撰文：喬治 美編：田青 校對：紫藤

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補6000 你敢嗎？

近日，爛尾多年的X森城經過相關部門核算，如果想要項目成功“複活”，業主每平方米需要補交6000 以上的費用！

而目前周邊二手房價格，基本都在1.4W左右，如果算上業主前期交的費用、時間成本、資金成本，這幾乎是一個幾乎不可能的解決方案。

2014年X森城在未取得預售證的情況下，開始以7000/㎡的均價對外開始公開認籌銷售，這個價格當時吸引了大批購房者前來認購；

該項目最活躍的時間段是2015年，在沒有預售證的情況下，銷售房源兩千多套。

進入2018年，該項目資金出現短缺，本身其城改項目的開發經驗就不足，再加上要定期支付給大孟寨拆遷戶的過渡安置費，連付給建築承包商的工程款都不能及時支付，一再拖欠導緻工程進度非常緩慢，經常是給點錢就複工，不付款又停工。

如此反反複複，X森城開始陷入惡性循環的怪圈，并最終導緻了這個項目全面停工，爛尾至今。

如今，且不說每平6000 的費用是否能讓項目成功自救。

租着房子，還着月供的購房者能夠拿出這麼多錢？

即便能夠拿出，又有多少錢願意拿出？之前白紙黑字的合同說不算就不算了？

即便大夥咬牙把這些錢湊出來了，項目能否順利交付也是需要畫上一個問号！

雖然，我們看到了相關部門作出的努力，也盡最大努力去化解矛盾。

但是，沒錢、沒統一的理念、沒信心始終困擾這個項目的向前推進。

事實上，該項目此前以内購的名義進行銷售，開發商當時承諾，2017年年底交房。2018年12月，也就是在應該交房一年之後，開發商以毛坯房改精裝修為由，每平方米漲價3900元。

當時有多少購房者交這筆錢我們不得而知，但是肯定的是，時隔多年後，現在依然爛在那裡。

而如果想要業主再交錢，這幾乎是不能完成的任務。

人能夠被quo第一次，還能被quo第二次，但是第三次，不管是不是quo了，都沒人信了！

不過，雖然X森城的商品房如今還沒一個妥善的解決方案，欣慰的是，最西邊的三棟回遷安置樓已經開始複工。

工程機械已經進入現場，樓棟的外立面已有工人在現場施工，盡管目測施工緩慢，但總算是開了一個好頭，我們由衷的希望，該項目的問題能夠早日妥善得到解決。

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問題樓盤有哪些化解方案

其實，如同X森城一樣，鄭州還有很多爛尾樓的業主在等待救贖。

但大多數人，總是一次次看到希望，但又一次次失望，最後變成絕望！

縱觀鄭州衆問題項目中，還是有部分能夠得到“妥善”解決，那麼，爛尾樓有哪些化解方案？這對購房者又有什麼借鑒意義？

1.業主自救

提起利海托斯卡納三期，不少鄭州人映射在腦海的第一詞就是“爛尾樓”。

2014年底，利海集團鄭州多個項目爆出資金鍊斷裂問題，破産的傳聞不斷

開發商破産，好在項目的工期基本到了收尾階段，業主們無奈之下隻好收房。

沒有開發商，沒有物業，從2015年開始，不少剛需的業主便在這片黃土裸露的小區裡生活，小區裡沒有一塊磚，下雨天都是泥，荒草有半人高。

但是利海托斯卡納三期的業主團結一緻，在政府的幫助下，在大家的齊心協力下，自2015年底入住至今，托斯卡納三期業主們解決了水、天然氣、電、戶籍等難題，将原本一片狼藉的爛尾樓，變成了屬于自己的家。

2.白衣騎士降臨

目前，問題樓盤最好，也是最容易的解決方案就是由另外一個公司接手重新運作。

這也是當下問題樓盤最好的歸宿之一，如近幾年的佳源名門城邦、佳田未來新城等。

2020年佳源集團接手名門旗下橙邦項目，以“名門的白衣騎士”稱号走進了鄭州人民的視線。11月7日，佳源集團品牌發布會在鄭州舉行，标志着佳源集團正式入駐鄭州。

開發商合作不是什麼新鮮事，但此次佳源集團接手名門城邦的行為多少有點“拯救”的意味，畢竟橙邦遺留的曆史問題在誰看來都沒那麼容易解決。

但同時我們也要明确，開發商永遠不可能是慈善家，作為“商人”，利益永遠是首位。

名門橙邦作為一個主城區項目，位置地段十分可觀，同時還有不少的儲備土地待開發，可以說是鄭州老城區目前難得的開發資源。佳源接手，想必也是看中了橙邦的後續價值。

3.地方政府出面解決

當問題樓盤出現時，理論上可以讓政府牽頭，由法律顧問團隊在查清和界定債務人資産負債的基礎上，召集債務人、債權人和新投資人等利益相關方談判協商形成預重整方案。

這種方案，在實際操作中困難重重，尤其是後續地塊價值不大的情況下，項目很難推進。

但是相關部門有時會加快推動資不抵債項目司法重整，引進有實力、有信譽的戰略投資方，整體打包招商引資盤活項目。

比如，某公司負責解決問題樓盤，即便後續地塊價值不大，接手爛尾樓是賠錢的，但是相關部門會在其他方面給予該公司優惠，比如稅費減免、“定向供地”等等。

前提是，項目體量不能過大，涉及金額不能過大，且接手企業整體需要盈利，總體能夠“算過來賬”。

4.“國家隊”出手

為了化解重大危機，國家其實設有專門的機構負責。比如信達。

中國信達資産管理公司的經營範圍包括：收購并經營金融機構剝離的本外币不良資産；對所收購本外币不良貸款形成的資産進行租賃或者以其他形式轉讓、重組；本外币債權轉股權，并對企業階段性持股；經相關部門批準的不良資産證券化；發行金融債券，向金融機構借款等等。

簡單來說，就是負責“擦屁股”！

目前，恒大問題的解決，信達在其中就有中流砥柱的作用，如果一個爛尾項目由信達接手，在“保交樓”的政策下，危機化解隻是時間問題。

此外，今年《政府工作報告》首次提出“設立金融穩定保障基金”。

融穩定保障基金用于具有系統性隐患的重大風險處置，取之于市場，用之于市場，而爛尾樓自然是重大風險之一。

下一步，銀保監會将抓緊研究完善相關法規和機制安排，盡快推動設立金融穩定保障基金，為重大風險處置積蓄好後備資金。

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鄭州哪類問題樓盤能盡快走出ICU？

了解完一些項目的主要化解方案，其實就不難推測出鄭州哪些問題樓盤能盡快走出ICU。

首先就是恒大系。

早在2021年12月，中國信達副總裁趙立民就已加入恒大成立的風險化解委員會。該委員會負責調動資源，與債權人溝通，化解恒大風險。

信達進入恒大董事會相當于改變了這家公司的治理結構。擁有董事席位和風險化解委員會委員雙重身份，意味着信達對恒大的管控力增強。

目前，恒大的危機正在逐漸被化解。

比如，2022年1月開始，央企中國五礦旗下的五礦信托開始陸續接手恒大項目。天眼查信息顯示，恒大旗下昆明恒拓置業有限公司、佛山市順德區盈沁房地産開發有限公司的股權已被轉讓五礦信托。

相關人士認為，在廣東省政府督導下，恒大風險化解委員會将于2022年二季度确定債務重組方案。

綠地系希望相對較大。

綠地圍繞“三年三步走”，有計劃、分步驟、多管齊下，力争降低負債。

去年有消息稱，“某十強房企欲收購某十強房企”。有傳言說被收購方是綠地控股，而收購方可能是“萬科 誠通組成的國企改革基金”或“中海和其他投資者組成的投資人”。

綠地控股董事長在業績交流會上辟謠了上述傳聞，并透露了混改進展，目前有兩家，一家金融機構、一家央企正在洽談中，具體名稱不便于透露。

進入2022年，綠地控股将圍繞“聚焦、轉型、再造、強體”的主線，推動發展質量和效益邁上新的台階并逐漸解決之前遺留問題。

可以肯定的是，像恒大、綠地這樣大企業的樓盤，各級部門一定會優先解決，因為牽扯面太廣，影響太大。

名門系部分項目需要等市場回暖。

本土房企名門系的樓盤，在衆多問題樓盤中算是解決相對“成功”的，不知道這是一種慶幸，還是一種悲哀。

名門城邦被佳源接手，名門翠園部分地塊也在踉踉跄跄中勉強交付，雖然質量大幅縮水....雖然部分地塊還沒說法...

位于農業路中州大道交彙處的名門天境，位置更優越。項目于2018年年底以高返租、送學位等吸引了大批的購房者，逆勢熱銷。

名門天境項目才賣不到一半，還有大量房源可售，且地段位置優越，如果鄭州市場回暖，或者公寓市場回暖，後期被其他公司接手的概率也會增大。

祈福城或加速推進。

根據相關信息顯示，3月15日當天，鄭州市中原區啟福城的實際控制人盧某及相關人員已經被采取強制措施。

雖然未來該樓盤的問題解決依然面臨很多困難，但至少也開了一個好頭。

同時，也給其他爛尾樓盤的老闆起到了敲山震虎的作用！

整體而言，如果爛尾的項目即将竣工，或者後續地塊貨值足夠大以及像恒大、綠地之類影響力比較大、牽扯面比較廣的項目，解決的概率會比較大。

反之，一些爛尾項目工程進度慢，後續貨值低，同時體量小，牽扯的利益方相對較少，業主還需做好長期奮戰的準備。

一個字，哎！

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開發商憑什麼躺平？

今年2月24日，國新辦就推動住房和城鄉建設高質量發展舉行發布會。住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，堅決有力處置個别房地産企業因債務違約所引發的房地産項目逾期交付風險。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目标。

此外，河南省官方層面聯合金融機構發布《關于進一步規範商品房預售資金監管工作的意見》（以下簡稱《意見》），确保房地産市場健康發展。

但在筆者看來，這些力度依然不夠！

重病還需猛藥醫。

在鄭州之所以能夠出現這麼多爛尾樓，除了企業發展戰略失誤外，更主要的原因是開發商“有恃無恐”！

你還着月供租着房子，開發商開着寶馬，喝着茅台！

因此，筆者建議：

1.涉及重大民生工程，能夠引起系統性金融風險的公司及項目，有限責任應該變為無限責任。項目爛尾，老闆傾家蕩産砸鍋賣鐵也要還購房者錢！

2.很多房企為了某個項目，專門成立新公司，相關部門應該深挖背後的黑手，清算到底，清算到母公司及實際控股人，一句倒閉破産清算就讓萬千購房者無家可歸，不法者卻在背後逍遙法外，這隻會助長爛尾之風！

3.不應該讓購房者承擔爛尾的所有損失，首付沒了，租着房子，交着房貸！已經出現相關判例，銀行應該找開發商要錢去！購房者錢也花了，房沒住上，最後還成老賴了，這公平嗎？

至少，至少房貸讓買爛尾樓的人緩緩？

4.逐步廢除萬惡的預售制，從期房銷售逐步過渡到現房銷售。爛尾、品質縮水、維權等的原罪就是預售制。

市場經濟，一手交錢，一手交貨，天經地義。

如果現房銷售，錢給你了，你敢不給我房，打死你個鼈孫！

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