昨天寫了一篇關于天府新區、視高及東部新區受房産政策嚴監管的影響，從房産視角談未來發展，這些新區可能也會受到一定沖擊。于是，有讀者朋友私信我，讓我展開談一談關于成都高新南區的奇迹為什麼不能複刻，今天建樹就鬥膽雜談一番。

高新南區的成功不易複制，最主要的原因是其曆史不可複制性。如同改革開放一樣，當社會整體發展進入一個新的階段後，過去階段的大多數特征都将不複存在。過去二十年，可以說是中國樓市的黃金二十年，對于成都而言，從08年地震後，樓市的整體低迷到十幾年間的迅速崛起，這十幾年又可以稱為成都樓市的黃金時代。

地震過後，成都樓市百廢待興，低迷恐慌的氣氛在人群中蔓延，那個時候絕大多數人都對買房趨之若鹜，即使北京上海等一線城市房價上漲已經啟動，成都的房價水平也一直處于低谷狀态。

可就在所有人都看低樓市的時候，成都樓市響應大環境趨勢，悄然間完成了啟動。當然，行情上漲不僅僅是宏觀環境影響，還有地方政府對本地樓市的提振要求，最後，人口的大量湧入也助推了成都樓市黃金時代的到來。用一個人口數據可以更加真實地反應這一情況：08年成都全市常住人口1200萬，到2020年常住人口達到了2200萬，十餘年時間增長近1000萬的人口，也催生了大量購房需求。

到這裡，大緻對高新南區崛起的背景有了了解。高新南區能夠高速發展，離不開當時的大環境，而如今的時代又進入了一個嶄新的階段，發展條件及背景自然不複存在了。

當時的成都，在人口湧入的同時，面臨着一個尴尬的境地：無地發展。三環内區域基本已經飽和，除了大量棚改區域拆舊立新外，隻能被迫朝外圈發展。那個時候的成都西邊、北邊相對發展較快，南邊、東邊大多數區域，如龍泉、雙流還處于荒地狀态。根據90年代成都出台的規劃大綱就可以看出：受制于地震帶及基本農田區域的影響，成都未來的發展方向定調東邊和北邊，在需求的推動下，成都決定大舉向南。

于是，高新南區順勢而為，在短短十年的時間裡成為成都主城區的新核心。這一切首先離不開的是房地産的推動，如果再回頭看看十年前的大源工地旁的廣告：”錯過4000元買進大源，就錯過未來”。是不是讓人唏噓不已。

大量的新建樓盤在12年井噴湧現，即使現在動辄4，5萬單價的品質樓盤，在那個時候不過也才1萬出頭的單價，短短幾年時間價格完成數倍增值。随着樓盤集中交房，大量在軟件園、金融城工作的白領也相繼入住，配套的商業也随着人群的聚集而逐漸健全，一個新興的人口紅利集中區拔地而起。

人才的湧入加上政策的導向讓更多的企業入駐，多個央企二級公司、地方平台國企在高新南區落戶，産業配套 總部效應 創新孵化為高新南區的高質量發展注入了源源不斷的動力，也進一步助推了房價的上漲。

品質盤集中、公共資源配套充足、工作便捷鑄就了高新南區無可替代的比較優勢。高新南區将成都10年增長的人口購房需求消化了一大半，也讓傳統五城區的土著們神往。

說到這裡，再來看看現在的新區新城，無論是青羊武侯打造的新城，還是成都政府牽頭打造的東部新區、天府新區成都直管區，都不具備高新南區那時的條件。如今的成都已經邁入超特大城市，2200萬的人口在未來十年如果沒有上升到3000萬甚至更多，幾大新區的發展前景也非常堪憂。

人口老齡化的加劇、高離婚率、低生育率的到來，催生了一個低欲的社會，在消費普遍降級、政府重點解決導緻民生問題的财富分配問題時，依靠單一産業發展的模式已經面臨淘汰，新區新城将面臨各種現實問題，最關鍵的就在于房地産行業轉型背景下人口落戶的問題。

如果說青羊、武侯的新城還能吸納各自區域老城區外溢的人口，天府新區、東部新區距離主城區過遠的距離注定讓其吸引力大打折扣，況且，誰能忽視高新南區的人才吸引能力呢？

有的朋友可能會說，新區的人口引流對象更多的集中在外省、省内、周邊區縣以及二圈層的人才，這并沒有錯。可不妨想想，如果配套沒有很快跟上又或者是産業落地進度過慢，誰又能保證這些人口引流不落戶在高新、五城區呢？

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