近年來，随着鄉村經濟的快速發展，許多農村自建房改擴建後用作飯店、旅店、超市等經營場所，這些自建房往往缺乏專業設計，施工不規範，安全隐患突出。

哪些房屋屬于自建房？自建房有沒有産權？建設自建房應當履行哪些手續？在使用用途上又有哪些限制？下面是北京市昌平區人民法院楊傑法官講解的與自建房相關的法律問題。

問：什麼是“自建房”？其是否具有合法的産權？

答：嚴格地講，“自建房”并不是一個法律概念，實踐中是指擁有土地使用權的單位或個人，為滿足自己的生産生活需要，自己組織并通過雇傭他人施工而建造的房屋和其他建築，具備自建、自住、自管特征，一般可以分為城市居民自建房和農村居民自建房。

自建房是否能夠擁有合法的産權，要看其是否履行了規劃和審批手續。未取得規劃和審批手續建設的房屋，應屬于違法建設。

問：自建房應當履行何種規劃審批手續，需要提交什麼材料？

答：按照我國城鄉規劃法規定，在城市、鎮規劃區内進行建築物、構築物建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府确定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料；在鄉、村莊規劃區内使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定，需申請并取得《鄉村建設規劃許可證》。建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證後，方可辦理用地審批手續。

問：自建房在建設過程中應當注意哪些問題？

答：依照我國土地管理法、城鄉規劃法、建築法及《關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若幹意見》的規定，自建房有以下幾個問題需要注意：

農民自建房不準修建高層房屋。可建設層數由各地根據情況自行規定，一般不允許建三層以上房屋。以北京為例，目前隻允許建二層及二層以下的房屋。

建設高層房屋的住宅承建方需要具有相應建築從業資質。“自建低層住宅”是指兩層（含兩層）以下住宅，農民自建兩層（含兩層以下）的住宅承建方可不需要建築從業資質。而三層（含）以上的住宅，承建方必須具備相應的建築從業資質。同時，還要注意以下幾點：

不準未批先建。建房前，應先由建築公司或專業施工團隊出具施工圖紙，并向所屬政府遞交申請，經過審批後才可以動工，不得邊批邊建。

不準超面積标準建造。在城市、鎮規劃區内建房的，應當嚴格按照審批面積建房。對于農村自建房，實行“一戶一宅”原則，各地農房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規作出規定。

不得少批多建。不得超出審批的範圍占地建設住宅，否則将被相關行政機關按照《土地管理法》的規定認定為違法建設，若不自行拆除将會被強制拆除。

不準随意翻修翻建房屋。翻修翻建舊房、危房時，需要向城鄉規劃主管部門或者村委會遞交申請，審批通過并獲得建設工程規劃許可證或鄉村建設規劃許可證後才可以動工。

不得違反國家有關工程建設标準，不得妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照。

問：自建房的使用用途有哪些限制？

答：民法典第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變為經營性用房。土地管理法也明确規定，國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃确定的用途使用土地。所以自建房僅僅是指房屋建設主體為自建，依然不準擅自改變土地、房屋用途。比如在宅基地上自建的房屋，其設置的目的是保障農村集體經濟組織成員基本居住需要，僅限于建造個人住宅，不允許以建自建房的方式改變用途，比如在宅基地上建設工廠或經營性用房。

問：非本村村民可以購買宅基地上建設的自建房嗎？

答：宅基地是法律為了保護本集體經濟組織成員基本的居住條件而設定，非本集體經濟組織成員不得購買宅基地用于建造房屋，這是法律禁止性規定，除非其依法取得了該集體經濟組織成員資格。

問：由于違規對宅基地上的自建房進行翻建擴建，導緻鄰居房屋産生安全隐患，應該如何維權？

答：此種情況屬于相鄰關系糾紛。民法典第二百九十五條規定，不動産權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動産的安全。如果協商不成，可以向法院提起訴訟，由法院進行啟動司法鑒定程序，對損害的成因和損失的金額進行鑒定後依法判決。

法條參考

《中華人民共和國城鄉規劃法》（2019修正）

第四十條 在城市、鎮規劃區内進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府确定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府确定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府确定的鎮人民政府應當依法将經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

第四十一條 在鄉、村莊規劃區内進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

在鄉、村莊規劃區内使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。

在鄉、村莊規劃區内進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；确需占用農用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續後，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證後，方可辦理用地審批手續。

《中華人民共和國建築法》（2019修正）

第七條 建築工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門确定的限額以下的小型工程除外。

按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建築工程，不再領取施工許可證。

《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）

第四條 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，将土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農用地是指直接用于農業生産的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃确定的用途使用土地。

第十一條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分别屬于村内兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村内各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

第六十二條 農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的标準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的标準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村内空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

《中華人民共和國民法典》

第二百七十九條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變為經營性用房。業主将住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一緻同意。

第二百九十三條 建造建築物，不得違反國家有關工程建設标準，不得妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照。

第二百九十五條 不動産權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動産的安全。

《關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若幹意見》

三、突出重點，分類指導，創新監督管理方式

（一）對于建制鎮、集鎮規劃區内的所有公共建築工程、居民自建兩層（不含兩層）以上、以及其它建設工程投資額在30萬元以上或者建築面積在300平方米以上的所有村鎮建設工程、村莊建設規劃範圍内的學校、幼兒園、衛生院等公共建築（以下稱限額以上工程），應嚴格按照國家有關法律、法規和工程建設強制性标準實施監督管理。

建制鎮、集鎮規劃區内所有加層的擴建工程必須委托有資質的設計單位進行設計，并由有資質的施工單位承建。

（二）對于建制鎮、集鎮規劃區内建設工程投資額30萬元以下且建築面積300平方米以下的市政基礎設施、生産性建築，居民自建兩層（含兩層）以下住宅和村莊建設規劃範圍内的農民自建兩層（不含兩層）以上住宅的建設活動（以下簡稱限額以下工程）由各省、自治區、直轄市結合本地區的實際，依據本意見“五”明确的對限額以下工程的指導原則制定相應的管理辦法。

（三）對于村莊建設規劃範圍内的農民自建兩層（含兩層）以下住宅（以下簡稱農民自建低層住宅）的建設活動，縣級建設行政主管部門的管理以為農民提供技術服務和指導作為主要工作方式。

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聲明：

本文來源“法治日報”，在此緻謝！

編輯：

潘園園

排版：孟祥宇

審核：劉 暢

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