一篇接地氣的北京樓市分析?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，下面我們就來說一說關于一篇接地氣的北京樓市分析?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

一篇接地氣的北京樓市分析

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

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Q:提問:京總好，海澱北部永豐産業園的中海彙德裡是否值得購買？價格在800-1000，就是沒有地鐵，M19号線據說未來會有，可一直沒有規劃，謝謝您啊？

A:回答:您好,感謝信任!北京的地鐵已經不是稀缺性配套,海北需要養5-8年的時間才能形成商圈,現在的基礎還過于薄弱,

現在的規律是遇到房價上行期間首先第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍然是學區 成熟的溢出區域(同樣是品質次新),溢出區域呈現的市場情況是上車盤領漲,邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢出的闆塊上車,第三波依然是學區 熱門核心區域 溢出區域的品質次新 剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的闆塊,同樣是品質次新盤、這些冷門闆塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律;

800-1000我覺得買海北有點不值,屬于資源錯配,這個預算如果以利益最大化選籌,熱門區域的品質盤更為可觀一些,

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Q:提問:京總好！看了星球的文章，也看了很多貼，想請教，什麼樣的區域可以算做核心區？很多老破小的優質學區是否算核心區？選盤時優質的物業為什麼那麼重要？

A:您好:感謝信任!1、北京的房地産市場是點狀分布邏輯,就好比一塊大餅,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一個個十萬的樓盤,而周圍的大面積空地得靠邊站,比如某一個區域一旦崛起互聯網風口期公司,估值是千倍萬倍的增長,可以一夜之間誕生出無數個千萬富翁,這些富翁首要的需求就是買房加置換,而一旦風口期過去,一切又回歸平靜,整個區域的價值也會瞬間轉移,因此你永遠不知道哪個互聯網公司會踩中風口期一夜之間崛起,崛起之後能撐幾年,而我們能控制的就是“聚焦”,因為隻有“聚焦”價值才穩定

如互聯網産業“聚焦”的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊;權貴型“聚焦”的區域;萬柳、亞運村、西城;資本“聚焦”的區域;國貿、金融街;

2、老破小算核心區,但不一定能跑赢大盤;原因是近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之後,現在的規律是遇到房價上行期間首先第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍然是學區 成熟的溢出區域(同樣是品質次新),溢出區域呈現的市場情況是上車盤領漲,邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢出的闆塊上車,第三波依然是學區 熱門核心區域 溢出區域的品質次新 剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的闆塊,同樣是品質次新盤、這些冷門闆塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律;

3、好的物業服務會更穩一些，隻要是相對大一些的即可。物業最大的作用不是增值而是保值。好物業可以讓整個小區非常的幹淨整潔.即便是住上10年也能算得上次新;

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Q:提問:京總您好，850萬全款，自住兼投資，希望保值增值，3-4居室面積大于140（家裡2個孩子），目前看了大興高米店-金地仰山東區、昌平朱辛莊-領秀慧谷C區、通州-融禦，請京總幫忙分析下！謝謝

A:回答:你好，感謝信任

1、這三個盤都屬于商圈的品質次新盤，在商圈内有一定的稀缺性.

2、850萬買高米店有點浪費了，總價超500萬以上在大興做選籌，我隻推薦亦莊河西，亦莊的産業全是高精尖産業，世界500強有98家是在亦莊，人大附 同仁醫院總部加持，教育和醫療資源都屬于中上等。

如果你的預算能買在核心區，跑到溢出闆塊去做選籌屬于資源錯配，北京是點狀分布，某一個區域一旦崛起一家互聯網風口期公司，估值是千倍的增長，可以一夜之間誕生出無數個千萬富翁，而一旦風口期過去，瞬間平靜，整個區域的價值也會瞬間轉移，因此你永遠不知道哪個互聯網公司會崛起，崛起之後能撐幾年，單一的産業購買力比較弱，價值不穩。高新産業聚集的區域才是王道，800萬預算能買核心區跑到溢出屬實有點浪費資了。可以看下亦莊河西萬科金域東郡和海梓府這兩個盤

3、回龍觀最大的優勢是可以和西二旗形成無縫銜接，西二旗不是一個産住結合的區域,有一點産住分離，因此回龍觀成了承接西二旗最優質的區域,産業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。這是一個區域房價上漲的主要邏輯。回龍觀向西可以承接西二旗、向東可以承接望京，向南可以承接中關村，三個産業園區購買力足夠強,所以回龍觀一直是北京交易量排名前三的區域,回天計劃對于回龍觀是加強。對于天通苑更多的是改善。加強後的回龍觀，憑借産業的距離将會吸引更多的碼農.未來的行情依然會領漲。領秀C這個盤總體不錯，可以對比下金域華府，回龍觀常年領漲的标杆樓盤

4、通州定位高，但屬于長期利好，融禦屬于核心區武夷花園商圈的品質盤，在整個商圈有一定的稀缺性，品質沒問題，裝修的标準也還可，就是小戶型設計稍微差了點。買通州大戶型需要做好長持的準備。

綜合:北邊可以考慮回龍觀，南邊放棄高米店看下亦莊，如果長持可以考慮通州。

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Q:提問:你好京總，感謝回答。二套的貸款最高隻有186萬，對于上千萬的房子，貸款金額太少。請問有什麼辦法增加貸款額度嗎？

A:回答;你好，你不應該公開向我提問這個問題，私信我。

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Q：提問：你好京總，女兒留學會計與金融專業，明年回國就業，計劃是想在北上深三個挑一個，想提前布局買房，但是目前家庭的實力隻能選一個城市。該如何選擇？

A：回答：你好，感謝信任，首先會計和金融專業在深圳是沒有相關的就業崗位的，幾乎完全沒有，所以不用考慮深圳。其次，上海目前的風氣比較濃，不是劍橋牛津的話，任何一個學校都會被人嘲笑，比較容易受歧視，或拿不到高薪。比較推薦北京，然後，你的主要精力應該是放在給女兒找男朋友上，終是大事比起買房子更重要，房子可以随時買。祝一切順利！

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Q:提問：京總，看了下最近一年多望京融科橄榄城的成交，去年1月份異常活躍的成交了幾十套，據中介和網上消息說是有個C房團去把當時融科橄榄城在售的房源都買下來，然後再一起擡價賣出，導緻一年時間漲了好多。像這種剛被炒房團炒了一遍的小區，因為不是真實需求，是不是已經透支了未來幾年正常的漲幅了？非常擔心現在追高會不會站崗很多年呀？

A:回答:你好;C房客的流派分為兩大派,一種是長線,一種是短線,長線的打法是他們懂得借勢順勢而為催化加速，他們往往通過自己對一個城市某一個區域長期專業的研究,能準确找到在未來有一定“潛力”的地方，房價即将上漲的區，把這股潛力快速激發出來，在半年一年之内獲取5年的收益，之後拍屁股走人，讓接盤俠們等到5年以後才能解套,比如通州.這是他們的核心過人之處，就像高倍率催化劑一樣，能快速将一個本應是5年的升值空間，縮短至1年甚至半年内完成BZ。沒有希望的區域沒有炒房客

而短線是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市場,望京的區域能量比較足,這些炒房客打的是短線,不存在長期站崗的現象

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Q:提問; 您好京總,我看了你很多視頻和問答,很佩服你對這方面的研究,我是你的忠實粉絲,我春節後有購房資格,想請教京總房山的長陽你怎麼看呢?後期的發展會好嗎?我們是屬于外地戶籍,首付也是家裡給出了一部分,月供隻能承受1萬5左右,在高就有壓力了.期待京總的回複!

A:回答; 你好,北京整個城市的産業布局發展軸是以東南為主,西北有海澱,中部有金融街、西南有麗澤(處于發展階段),再想發展出一個新的産業似乎有點困難

再一個北京目前的人口進入停滞階段，不足以支撐十個郊區，開車圍着五環繞一圈，你會發現有大概十個不同的産業新區，做為投資這種地方一定是要回避的，價格決定了未來房價的空間，買的低省下來的就是利潤，低價本身是一種優勢，用低成本買到高價值的資産就是賺到，以後賣房時議價權也掌握在自己手裡，這裡的低價不是價格絕對便宜，而是相比競品更有性價比，絕對價格更低的通常都是坑，而筍盤指的是相比其他同類價值的房産更便宜，核心是有價值且價格低于價值，所以才會有漲幅的空間。

房山明顯的缺乏産業支撐，商圈很難形成,投資的話不能總想着買便宜的房子，一般首次的購房者喜歡買特别便宜的房子，優勢是價格低面積大。但實際5萬一平米未必比8萬一平米的便宜，一套房子最終的價值不僅要看它價格，還要看它的盈利能力和成長性等很多因素。買便宜房子，就如同拿一張一百元的人民币，換了一堆韓币一樣，雖然在你面前堆了一大堆，但它們并不值錢。房産是個長期持有的投資品，随着社會的發展，經濟的增長，尤其是像北京這種購買力比較強的城市，人們對房産的要求會越來越高，買太差了，将來沒人願意要。核心地段優質物業，永遠是市場上的稀缺品。

長陽屬于豐台的溢出,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車,如果以保值增值的角度建議選擇次新的二手房為主,一定要回避新房

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