原創 劉曉博

樓市形勢，在過去9個月裡發生了大轉折。

如果你現在買首套房，在很多城市裡可以享受比LPR基準利率低20個基點的優惠。

最新的5年期LPR利率為4.45%，則最優房貸利率是4.25%。

于是一個重要的問題浮出水面：你該選固定利率，還是浮動利率？

如果選固定利率，則意味着在整個貸款期（比如20年或者30年，除非你提前還貸）你的房貸利率都是4.25%，未來加息和降息和你都沒有關系。

如果選浮動利率，合同上表現為你的利率為LPR利率下浮20個基點。今年是4.25%，未來就存在不确定性。如果3年後5年期的LPR利率加息15個基點，則你的房貸利率将變成4.4%；如果加息50個基點，則你的房貸利率會變成4.75%。當然，如果出現降息，你的房貸利率也可能比當前的4.25%低。

LPR利率改革之後，一直到今年5月降息之前，我一般是建議大家選浮動利率。但是到了今天，鑒于房貸利率接近曆史低點，我覺得選固定利率可能更正确一些。

下面做一個詳細的分析。

上圖是1991年以來，中國5年及以上期限人民币貸款的基準利率走勢。

可以看出，基準利率的趨勢是不斷向下的。其實，這也是全球主要市場化經濟體的利率走勢。

比如美元自1970年代以來，利率走勢是這樣的：

過去50年美元利率的高點出現在1991年之前，那些高點大多跟石油危機或中東地區的戰争有關。

所謂石油危機，就是以中東為主的産油國，對西方經濟體做出的經濟制裁：通過減少産量提高油價，打擊西方經濟。因為西方支持以色列，而猶太人和阿拉伯人多次起沖突。

後來，随着美國對石油掌控能力提高（比如颠覆了薩達姆等政權），以及以色列站穩腳跟，石油危機很少發生了。美國的輸入型通脹減少，利率就很少飙升了。

1990年代以後，中國逐步成為世界工廠，廉價的制成品降低了美國等西方國家的通脹，這也有利于讓利率走低；過去幾十年，發達經濟體的人口老齡化越來越嚴重、出生率下降，這都帶來通縮壓力，也倒逼利率不斷走低。

但需要說明的是，低利率不意味着房貸利率一定低。比如最新的美國房貸利率最近就飙升到了5.78%，而中國首套房最優惠利率下降到了4.25%，中美房貸利率出現了非常罕見的倒挂：

再看一下其他重要經濟體的長期利率走勢：

上圖是歐元利率，過去20多年也是一路走低，實現了零利率、負利率。

上圖是日元利率，自從沒有石油危機後，基本上在零水平附近呈現為一條直線。

上圖是英鎊的利率走勢，從長期看也是不斷走低的。

發達國家利率走低的邏輯，基本上都是相同的——老齡化、少子化。技術進步也是一個重要原因，如果将來碳達峰、碳中和實現，新能源替代化石能源（石油、天然氣、煤炭），機器人普及，估計利率會更低。

熟悉金融的朋友應該知道，SDR（特别提款權）籃子裡一共有5種貨币——美元、歐元、人民币、日元、英鎊。這5種全球最重要貨币，在過去30年甚至更長時間裡利率都是走低的。

這就是利率的大趨勢。

從長遠看，隻要中國經濟繼續全面參與全球大循環，跟美歐日保持合作關系，人民币未來利率也将不斷走低。

因為中國也在進入老齡化、少子化時代，中國的科技也在進步，此外中國需要跟主要經濟體的利率保持基本同步。

在這種情況下，如果你選固定利率，大概率是會吃點虧的。

短期看，房貸利率可能還有下降空間；中期看，人民币有可能在2年之後進入加息周期，但估計加息周期比較短；長期看，人民币利率可能逐步走低，未來房貸甚至可能進入3時代。

但未來另外一種可能性在升上：中美戰略博弈可能擦出火花。

我們不妨看看跟美國”擦出火花”的主要國家，其利率走勢：

上圖是俄羅斯過去20年的利率走勢，整體是走高的，最近出現過劇烈波動，因為爆發了跟烏克蘭的戰争。

假如你幾年前在俄羅斯貸款買房，當時利率是5%，貸款1000萬盧布，按照20年等額本息計算，則月供為6.6萬元左右。如果利率飙升到20%，則月供為17萬元左右，是過去的2.58倍

即便按照目前的9.5%計算，月供也要達到93210元，是過去的1.4倍！

由此可見，利率飙升對于按揭者壓力非常沉重。

另外一個常常跟美國擦出火花的國家是伊朗，上圖是它的利率走勢。

可以看出，時不時飙升一下是基本走勢。這種飙升，跟俄羅斯盧布利率的飙升一樣，誘因是戰争、根本原因是經濟制裁和經濟封鎖。

目前伊朗的利率仍然高達18%，這對于按揭房子的人壓力肯定比較大。

但伊朗房價上漲也非常快，比如德黑蘭現在平均每平米房價是3.6億元裡亞爾。過去5年裡，時常出現1年翻倍的情況。

如果房價飙升，月供增加1倍其實也無所謂。

上面兩張圖，第一張是2020年7月到8月之間房價，當時德黑蘭均價為2.31億裡亞爾，第二張圖是2022年3月的房價，漲到了3.5億裡亞爾。

如果按照美元計算，則從966美元/平方米，上漲到了1377美元/平方米，漲幅也不算小。

從上面的分析可以得出結論：

第一，高度融入世界的經濟體，如果沒有内亂和戰争，其利率是不斷走低的。這一方面來自美元、歐元等主要貨币的引導，另一方面也來自本國的人口老齡化、少子化等因素。

第二，被歐美排斥在外，不斷遭受經濟制裁的經濟體，則利率波動性比較強，常常出現脈沖性的上漲，而且容易維持在高位。隻有這樣，才能遏制本币貶值，留住國際熱錢。

從長遠看，人民币利率是趨勢性走低，還是出現脈沖性上漲，關鍵看中美關系。如果中美鬥而不破，隻是競争關系、不是敵對關系，則利率有長期走低的可能。

曾長期擔任央行行長的周小川曾說過，中國可以盡量避免快速地進入到負利率時代。

這向我們傳遞了一個重要信号：以中國人口老齡化、少子化的速度，未來進入負利率時代，是大概率的。

但他忽略一個前提，中美關系。

俄羅斯同樣少子化、老齡化，但利率并沒有變負，而是飙升到了10%左右，甚至20%！

而美國這種加息後政策利率仍然遠低于中國的經濟體，房貸利率反而超過了中國。

所以，如果你能拿到4.25%的房貸利率，把它固定下來或許是明智的。即便未來還有降息空間，其實也不太大了。

在未來20年到30年的漫長歲月裡，利率如何演變，真的很難說。

4.25%以上的空間有多大，不可預測；但4.25%向下的空間，是可以計算出來的——如果持續降息，你損失的利率空間比較有限；如果中美關系出現黑天鵝，利率波動向上的空間，就不好預測了。

上圖是2021年4月以來，全國每月賣地收入的同比增速，數據來自财政部官網。

去年8月以來，賣地收入同比下降比較多。中間隻有2021年12月，因為房企付款之後到年底的因素，沒有出現同比下降，其他8個月都是下滑的。

這意味着，未來樓市政策還會進一步松動。強二線城市的限購，或許會事實上消失（比如保留6個月社保或者個稅，但允許一次性補繳）。

一線城市也可能通過吸引人才、降稅、或者允許多證房合一等方式，做幅度不大的松動。

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