不僅要拉東莞、惠州一把，還要拉河源、汕尾一把。

更重要的是，幾乎廣東每一個城市，都要和深圳挨上一點關系。廣州、東莞、惠州、河源、汕尾等之前有過規劃的就不說了，這一次規劃中，還出現了韶關、梅州、清遠、雲浮這些原本意義上被廣州所輻射的城市。

與大多數一線城市、新一線城市對鄰近城市強吸血模式不同的是，深圳是國内少有的對鄰近城市有強外溢能力的城市，對大灣區整體城市群的提升有非常大幫助。

我注意到，廣西首府南甯與深圳的高鐵規劃也提上日程，這是深圳與北部灣城市群一次更直接的對話，未來深圳資金、企業、模式，與東南亞中南半島國家的聯絡應當也會更有想象力。

研發基地在深圳，流水線在越南，這才是産業升級！

五、教育更強調公平，上好學成了技術活

5年内現在公辦義務教育學位67.3萬個，是目前中小學在校學生數量的41%。

5年内要達到這樣的學位數量配置，對深圳來說确實有點難，所以提出了創新高密度城市教育用地保障制度，探索中小學建築樓層設置标準的說法。

在學校數量沒辦法大規模增長的情況下，能不能優先保證教室數量的增加？

另外，推行大學區招生和辦學管理模式，推進集團化辦學，已經是深圳教育改革的必由之路，考慮孩子的升學，如何選擇學校這些，家長們更需要用心細緻做好功課，了解每個大學區、每個學校集團的招生規則、辦學特色。

規劃中都明确了，租購住房在享受公共服務（包括教育）上具有同等權利。再也不能簡單粗暴的認為，我買了哪的房，就一定上哪裡的學。

六、政府一定會堅持房住不炒

一個是二手房指導價機制基本被固化下來，目前還不知道多久發布更新一次指導價，但是二手的購買成本一定比之前要高，很多需求被引導到新建商品房中。所以規劃中強調，要建立商品住房用地儲備庫，加大商品住房供應。

二個是對租賃住房花大力氣去扶持，土地供應上就向租賃住房傾斜，甚至還鼓勵城中村規模化租賃，相當于對城中村舊改的态度是多整治、少拆建，對城市更新的影響也蠻大的。

5年後，深圳要建設籌集公共住房40萬套，按戶籍2.25人計算，能滿足90萬人居住。

可這還遠遠不夠，配套的舉措還需要繼續研究。

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