2022上半年百城房價收入比持續下降，一線城市購房壓力上升

房地産業作為國民經濟的重要支柱産業，住房是民生大計，房價水平及房價的漲跌一直牽動着廣大居民的心弦。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，它作為地區或城市居民住房支付能力以及房價水平是否處于合理區間的一個衡量标準，體現了居民家庭收入和住房支出之間的匹配關系。諸葛找房數據研究中心通過對100個重點城市近四年的房價收入比進行計算和動态對比分析，以此對各城市居民的買房難度進行客觀評估。

根據諸葛找房數據研究中心監測的重點100城來看，2022上半年百城房價收入比為12.0，較2021年下滑5.08%；從城市層面來看，城市間房價收入比差距懸殊，且分布不均衡，上海、深圳以及北京3城處于全國房價收入比塔尖，一線城市購房壓力仍存。

一、2022上半年百城房價收入比持續下降，降幅呈擴大态勢

按照國際慣例，比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。根據諸葛找房數據研究中心監測100個重點城市平均房價收入比情況來看，2022上半年房價收入比為12.0，相比2021年的12.6下滑5.08%，與此同時，不難發現，2019年至今，百城房價收入比呈持續下降态勢，且降幅不斷走闊，不過仍遠高于國際平均值。進入2022年，雖然部分城市出現疫情反複局勢，但防控工作的高效性将産業發展受阻周期盡可能縮短，同時長三角、珠三角等城市積極推動城市發展，高新技術産業的高産值特性發揮顯著作用，市場整體經濟層面穩步向前邁步，居民收入水平呈現明顯增長，數據顯示，2022上半年百城居民人均可支配收入的均值為54887元，較去年增長10.36%；另外，房地産市場仍處恢複階段，監管與優化雙管齊下，價格漲幅趨穩，數據顯示，2022上半年百城房價均價為15746元/㎡，較上年上漲0.56%。由此可見，2022上半年城鎮居民人均可支配收入增速明顯高于房價漲幅，居民購房壓力有所減輕。

整體來看，我國在疫情防控方面取得了良好成效及較成熟的經驗，市場經濟等多方面的恢複速度有所加快，同時全國及地方的城市戰略規劃穩步推進，産業結構持續優化，尤其是高新技術産業的布局将逐步擴圍，國民經濟水平的支撐面随之擴大，進一步保障居民收入水平。另外，房地産市場趨向于良性循環和健康發展，堅持“房住不炒”定位不動搖，房價漲幅将逐步趨穩。由此預計2022全年全國房價收入比有望維持回落态勢，居民購房壓力将進一步緩解。

（注：房價收入比=城市二手住宅市場均價*城市人均住房面積/城鎮居民人均可支配收入，東莞、承德、南陽、惠州、湛江、廊坊、長春、開封、吉林、衡水、丹東、烏魯木齊、張家口及許昌2022上半年城鎮居民人均可支配收入引用2021年的數據。）

二、一線城市房價收入比上升，二線、三四線城市走低

從各等級城市房價收入比及其變化來看，僅一線城市房價收入比呈上漲态勢，二線、三四線城市呈現持續下滑态勢，且二線城市降幅最大。其中，一線城市2022上半年房價收入比為29.4，較去年上升6.18%，上半年房地産市場購房環境相對寬松，一線城市庫存壓力小，情緒修複速度領先，交易端穩健帶動房價漲幅可觀，同時，北上廣深居民人均收入增速也是呈現穩步上升态勢，但收入漲幅不及房價漲幅，導緻一線城市整體房價收入比呈上升态勢。

二線城市房價收入比為12.6，較去年下降6.90%，由于地處長三角、珠三角的部分二線城市産業經濟發展相對迅猛，開放程度及創新能力均較高，帶動居民收入水平走高，同時在市場監管之下，房價上漲節奏放緩，數據顯示，2022上半年二線城市房價為19159元/㎡，較去年僅上漲0.18%，城鎮人均可支配收入卻大幅上漲，漲幅達11.82%，收入漲幅大于房價漲幅，帶動房價收入比下降。

三四線城市房價收入比為9.0，較去年下降5.54%。三四線城市房價收入比也呈下降态勢，與其他等級城市最大的區别則在于上半年三四線城市房地産表現甚是疲态，交易下滑，房價漲勢也難露暖意，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022上半年三四線城市房價均價為10087元/㎡，較去年下跌0.66%，房價下滑也是變相減輕了購房壓力。

三、各經濟圈房價收入比排名未變，海峽經濟圈降幅最大，東北城市獨升

從區域房價收入比數據來看，與2021年排名無變化，海峽經濟圈以16.4的房價收入比再度領先，其囊括的廈門、福州、泉州以及漳州4城的房價均處較高水平，尤其是廈門和福州，2022上半年房價分别達48747元/㎡和26750元/㎡，推高海峽經濟圈整體房價收入比。珠三角經濟圈次之，2022上半年房價收入比為15.1，随着粵港澳大灣區建設的推進，珠三角城市熱度不斷走高，同時根據相關數據披露，珠三角是近10年人口流入量最多且老齡化程度最淺的城市群，同時産業集聚程度也較高，房價與經濟水平均不容小觑。另外，西北、中部及西南城市三個區域的房價收入比均低于10，相對而言購房壓力較小。

從房價收入比的變化來看，僅有東北地區的房價收入比較去年呈現小幅上升态勢，由于東北城市囊括大連、哈爾濱等6個城市，其中有4個城市上半年房價上漲，同時居民收入表現平平，進而緻使房價收入比在一定程度上被推高，升幅為0.57%。其餘7大城市群均呈現不同幅度的回落态勢。其中，海峽經濟圈房價收入比的回落幅度居首，根據諸葛找房數據研究中心數據顯示，海峽經濟圈2022上半年房價收入比較2021年下降15.52%，主要得益于4城居民收入水平均出現了較大幅度的上升局勢，收入漲幅遠超價格漲幅，緻使房價收入回落顯著。長三角經濟圈、西南城市分布以7.22%、7.10%位居房價收入比降幅第二、三，其中，西南區域2022上半年房價收入比為8.5，處在各經濟圈房價收入比末位水平，随着區域内成都、重慶等城市經濟取得較好發展，人均收入水平随之提升，緻使區域整體房價收入比呈現回落之勢。

四、城市間房價收入比差距懸殊，高房價收入比TOP3均為一線城市

（1）上海房價收入比高居首位，株洲以5.0房價收入比居于末位

根據諸葛找房數據研究中心監測的2022上半年百城房價收入比分布情況來看，分布于0-10區間的城市占據半數，且較去年增加9城；其次為10-20區間，有44個城市，與去年相比減少8城，20-30區間與30-50區間各有3個城市。整體來看，我國城市間房價收入比差距懸殊，且分布不均衡，另外，上海、深圳以及北京3城處于全國房價收入比塔尖，可見經濟發展水平居高的一線城市的購房壓力仍然較大。

從2022上半年高房價收入比TOP10城市來看，北上廣深4個一線城市全員上榜，産業基礎雄厚自是經濟發展可觀的底氣，與此同時，就業面廣帶動人口流入量走高，購房需求随之增多，可房價高企更是讓大部分購房者倍感壓力，其中，上海、深圳、北京分别以35.2、33.8、31的房價收入比占據前三之位。三亞位居第四，旺盛的旅遊業吸引外來人口“安營紮寨”的熱情毋庸置疑，房價被逐步推高，2022上半年三亞房價34378/㎡，房價收入比達28.9。與此同時，高房價收入比TOP10城市主要分布于長三角、珠三角、環渤海及海峽經濟圈，其中長三角、珠三角經濟圈城市分别有4城，進一步印證了城市經濟發展與房價走高有不可分割的聯系，經濟水平居高的城市，購房壓力也較大。

從2022上半年低房價收入比TOP10城市來看，均為三四線城市，且中部城市占比偏多，共有3城。其中，株洲仍然是全國房價收入比最低的城市，2022上半年房價收入比為5.0，其次為遵義，房價收入比為5.3，濰坊以6.1的房價收入比位居第三。整體來看，低房價收入比TOP10城市的房價水平均低于10000元/㎡，房價收入比均在7以下，主要是由于這些城市産業基礎相對薄弱，人口吸附能力偏低，樓市發展缺乏相對穩健的需求支持，房價上漲動力不足。

（2）滬京2市位居房價收入比升幅一二，福州回落态勢顯著

從房價收入比增幅TOP10城市來看，各等級城市均有覆蓋，其中上海、北京位居升幅一二，2022上半年房價收入比較2021年分别上升18%、12.8%，衡水以9.8%的升幅跻身前三，以豐富且實力俱佳的教育資源聞名于世，房價水平的走高或與該方面不無關系，2022上半年房價為8436元/㎡，較去年上漲7.41%，房價收入比随之上行。另外，從經濟圈來看，長三角城市偏多，共上榜3個城市，其中，南京、蘇州2城漲幅也較為可觀，2022上半年房價收入比分别為18.2、16，較去年分别上升7.2%、6.1%，在接軌上海示範區的區位優勢下，一定程度上承接了部分上海外溢剛需，推動房價水平攀升。

而從房價收入比降幅TOP10來看，以二線和三四線城市為主，各占據5席，從經濟圈來看，長三角經濟圈城市占據主要份額，共上榜6個城市。其中，福州2022上半年房價收入比為15.8，較2021年回落23個百分點；江浙兩省經濟發展迅猛，其包含的揚州、南通、金華、常州、鹽城以及泰州6個地級市的居民收入水平均有明顯的提升，房價方面表現平穩，緻使房價收入比回落之勢較為顯著，降幅均在16.5%以上。

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