天虹股份目前共經營百貨/購物中心類門店合計92 家，年内實現新增門店11 家，達到過去10 年内的峰值水平。

公司營收規模與門店數量保持類似增速的變化趨勢，盡管當前行業承壓，天虹始終處于百貨行業領先地位。

零售資本論（公号ID：letmeask）分析師通過企查查APP查詢信息獲知，天虹股份成立于1984年5月2日，融資曆程顯示2010年6月1日融資金額和投資方均未知。

天虹未來的門店擴張以購物中心為主，門店儲備項目與資金支持充足，有望實現加速擴張；

同時堅持深耕大本營深圳（華南區廣東）地區，在鞏固其優勢地位的同時不斷開發試驗新業态，并兼顧在全國範圍内選取享受消費能力提升改善與人口紅利持續釋放的區域，進行加密滲透，推進渠道下沉。

加速全國展店、區域滲透以對沖因經濟消費周期下行所帶來的同店增長乏力

1. 門店儲備項目與資金支持充足，未來新增有望實現加速擴張

對公司2018年至2019Q3的簽約項目梳理可以發現，公司新進簽約百貨及購物中心類項目27個，其中長沙甯鄉（2018年2月）、江西九江（2018年6月）、贛州定南（2018年11月）、深圳松瑞（2019年7月）、深圳福城（2019年11月）、江蘇泰州（2019年12月）和深圳福永（2019年12月）7個項目均已開業，其中有3個項目簽約時間與實際開業時間相差不足一個月。

未來公司持續開店的基礎雄厚，儲備的項目充足。從地域分布的角度來看，當前儲備未開張的百貨及購物中心項目主要集中在華南與華中地區；而從業态分布來看，公司未來大店開設以購物中心為主，其中包含17家購物中心及3家百貨。

公司主要通過直營經營門店（簽約未開張門店的主要經營模式為直營），同時探索加盟、管理輸出、與開發商合作的輕資産模式等經營方式，加快門店擴張步伐。

華南區簽約項目莆田涵城将采用加盟模式經營，在佛山與招商地産合作，雙方就佛山IPARK項目以“租賃 管理輸出”模式進行合作。

此外，必選渠道門店方面，2018年至2019Q3公司公告簽約的獨立超市項目共計26個，其中8個已開業，共計項目儲備達到18項，其中16個均位于華南地區（深圳、惠州、東莞、佛山等地）。

充裕的資金支持是未來門店擴張的保障。從資金層面來看公司的經營性現金流動淨額水平與總營收水平變化趨勢較為一緻，近年來呈現出上升趨勢，2018年底達到21.95億元；

盡管現金及等價物的賬面價值出現輕微下滑（主要在于投資性現金淨流出規模增加），上市以來的均值水平達到42.87億元，2019Q3為35.29億元，資金儲備較為豐富。

2016年開始公司的現金滿足投資比率達到1以上，并在2018年超過3，說明公司的經營活動現金可以充分滿足資本支出、存貨增加以及現金股利支出等花費，經營活動所獲得的淨額可以支撐公司的合理擴充。

2.深耕優勢區域，并兼顧在全國範圍内不斷滲透

截至2019年年底，公司已進駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京、四川共計8省26個城市，主要可以劃分為華南區、華中區、華東區、東南區、成都、北京六個地區。

從百貨及購物中心門店數量分布情況來看，華南區（廣東省）占據最大份額始終為公司的核心優勢區域，但其占比呈現下滑趨勢，與之對應是華中地區（江西省、湖南省）的比重出現提升，成為展店的提速地區；

華東區（江蘇省、浙江省）和東南區（福建省）份額保持相對穩定，北京與成都的門店數量自2015年開始沒有發生過變動。

以深圳為中心，華南區貢獻了公司超過60%的營收與毛利額，同時區域内門店在百貨、超市、便利店業态的坪效均高于其他地區，該區域具有網點較全、經營效率較高的特征，但進一步滲透空間較小。

渠道下沉步伐加快。從城市分級來看，天虹公司在2010年上市時，所有業态門店（不含便利店）都集中分布在一、二、三線城市，一線城市門店面積占比為50.79%，2018年，這一比例下降至27.65%。

公司加快在低線城市開店的步伐，2018年三線城市經營面積占比6.60%，四線及以下城市經營面積占比23.86%。

據麥肯錫預測，我國中産占比預計2022年達到81%，成為中國消費升級的最主要力量，其中三四線城市的中産将成為未來占比增長最快的群體，預計2022年占比達到40%。

公司定位為服務中産階級家庭生活，在一二線城市商圈較飽和、零售市場競争激烈的情況下，三四線城市的消費市場具有較大的發展空間。

從公司門店區域分布來看，華南區目前包含深圳、東莞、佛山、惠州、珠海等地，各級城市均有門店分布，但因為門店主要集中在深圳市因此一級城市占比較高；

華中區目前指湖南、江西兩省，是公司三四線及以下門店集中所在區域，主要覆蓋長沙（二線城市）以及九江、上饒、贛州等較低線城市；

華東區包含杭州、蘇州、嘉興等二、三線城市；東南區包括廈門、福州等二線城市。

1）華南區：深圳為首優勢區域貢獻主要營收，着力開發試驗新業态，當前公司營業收入排名前十的門店中，有八家位于廣東省，其中七家坐落于深圳，常興天虹、公明天虹、寶安中心區購物中心、沙井天虹等門店穩居榜内，證明核心門店的布局與公司發展的優勢區域相匹配。

公司總部所在地深圳居民人均GDP和人均可支配收入水平較高，對應消費能力偏高。

截止2018年，深圳市人均GDP達到18.96萬元，廣東省人均GDP為8.64萬元，二者分别是同期全國人均GDP水平的2.93、1.34倍；

從增速的角度來看，深圳市人均GDP的2013-2018年五年期複合增速為6.72%，雖略低于廣東省7.99%以及全國8.15%的水平，但其高基數的表現并沒有造成明顯的增速差異。

同時，2018年深圳市人均可支配收入達到5.75萬元，同樣高于廣東省4.43萬元、全國3.92萬元的人均水平；

且2013-2018年五年期複合增速的對比中，深圳高達8.88%，高于廣東的8.37%以及全國水平的8.01%。

此外，廣東省内常住人口數量亦在逐步提升，2018年達到1.13億人，占全國人口比重在40年間，從1979年的5.27%提高2.86個百分點至2018年的8.13%；

城市人口密度也從本世紀初的1402人/平方公裡提升超過2倍，至2018年的3469人/平方公裡。

由此來看，未來廣東省以及深圳市的人均GDP水平有望繼續擡升，人均可支配收入依舊可以保持較高的增速，區域内可選類型消費的發展得以經濟層面的保障；同時區域内的人口數量紅利繼續釋放，消費的人口基數不斷增長。

人均水平提升與人口數量上漲将同步催化當地可選消費進一步升級，潛在利好公司在廣東省内、深圳市内的百貨、購物中心門店發展。

2）華中區：大本營外重點發展，進一步加密布局江西和湖南兩省，目前華中區門店全部集中于江西和湖南兩省。

江西省：公司2002年開始進入江西市場，在省會城市南昌密集布局。天虹在南昌共有8家門店，占現有江西門店數量近一半；

且公司較早進入當地老牌的青山湖商圈和八一商圈，近年來逐漸在新興商圈布局。

南昌中山門店位于南昌市最傳統的八一商圈，現已開業十二年有餘，仍然貢獻了較高的營收，穩居公司營收規模前十之列。

與連鎖經營百貨公司步步高對比，公司率先進入江西市場，在消費水平最高的南昌布局，坪效遠高于步步高。

步步高尚無南昌門店，2018年步步高子公司江西步步高商業連鎖有限責任公司實現營業收入9.72億元，包括了公司在當地百貨、購物中心、超市、家電所有業務的營收，百貨經營面積約19.7萬平方米，若不考慮超市、家電面積，則步步高門店平均坪效近似為4934.01元/m2；

同期天虹在華中區百貨2018年可比同店坪效為5769.48元/m2，表現優于步步高（目前公司在華中區有7家門店開業不足2年，占比達到41%，對坪效造成影響，按全部門店計算天虹的坪效約為4084.04元/m2）。

但南昌近些年商業闆塊強勢崛起，新進入者增多，且以大型購物中心為主。

2018年江西省開業21個項目，有4個落地南昌，占全省開業項目數的19%，南昌市百貨、購物中心數量上升到59個。

同時，公司在江西省内開始加速渠道下沉，搶灘三四線及以下城市購物中心市場。

在三四線城市，商業欠發達，租金較低，選擇大型購物中心可以用更全面的購物形式吸引消費者。

公司在江西省的購物中心門店主要分布在吉安及泰和縣（四線城市，3家）、上饒市餘幹縣（縣級城市）、宜春（三線城市）和九江（三線城市）

當地仍存在發展空間,從增量項目來看，公司2個已簽約項目在上饒和吉安繼續布局，形成區域規模優勢；

一家門店落地鷹潭，為鷹潭市首家大型商業綜合體，另一家落地萍鄉；未來儲備項目覆蓋上饒、贛州、九江等地。

湖南省：公司在湖南省分布有8家門店，其中有7家為百貨，1家浏陽天虹購物中心于2018年9月新開業。

由于地區龍頭友阿、步步高門店網點主要布局于省會城市長沙，天虹僅有兩家百貨落地，其餘5家分布在長沙周邊縣市和湘南地區。

湖南省可比同店坪效仍有一定成長空間。友阿股份2018年百貨可比店坪效為1.83萬元/m2,步步高2018年在湖南省内的可比店坪效也達到1.16萬元/m2,而天虹2018年華中區百貨可比店坪效為5299萬元/m2，由于公司布局城市線級偏低，因此坪效水平低于地區龍頭表現，但随着低線城市消費能力的逐步提升，當地門店業績仍存在提升空間。

從華中地區的人均消費能力層面來看，2018年湖南與江西省人均GDP水平分别為5.29/4.74萬元,低于全國6.46萬元的水平，同時二者的增速表現也沒有優于全國人均GDP的增長；

同年，兩地的人均可支配收入分别是3.67/3.38萬元，與全國3.92萬元的水平差距在3000-5000元左右，可支配收入的差距并不明顯，且湖南、江西近五年（2013-2018年）人均可支配收入的複合增速分别為8.55%、8.86%，優于全國8.01%的水平。

總體來看，華中區湖南、江西兩省受曆史上經濟發展相對較弱的因素影響，人均GDP水平偏低，但人均可支配收入與全國水平的差距并沒有人均GDP的差距那麼大，且人均可支配收入的增速表現較優，未來有望持續改善；

而兩省省内的常住人口數量穩步上升，伴随着城市化率的提升，城市人口密度翻倍增長。

因此當地的消費能力需要與之匹配的可選消費場景，即數量充足的城市商業體出現，以滿足日益增長和改善的居民需求，天虹在兩省内的提前布局符合這一發展趨勢。

3.東南區：标杆城市廈門強化規模效應，搭配下沉三線城市擴張

天虹東南區現有門店分布在福州、廈門和莆田三座城市内。以廈門為中心，天虹擁有5家百貨/購物中心類門店（占據東南區半數）以及1家獨立超市；

此外公司在福州布局2家百貨/購物中心類門店，分别為一家老店（2006年底開業）和一家新店（2014年底開業）；

同時公司利用在标杆城市廈門建立的品牌認知度，在2019年下沉進軍三線城市莆田，開設該地區範圍内的第一家天虹購物中心。

福建省近年來的新增大型商業項目主要集中在福州、廈門和泉州三地，門店數量占比可以超過80%；

其中福州地區有放緩趨勢，新增門店逐漸轉向廈門和福州，以及莆田、漳州、三明、南平等三四線城市。

由此可見，天虹一方面緊抓廈門與福州的門店建設，同時開始提前布局莆田與漳州，符合福建省内當前百貨/購物中心行業發展的潮流趨勢。

從增量項目來看，公司未來在東南區的發展依舊以廈門中心，積極推動新店的開張，門店新老搭配，同時發展獨立超市、便利店等新業态，完善廈門地區業态搭配，借助廈門的經濟優勢區位，輻射閩南經濟圈。

結合福建省的經濟發展水平與人口基數情況來看，以廈門為代表的沿海城市拉動福建省整體人均GDP跑赢全國整體水平，2018年廈門市人均GDP達到11.80萬元，福建全省水平為9.12萬元，分别為同期全國人均GDP的1.83倍、1.41倍；

二者的五年期複合增速（2013-2018年）分别為7.67%、9.42%，與全國8.15%的增速水平相近。

福建省的城市人口密度同樣較本世紀初出現大幅提升（5.83倍），2018年達到3238人/平方公裡；

與華中區的内陸省份不同，福建省的常住人口數量與占總人口的比重均出現穩步提升，2018年為3941萬人，占全國總人口的比重為2.82%（過去70年提升0.63個百分點）。

4.華東區：同比門店利潤增速處于領先地位，深化推進購物中心

天虹在華東地區門店分布在江蘇、浙江兩省，江蘇省以蘇州為主共經營四家門店；浙江省内的門店則散落分布在杭州、嘉興和紹興等二三線城市。

華東地區近年門店擴張速度出現放緩，7家門店中有5家均為5年以上的店齡。

截止2019Q3，公司共有16家購物中心，其中3家分布在華東區；橫向對比百貨與購物中心的數量占比情況可以發現，華東區内購物中心占比大型可選購物渠道門店的比重更高。

華東地區的可比店利潤增速表現自2017年開始優于其他三個大區，并且兩度實現幾近翻倍的增長，這主要源于2014年6月開業的杭州購物中心經營效率改善。

根據公司規劃，公司未來仍将大力推進購物中心在華東地區的擴張，截止2019Q3公司在華東區的3個簽約未開張項均落地江蘇蘇州，且業态均為購物中心。

從華東地區的人均消費能力層面來看，江蘇與浙江兩省2018年的人均GDP水平分别為11.51萬元、9.86萬元,超過同期全國整體水平的1.5倍，且2013-2018年的5年複合增速為8.85%、7.47%，江蘇在高基數的基礎上依舊跑赢全國水平，浙江也并未明顯落後。

江蘇與浙江兩省2018年的人均可支配收入分别為4.72萬元、5.56萬元，五年期複合增速高達8.37%、8.43%，總量與增速表現均優于同一階段的全國水平。

同時，華東區兩省與公司選定的華中區一樣，享受城市人口密度與常住人口不斷增長，所帶來的的消費群體基數提升的紅利。

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