“三價就低”政策松動後，上海二手房交易市場顯然恢複了一些生機。

7月超2萬套，8月1.9萬套左右，截至目前，9月已有1.8萬餘套的成交。

雖然房地産的“金九銀十”近些年已然不複存在，

但還是給相繼經曆了限價政策、口罩事件的上海樓市注入了一些信心。

整體勢頭向好，但回顧近幾月的成交，有幾個相當有意思的數據值得關注。

楊浦：市中心學區老破小的拖油瓶？

學區作為房産最保值的屬性之一，向來是被重點關注的。

尤其是市中心重點學校的對口老破小。

原因有二，一是因為總價低且保值，幾百萬就可以買到優質教育資源的學票；二則是因為流通快，老破小普遍成交周期較短，待孩子上完學，可以很快脫手變現。

但8-9月的成交數據來看，楊浦，似乎兩點表現都不算出色。

8月成交價中，楊浦區的成交均價為7.99萬/平，環比上漲1%。

你可能會問，不是漲了嗎？怎麼是拖油瓶了。

但楊浦作為市中心優質教育強區，過往與之看齊的都是徐彙黃浦靜安之流，但徐彙8月均價10萬/平，環比上漲4%；黃浦均價12.8萬/平，環比上漲8%；靜安均價11.7萬/平，環比上漲3%……

這麼一比，是不是就不夠看了？

畢竟樓市有句話，不漲就是跌，漲得慢也是跌，并不是真的跌了才算跌。

作為教育強區，坐擁多所梯隊名校，其漲幅隻能跟金山奉賢寶山持平……

嗯……怎麼不算跌呢。

再看成交周期。

成交周期通常指的是一套房子從挂牌至成交所花費的時間。

通常來說，學區老破小因為需求大且剛性，總價便宜，大部分人購買隻為挂戶口往往對戶型裝修要求不高等原因，成交周期通常比較短。

之前梅園學區被炒的火熱的時候，隻要合理價格挂出來幾乎是“秒沒”。

但根據兔博士的“最難賣商圈top50”中，鞍山位居第九，黃興公園第12，控江路第14……

要知道，和他們并列在一起的可都是以改善豪宅為賣點的商圈啊！

再看成交情況。

鞍山六村，對口一梯隊打一，268萬，賣了312天。

同濟新村，對口二梯隊同濟小學和楊浦公辦第二初中鐵嶺中學，改善型三房630萬，賣了193天。

這樣長的成交周期，在老破小中是非常罕見的。

細究原因，倒也不奇怪，這些闆塊以大體量老公房為主，供應足夠大，但需求上不去，自然就賣得慢了。

老破小學區還能買嗎？

學區老破小沒落了？

事實上，但凡事關教育有一點風吹草動，這個觀點就會被反複拿出來說。

從多校劃片到中考改革，從學區集團化到教師輪崗，無不例外。

他們中間的确有一些政策影響了XQ房的房價，但草木皆兵不可取，作為想要購買XQ房的家長，更應該明察秋毫，切勿被亂帶節奏。

那麼，關于學區老破小會不會沒落這個問題，可以确定地說：

隻要優質教育資源是稀缺資源，隻要入學資格和地段挂鈎，那學區老破小就仍有人買單。

用數據證明這一點就是：上海市二手房成交中，約70%都是老破小，其中大約三成是普世概念上的XQ房。

尤其是大量新上海人，在接受過高等教育，積累了大量知識和财富之後，成為這座城市的新中産階級，他們會更加注重家庭教育。

而市區老破小，是預算有限家庭上車優質學區的最佳選擇。

那楊浦的XQ房，為什麼會這麼難賣呢？難道楊浦不能作為家長的選擇了嗎？

我覺得有以下幾個原因：

一是因為，楊浦的房子實在是太老了。

二師附小 鐵嶺中學，楊浦公辦TOP3的雙學區組合，其成交量最大的密雲小區，建成于1980年，房齡40年。

同濟新村 鐵嶺中學，家長選擇比較多的雙學區組合，其主力成交小區同濟新村，建成于1952年，房齡70年了……

對口打一，鞍山三村，1958年；控江小區，1956年，以上等等，不勝枚舉。

房齡老一方面是可貸款年限較短，也不太容易申請；另一方面是，經曆了口罩事件，老小區的通風消毒、物業管理、居住體驗，都是潛在的問題。

二是因為，楊浦的教育太“卷”了。

楊浦的教育資源無疑是豐富的。2所四校，1所八大，5所市重點，而且這個區的中考人數較少，可以說是中考壓力相對來說不怎麼大的一個區。

之所以說他“卷”，是因為在區域内部競争比較激烈。

楊浦的民辦教育資源是公認的強勢。中考改革之前，大部分重點高中的名額都被民辦瓜分，楊浦的家長，普遍都會雞娃，争取讓孩子擇校上一個好的民辦初中。

這樣一來，想進四校的家長，則會規劃一條頂級民辦之路，公辦學區，更像是一個保底。

這也是為什麼，楊浦的XQ房，尤其是初中的單XQ房并沒有那麼吃香。

但對于預算尤為不足的家庭，或純粹挂戶口的，是可以看這邊的。

畢竟，200餘萬買不到徐彙靜安，但可以在楊浦買一套市區強XQ房，還是很香的。

前灘：上海灘最“貴”商圈？

看完成交，再來看一下近期挂牌量價的走勢。

挂牌量反應了市場上的房源供應情況，挂牌價則在一定程度上反應了房東的心理。

根據兔博士9.19-9.25挂牌周報，一個讓人意想不到的數據出現了。

前灘憑借着17萬/平的挂牌均價，成為上周“最貴”的商圈。

而華二前灘的對口小區中，7天内挂牌均價達到了20萬/平。

這并不是前灘的最高挂牌價，事實上解封之後，前灘的挂牌價在7月達到頂峰，19萬/平。

原因有二，一是封控積累的需求釋放，改善型住宅需求的攀升助長了前灘業主的心理，提高價格挂牌；二是因為前灘出房量較少，平均每周的挂牌量在10套以内，房源不同造成價格波動較大。

回到話題本身，這個“最貴”，前灘擔得起嗎？

前灘闆塊自從規劃流出到現在，一直都是讨論的熱點，前面也有發過專門講解前灘的推文，在此不多贅述。

從稀缺性上，作為全域内無老破小的商圈，不光是浦東，放眼整個上海，都是獨一無二的。

這也極大拉高了前灘的平均房價。

而前灘華二，無疑是前灘房價水漲船高的主力推動因素之一。

有趣的是，前灘華二2018年才開始招生，至今并沒有太多的畢業生數據來佐證，僅憑“華二”這塊金字招牌，就獲得了家長極大的認可。

畢竟回顧一下華二承辦的其餘學校的成績，就不難理解家長為何這般熱情高漲了。

民辦初中嘉華二、公辦闵華二，無一不是成績斐然，輸送了一批又一批的優秀學子。

這也難怪前灘的業主底氣如此之足，空前團結，一緻對外并沒有做出太多價格上的讓步。

有的時候一個區域業主的團結性，也是穩定房價的重要因素。

一個極舊，一個極新。

楊浦和前灘，宛若上海XQ房的兩個極端。

楊浦雖舊，但彙聚了僅次于徐彙區的優質教育資源，“徐一楊二”并不是空說。

前灘很新，如果隻因為尚無明确畢業生數據，去誇大還是貶低華二前灘，都有失偏頗。

教育的确是房産最大的溢價因素，但一次正确的投資會影響孩子的一生。

老破小能不能買？什麼樣的老破小可以買？本身就是一門學問。

需要家長了解政策，了解學校，更重要的是，了解房子。

如果你也正在買XQ房，歡迎聯系我。

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