2020年，住建部與央行出台房地産融資監管新規，要求控制房地産企業有息債務增長，并設置了“三道紅線“：

一、剔除預收款後的資産負債率不得高于70%；

二、淨負債率不得高于100%；

三、現金短債比不得小于1倍。

首先，房地産關乎民生，三道紅線能有效控制地價，從而控制當地房價，保障群衆住房建設。

其次，三道紅線标準能防止金融危機。地産公司都是大體量，一旦負債過高，還款時出問題，會影響金融系統的安全和穩定。

最後，根據《住房和城鄉建設部等八部門關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》的相關規定，整治規範房地産市場的主要目标是力争用3年左右時間，實現房地産市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群衆信訪投訴量顯著下降。

三道紅線計算方式與解讀：

這三大紅線分别為：扣除預收款，開發商的資産負債率達到70%；淨負債率大于100%；現金短債比小于1倍，具體如下：

紅線1

扣除預收款的資産負債率不大于70%；

計算公式：

扣除預收款的資産負債率=（負債總額-預收款）/（資産總額-預收款）。

預收款指預售賣房模式下，開發商開發之前收取的購房定金和首付款等。表面上屬于開發商的資産，但實際是不屬于開發商自有資金。因此，需要扣除這些預收款後計算的資産負債率更能真實反映開發商的負債水平。

解讀：

淨資産負債過高說明開發商長期償債能力的壓力大，面臨長期經營風險。但是從另一個角度來說:開發商預收款較大，總盤子越大資産越多，銷量越大，銷額越高，因此紅線1的指标需要綜合銷售情況分析，不能簡單的說淨資産負債率大于70%就扛不住。其次，某些明股實債計入股權的融資，資産總額大了不少了，但是債其實增多了。

紅線2

淨負債率不得大于100%；

計算公式：

淨負債率=（有息負債-現金等價物）/淨資産>100%。

所謂有息負債等各種融資渠道所有借來的錢。淨負債率高的開發商未必風險大，負債結構中可能有大量的長期貸款，且這些貸款有相應充足的抵押物業等價物，淨負債率不等同于淨資産負債率。其次，未考慮永續債，永續債特點就是無限期或者很長的期限，如能發行永續債，短期内也無憂。

解讀：

紅線2指标主要反映的是開發商财務結構，難以反映開發商的真實負債情況。淨負債率大于100%，說明整體風險高。但即便紅線2超過上述标準，其财務狀況也可能健康。

紅線3

現金短債比率不得大于1倍。

計算公式：

現金短債比=非受限現金/短期債務<1

所謂非受限現金，指開發商可以自由随時支配使用的資金。非受限現金少，短期負債多，意味開發商現有可以随時支配全部現金用于還短期債務都不夠還。

解讀：

說明開發商短期風險高，随時有破産的可能。當然，并不是說開發商沒錢了，可能還有資金隻是目前受限，短期内抽不出來而已。

總的來說，上面任何單一的紅線都不能真實的反映開發商償債能力。因此，為了更契合實際負債情況，相關政策根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地産開發商又分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

紅色檔：三線全觸，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得新增有息負債；

橙色檔：碰到兩條紅線，負債年增速不得超過5%；

黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；

綠色檔：即使三個指标都合格，負債年增速也不得超過15%。

上述政策精準針對開發商的融資，簡單的說越缺乏資金的開發商，越難融資，一旦越過這三大紅線，融資就會被限制。

2021年上半年三道紅線标準房企名單

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