多少人能想到山東地區人口最多的，不是濟南，不是青島，而是臨沂。

現在臨沂地區的常住人口超過了1,101萬人，在整個山東地區排名第一，在全國處于第13位。對于現在臨沂的人口更是超過了河北石家莊、廣東東莞、黑龍江哈爾濱等超大的城市。

從城市能級的角度看，臨沂僅僅隻是一座普通的地級城市，但對于這座城市過去20年時間，人口卻出現了暴增。

如果把時間提前到20年前，也就是2000年左右，那時候臨沂地區的常住人口僅為994萬人。

如果把時間提前到10年前，也就是2010年左右，那時候臨沂地區的人口大約為1,003萬。

我們從臨沂這20年的人口變化可以看出，近10年的人口變化非常大，可以說近10年是01，人口大爆增的十年。

對于一個普通的地級市，人口能夠出現10%以上的增長，真的是難得可貴，當然也側面反映到這座城市的綜合實力越來越強。

對于現在的臨沂，14周歲以下的常住人口約為23.46%。15~59周歲常住人口約為56.91%，另外60周歲以上的常人口約為19.63%。

臨沂的人口年齡結構可以看出，這是一座偏年輕化的城市，對于這個城市孩子的占比非常高。

正是由于臨沂龐大的人口基數，推動了這座城市的發展，現在的臨沂城市建設日新月異，而臨沂樓市固定資産價值也逐年攀升。

如果把時間前移到10年前，也就是2011年左右，那時候臨沂城區的價格不過4800元，而對于臨沂的市郊價格3800左右較為普遍。

而現在整個臨沂地區的平均房價約為0.94萬，在全國315座城市當中屬于第87位。

現在臨沂的房價與陝西榆林、河北承德、吉林長春、山東聊城、江蘇宿遷、山東德州等地相近。

臨沂與這些城市相比，應該說優勢遠大于它的劣勢。

山東省是全國經濟總量排名第三的省份，人口更是在全國處于第2位。但對于山東來說，超大的城市除開青島和濟南外，或許就是臨沂。從地理位置上看，臨沂幾乎與青島、濟南形成了“等腰三角形”的格局，優秀的地理位置促進了臨沂在山東地區有着“特殊的中心位置”，也讓這座城市在新時代快速崛起。

2020年，臨沂共完成經濟總量4,805億，在全國所有城市當中處于第46位。而臨沂的經濟總量與黑龍江哈爾濱、河南洛陽、廣西南甯、浙江金華等地相近。

随着多年的經濟建設，現在臨沂三次産業結構比重約為9.2:36.5:54.3。從臨沂的産業結構可以看出，這是一座第二産業非常夯實，第三産業非常發達的城市。

現在的臨沂已經形成農副産品加工、機械制造、闆材、建材等多個核心主導産業。2020年，整個臨沂地區累計産值超過1億元的企業就達到824家。

臨沂在很多人的眼裡還是一座比較貧瘠的城市，畢竟以前的沂蒙山真的很苦，但對于現在的沂蒙山可以說已經成為綠水青山，更是金山銀山的代言詞。

巨量的人口推動了這座城市的城市發展，2020年，臨沂共完成房地産開發超過634億，其中新開工建築面積達到1,912萬平米，新房成交面積超過1,522萬平米。

由于臨沂的經濟的高速發展，推動了這座城市地方預算收入的高增長，2020年，臨沂一般公共預算收入超過349億。正是由于臨沂每年高額的城市收入，推動了整個城市基建大投入。

2020年，臨沂對于整個城市預算支出超過792億。其中對于教育、社會保障與就業、衛生健康支出更是達到了兩位數的增長水平。

當然對于處于沂蒙山區的臨沂市來說，人均可支配收入與青島、濟南還有一定差距，現在臨沂全市人均可支配收入約為2.88萬，其中城鎮居民可支配收入達到3.94萬，農村居民可支配收入達到1.59萬。

整個臨沂地區管轄面積大約為1.71萬平方公裡，而臨沂共管轄12個區縣。

就房價而言，現在臨沂地區房價最貴的是臨沂重點建設的中心城區蘭山區。

現在蘭山區平均房價約為1.37萬，而對于臨沂房價處于第2位的，并不是臨沂的其他城區而是臨沂的縣級城市費縣。

現在費縣的平均房價約為1.05萬，對于臨沂河東區平均房價約為0.97萬，羅莊區平均房價約為0.82萬。

在臨沂地區房價處于第5位是臨沂的平邑縣，現在平邑縣平均房價約為0.8萬，對于沂水縣平均房價約為0.77萬，沂南縣平均房價約為0.74萬。

臨沂還有一個城市的名字非常不錯，就是蘭陵縣，現在蘭陵縣平均房價約為0.7萬。

在臨沂地區，房價處于第9位到第10位是臨沂的郯城縣和莒南縣，現在郯城縣的平均房價約為0.7萬，莒南縣的平均房價約為0.69萬。

另外臨沂還有蒙陰縣和臨沭縣，現在蒙陰縣的平均房價約為0.69萬，臨沭縣的平均房價約為0.62萬。

我們從臨沂這12個區縣的房價分布，可以看出絕大多數的區縣房價并不高，而臨沂地區的房價高主要在于臨沂的費縣和蘭山區。

蘭山區作為臨沂最大的中心城區，常住人口更是達到184萬人，過去10年時間這個區域的人口增量幾乎接近70萬人。

費縣在臨沂地區是經濟發展最快的區域，而費縣本身與臨沂城區非常近，随着未來大臨沂的發展，費縣與臨沂城區融合發展的概率非常高。

單單從臨沂房價的角度來看，臨沂作為山東地區一座普通的地級城市，短期時間内樓市房價大漲的概率并不高。

但由于臨沂龐大的人口基數以及城市化的發展速度，對于這座城市樓市房價的下跌空間非常有限。

從長期的角度看，臨沂與濟南、青島形成一定的“三角關系”，對于未來這個區域更是山東發展大魯南地區最好的引領區域。

随着臨沂每年城市基建大投入，位于臨沂的各項配套設施也會逐漸完善。對于未來的臨沂，不管是醫療設施還是基礎教育，都會在整個山東地區處于前列。

對于一座城市樓市固定資産價值，不僅僅隻是鋼筋混凝土，更重要的是所在的區域對應的配套設施，而這些配套設施更是樓市最大的附加值。

從城市的可持續性發展的角度看，未來臨沂城區的房價升值空間較大，當然對于臨沂城區周邊的城市而言，未來也會随着大領域的發展，與臨沂中心城區融合的概率較高。

随着現在房貸收緊以及房地産開發企業三道紅線抑制企業融資，對于部分城市樓市而言，或多或少都有一定影響。

對于臨沂這樣的城市，擁有超過1,100萬以上的人口，應該說臨沂未來樓市的潛力比較大，而對于臨沂這樣的城市，或許他樓市的契機遠大于他的危機。

盡管現在臨沂房價相比于10年前上漲不少，對于很多年輕人來說，這就是回不去的價格，回不去的房價。

但這座城市的的确确正在高速發展，這座城市中心城區的人口也的的确确在不斷增加。

相信未來的臨沂還會再上台階，待到臨沂經濟突破萬億，對于這座城市未來應該有很大的期待，樓市同樣也有一定的期待。

個人觀點，僅供參考。

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