本篇文章是研究買房時的過程思路（房子剛剛買完）。最近我又開始在忙着研究【保險】【兒童培訓班】以及【股市基金】。

　　如果大家喜歡，我也可以寫一寫研究【保險】【培訓班】【股市基金】時的思路，甚至可以把我【為什麼偏偏在研究這幾項】的思路說一說。或者還是希望我再豐富下這篇文章？

　　希望大家在評論中告訴我。

　　以下是原文：

　　本文圖文數據分析内容較多，建議浏覽時長：10分鐘。

　　如果不想看那麼多，可直接看一開始的總述部分就可以。

　　居住者關心的點主要是：

　　看當下看什麼？

　　工資水平、物價、醫療、教育、環境

　　看未來看什麼？

　　房價、人口流動、交通、城市定位、城市産業

　　總述

　　天津屬于京津冀城市群，原來叫首都經濟圈。屬于中國國家級五大城市群之一，國家三大戰略之一，國家中心城市。

　　2018年最低工資。廣州深圳其實都是在廣東省第一檔薪資左右的，所以其實可以直接比較

　　上限很高

　　看高淨值家庭數量：

　　600萬資産家庭數，第十。

　　1000萬資産家庭數，第十。

　　億元資産家庭數，第九。

　　3000萬美金（2億）資産家庭數，第九。

　　說明天津有錢的人都在有錢的人頭部聚集。

　　另外說一點，北京每年新增加整個天津全部的600萬家庭數。

　　然而，實際平均值很低

　　人均可支配工資：2018年39506元，各城市排名天津沒進前20。

　　前20裡沒有天津

　　物價

　　從絕對值上看，天津的物價/成本并沒有大家想的那麼高。之所以讓人感覺物價高，是因為收入太低襯托的。但是從城市宏觀數據來看，天津的淨收入（收入-消費）其實比很多同級城市要好。

　　從結構上看，天津的物價上漲闆塊符合一個向着超大城市變化的過程。

　　中國的新型超大城市基本都是以教育為價格變化發動機，天津也一樣。

　　但老型城市的特點天津也具備，即生活服務相關的物價上漲速度也普遍不低。

　　價格變化趨勢和發動機

　　主要看CPI（居民消費價格總水平），當然政府出台的CPI在知乎都被陰謀論了，不過還是以台面上的數據來說問題。

　　2018年累計上漲2.0%，漲幅較上年回落0.1個百分點，連續三年穩定運行在2%左右的區間内，呈現平穩運行态勢。其中，食品價格上漲3.4%，非食品價格上漲1.7%；消費品價格上漲2.3%，服務價格上漲1.6%。

　　其中，

　　食品中的【雞蛋】【鮮菜】【肉類（牛羊禽）】【水果】【水産】上漲都超過5%（基本上把2017年下降的量都給補回來并且還升了一部分），甚至有的都超過10%。【豬肉】下降6.5%（豬肉連續幾年下降）.

　　服務中的【裝修】【家政】【旅遊】上漲超過6.5%，【教育培訓】基本超過3%。

　　以上這些都是天津物價上漲的主力。

　　對比下北上廣：

　　上海

　　概況：2018年上升1.6%，較上年同期回落0.1個百分點。

　　各類：交通和通信價格同比上升4.0%，教育文化和娛樂上升3.1%，醫療保健上升2.4%，其他用品及服務上升2.4%，食品煙酒上升2.3%，生活用品與服務上升1.4%，居住價格上升0.2%，衣着下降1.7%

　　主力：【雞蛋】【鮮菜】【禽肉】上升明顯，都超過了6%。【教育培訓】超過5%。

　　北京

　　概況：2018年上漲2.5%，漲幅比2017年提高0.6個百分點。

　　各類：食品煙酒類價格上漲3.1%，居住類價格上漲3.2%，生活用品及服務類價格上漲1.3%，交通和通信類價格上漲0.6%，教育文化和娛樂類價格上漲3.6%，醫療保健類價格上漲3%，其他用品和服務類價格上漲2.2%；衣着類價格下降0.3%。

　　主力：【雞蛋】【鮮菜】超過了12%，【教育培訓】超過了6% 。

　　廣州（超大城市中，老型城市的代表）

　　概況：2018年上漲2.4%。 高于上年（上漲2.3%）0.1個百分點

　　各類：醫療保健類（上漲6.1%）、衣着類價格（上漲4.2%）、食品煙酒類（上漲2.5%）、教育文化和娛樂類（上漲2.4%）、生活用品及服務類（上漲1.9%）、交通和通信類（上漲1.7%）、居住類（上漲1.3%）、其他用品和服務類（上漲1.2%）

　　主力：【雞蛋】【中西藥】【醫療/護理費用】【養老費用】【汽修費用】【住宿費用】【裝修費用】基本都超過了10%增速。

　　城市生活成本

　　國内第七，跟GDP差不多是相當的排名，但是與天津top20都不到的人均可支配收入比，就稍微有些高了。

　　全球主要城市的榜單，天津位于全世界29名，跟悉尼并列。高于成都、巴黎，低于台北和舊金山。

　　可以與其他成本高的城市依次比一下：

　　香港。沒找到2018年的人均收入，2011年折合人民币，約為11萬元。大約上海的2倍，月均收入9100元，成本第一。上海。64183元，月均收入5348元，收入第一，月均消費4074元，綜合生活成本第二。北京。62361元，月均收入5196元，收入第二，月均消費4439元，綜合生活成本第三。深圳。57544元，月均收入4795元，收入第三，月均消費4004元，綜合生活成本第四。廣州。55099元，月均收入4591元，收入第五，月均消費5407元，綜合生活成本第五。南京。52916元，月均收入4409元，收入第七，月均消費5606元，綜合生活成本第六。（淨收入是負的哦）天津。39506元，月均收入3292元，收入别說20，光在浙江省裡也才排個第10。月均消費3056元，綜合生活成本第七。 8. 成都。36142元，月均收入3011元，甚至比天津要低一些，月均消費3327元，綜合生活成本第八。（淨收入是負的哦）

　　9. 青島。42019元，月均收入3501元，感覺差不多25名？月均消費4073元，綜合生活成本第九。（淨收入是負的哦）

　　2018年浙江省各市人均可支配收入。看看天津能排多少

　　這麼一對比的話，感覺天津至少要比南京、成都、青島要舒服一些。而且按淨收入算的話，天津似乎僅僅排在北上廣深之後。

　　醫療

　　“醫療普及水平很高，全國第四”

　　與我算的不同，可能統計口徑不一樣

　　僅看最高端醫療普及程度的話，天津是幾乎不輸于北上廣的，屬于第一梯隊。

　　教育

　　當代人說教育基本就是在說前程。

　　所以說基礎設施什麼都是耍流氓，我們隻看各種錄取率。

　　2016/17/18年各省市一本錄取率

　　一本錄取率：天津妥妥的第一梯隊。

　　另外，廣州大概24%左右，差不多排到遼甯之後；深圳33.16%，排在天津之後。

　　總之，基本撼不動天津第一梯隊的地位。

　　985錄取率：全國第一。

　　2018年985錄取率

　　環境

　　天津有山，有水。平原占93%左右。

　　暖溫帶半濕潤季風性氣候，四季分明，春季多風，幹旱少雨；夏季炎熱，雨水集中；秋季氣爽，冷暖适中；冬季寒冷，幹燥少雪。

　　年平均氣溫約為14℃，7月最熱，月平均溫度28℃；曆史最高溫度是41.6℃。1月最冷，月平均溫度-2℃。曆史最低溫度是-17.8℃。年平均降水量在360－970毫米之間，（1949－2010）平均值是600毫米上下。

　　平均海拔不足4m，北部最高，九山頂1078.5m，東南部最低3.5m。

　　地跨海河，将天津市區分割為東西兩岸。中遊的北運河、永定河、大清河、子牙河和南運河在天津金剛橋附近的三岔口彙合成海河幹流，由大沽口入海。幹流全長72千米，平均河寬100米，水深3－5米，曆史上河通航3000噸海輪。

　　天津市的日常飲用水源自：【引灤入津】的灤河水，以及【南水北調】的長江水（丹江口水庫）。

　　房價

　　當前房價及未來的房價趨勢，在一定程度上決定了當地是否更具有吸引力。

　　天津以前的市政劃分是這樣的：

　　市内六區：和平區，河西區，南開區，河東區，河北區，紅橋區

　　四郊：津南郊區，北辰郊區，東麗郊區，西青郊區

　　五縣：薊縣，武清縣，寶坻縣，甯河縣，靜海縣

　　其他：大港，塘沽，漢沽

　　現在新的劃分中，将四郊區改為環城四區，五縣中，大港、塘沽、漢沽合并成濱海新區，五縣也都改為了區，所以天津目前實際上是沒有縣一級行政區劃了。

　　當前的行政規劃：

　　市内六區：和平區，河西區，南開區，河東區，河北區，紅橋區（這個基本也是各區的實際排名順序）

　　環城四區：津南區，北辰區，東麗區，西青區

　　遠郊五區：薊州區，武清區，寶坻區，甯河區，靜海區

　　濱海新區：開發區（經濟技術開發區TEDA，泰達），保稅區（綜合保稅區），高新區（高新技術産業開發區），東疆保稅港區，中新生态城

　　數據來源于房天下

　　至少到目前，濱海新區多是鬼城，爛尾樓。遠郊五區很難有房價發展。

　　環城四區發展迅猛（相對而言），市内六區一直堅挺。

　　但是天津或者其他一線/新一線城市的房價有個特點，學區近乎于是當地區域房價的唯一提升因素。而天津的學區資源是僅集中于市内六區的（市内重點學校對周邊區錄取名額基本是按個位人數錄取，而環城及遠郊的重點學校相對各自區内人數錄取過小壓力過大），所以市内六區是房價最好的選擇。

　　市内六區中，分上三區（和平，河西，南開），下三區（河東，河北，紅橋）

　　各自的學區房價格也差不多是按照這個順序進行排列的。

　　但是河東最近幾年發展很好，房産銷量好，價格也不低。河東最好的學區片，房價跟河西次最好學區片的價格差不多。

　　和平一枝獨秀，遠高于其他五區。

　　天津小學排名top10：

　　1 和平區實驗小學

　　2 和平區中心小學

　　3 和平區鞍山道小學

　　4 和平區昆鵬小學

　　5 和平區逸陽小學

　　6 河北區育嬰裡小學

　　7 和平區模範小學

　　8 和平區萬全小學

　　9 河東區實驗小學

　　10 河西區上海道小學

　　可以看出來，市内六區裡的教育資源也極度不平等。

　　市内六區我們分别看一下：

　　十年時間，除去和平、河西兩大巨頭：

　　河東漲了355.8%名列第一。

　　河北350%，紅橋348%，南開316.7%。

　　可以這麼說，隻要天津教育資源優勢不變，天津的房産還會堅挺。因為房産意味着戶口，意味着孩子教育得到保證。

　　河東區十年漲了355.8%

　　紅橋區十年漲了348%

　　河北區十年漲了350%

　　南開區十年漲了316.7%

　　人口流動

　　天津市人口變化：

　　各大城市在争奪新一線城市的門票，加大力度拉人給天津帶來了很大的壓力。新的拉人政策有沒有起到效果，還得看2019年的統計數據。

　　不過，在新一線城市的1000萬人口門檻上，隻要不出現大規模人口流失，天津沒什麼問題。

　　常住人口1556.87萬人（比2016年的 1562.12萬人有所下降，且是自打1987年有記錄以來第一次下降）。戶籍人口1049.99萬人，戶籍戶數385.62戶。

　　人口出生率7.65‰，人口死亡率5.05‰，自然增長率2.60‰

　　自然增長4萬人，但是常住人口下降了将近6萬人，說明有2萬人的淨流出。

　　第一次出現女性人數超過男性。男女比：99.57:100，其中尤以市内六區的上三區女性占比更大。

　　從各個區來看，

　　市内六區的人口下降可跟各大城市吸人沒什麼關系。是連續多年的持續下降。

　　高房價，擁擠的交通，以及天津的主要優勢第二産業的上班地點都不在市區内，給了大量的人逃離市區的理由。

　　市内六區常住人口持續下降

　　數據來源于：天津市統計局的2018年統計年鑒（統計時間是2017年）

　　交通

　　鐵路

　　中國“十三五”鐵路網規劃中，從“四橫四縱”變為“八橫八縱”

　　天津剛剛新增了直通香港的高鐵，在十三五規劃中也加強了京津冀之間的鐵路聯系，同時還要增加一條以天津為起點，貫通山東沿海地區的新鐵路。

　　紅色是十三五新建鐵路，紅虛線是規劃鐵路

　　城市定位

　　天津是國家中心城市。國家中心城市是中國城鎮體系規劃設置的最高層級，是全國城鎮體系的核心城市，在我國的金融、管理、文化和交通等方面都發揮着重要的中心和樞紐作用，在推動國際經濟發展和文化交流方面也發揮着重要的門戶作用。

　　國家中心城市的定義：

　　居于國家戰略要津、肩負國家使命、引領區域發展、參與國際競争、代表國家形象的現代化大都市。

　　這麼說吧，國家中心城市是國家在國内城市中挑出來培養培養就要與國際城市競争的。所以：

　　必須是親兒子，心頭肉。必須在國家眼裡足夠有實力。 城市産業

　　GDP可能是最近幾年天津人心裡的痛。

　　天津GDP變化與北上廣深的對比：

　　78年以來北上廣津的GDP變化趨勢

　　自古以來，在GDP上天津就是能跟得上北上廣深的，尤其2012年幾乎就要追上深圳了。隻不過後來擠水分，增速上有點掉隊了。

　　天津各個産業的GDP占比與北上廣深的對比：

　　2017年天津各行業GDP占比

　　2017年北京各行業GDP占比

　　2017年上海各行業GDP占比

　　2017年深圳各行業GDP占比

　　2017年廣州各行業GDP占比

　　對比一下看到差異點了嗎？

　　天津的【金融業】和【信息技術服務業】占比太低了！！而工業占比過高！

　　所以天津才會扶持金融機構以及信息技術公司。上海的GDP結構最像天津調整後的理想摸樣。

　　投資角度來看天津：

　　投資一個城市，其實主要就是房産。潛力城市的潛力地段，買了房就會直線攀升。

　　基調：中國房地産之前之所以高速發展，主要是因為中國的城市化進程在指數級上升。大量的農村人口湧入城市，鄉鎮人口湧入一二線城市，造成城市人均資源短缺，從而價格提升。

　　那中國的城市化進程計劃是什麼樣呢？

　　我們的城市化率在飛速發展

　　2017年中國城市化率與同期其他國家對比

　　中國還有大概20%的發展量，照目前這每年1%的城市化率增長速度，大概還有20年的城鎮紅利期。

　　天津呢？

　　天津預計2020年城鎮化率将達到84%

　　天津的城市化進程已經結束了。

　　但這并不是說天津的房地産紅利期就過去了，因為：

　　國家中心城市新的一輪利好在持續。

　　以前的人口流動是：

　　村→縣城→鄉鎮→45線城市→23線城市→1線城市

　　（村裡的人往縣城跑，縣城人往鄉鎮跑，鄉鎮的人往城市跑）

　　現在，因為國家中心城市的洗牌，讓各大有潛力的城市都在充分競争，有競争就有差異化運營，就會下沉市場到更偏遠的地方去吸引人才。

　　現在的人口流動是：

　　村→1線城市

　　鄉鎮→1線城市

　　45線城市→1線城市

　　23線城市→1線城市

　　（無論誰都想往大城市跑）

　　天津作為首批國家中心城市，順利地搶到了紅利機會，但是能不能把握得住，還要看後續的政策。

　　不過以當前的條件來說，天津的房地産還是有機會的。

　　那究竟是哪兒有機會呢？我上面的文章中其實也有提過：

　　數據來源于房天下

　　很多人說市内六區的房子漲的太邪乎，不會再漲了。

　　也有人說市區以外的房子幾乎都沒怎麼漲，沒希望。

　　分從什麼角度看：

　　如果以投資的角度看，巴菲特有句名言：投資最重要的三個點是，保住本金，保住本金，保住本金！

　　從保住本金的角度出發，我會推薦市内六區的，越市中心越好。學區鐵片。

　　環城四區，濱海新區，遠郊都有可能因為一紙政策就改變周邊區域的用途，但是市區不會。這是穩定的基礎。

　　如果是以激進進攻角度看，我推薦市區内大學舊址附近或者環城四區。有可能一個政策變動就會帶活一片區域。

　　比如說我舉個例子：

　　天津最近十幾年陸續将市區内的大學搬到市區外，天大、南大、師大、工大等等。

　　像天津工業大學，它的老校區在天津東中環邊上，屬于河東區最好的地段之一。

　　因為大學搬遷，原址所在區塊，被天津市規劃局進行了重新規劃：

　　根據天津市規劃局所公示的信息顯示，以衛國道、新闊路、成林道、紅星路所圍合的老工業大學及其周邊地塊，将規劃成集住宅、商業、公共服務、綠地公園于一體新片區。

　　該地塊東至紅星路，西至新闊路，南至成林道，北至衛國道，為居住兼商服、中小學、幼兒園用地，地塊占地面積23.75萬平米，容積率2.1，規劃總建築面積49.82萬平方米。根據該規劃，該地塊規劃建設15宗住宅用地、6宗公園綠地、11宗商業用地，包括2塊大型住宅用地、2塊大型商業用地、1塊大型公園用地。部分地塊将被拆遷，部分地塊将保留現狀。其中，住宅a、b地塊，總占地面積為11.96萬平方米，其中a地塊的容積率為2.3，b地塊的容積率為2.7。商業d、e地塊，總建築面積為6.15萬平方米，其中e地塊規劃建設一個菜市場。公園綠地c地塊，總占地面積3.8萬平方米，綠地率75%。

　　規劃草案指出：

　　1、老工大将規劃兩塊住宅用地、兩塊商業用地、三塊公園用地。

　　2、地塊内的紅星路小區、北海裡小區、騰龍公寓、漢庭酒店、比亞迪4s店、津維檢測中心等小區和建築需要拆遷。

　　3、地塊内金色花園小區、市政家屬院、工大家屬院、長征小區、順泰公寓、潤晖公寓、月泉公寓、長征路菜市場以及河東實驗小學等将被保留。

　　拆了一個大學，就把周邊都進行了重新規劃：

　　跟着一起拆遷的小區，差不多能拿到1:3的拆遷款吧？

　　沒有跟着拆遷的小區，等高端商業中心建起來，自己的房子也能漲不少吧？

　　似乎無論誰都是飛來橫财。

　　這就是政策帶來的好處。

　　但是這裡面也是有風險的：

　　比如，工大的拆遷遇到問題怎麼辦？周邊小區拆遷遇到釘子戶怎麼辦？地産建設資金遇到瓶頸導緻長時間爛尾怎麼辦？規劃後續有變動怎麼辦？

　　這些都是實打實可能出現的風險，任何一個真正出現，對于周邊房産來說都是災難。

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