因為現物業公司嚴重不作為，想更換新物業更好地為業主服務，但卻被現行的惠州住建局的新規定，必須使用電子投票系統表決卡住了，東江府業委會更換物業陷入了僵局。

博羅園洲明豐東江府項目500多位業主選舉産生了業委會，在2021年12月25日至2022年1月3日，召開了第一次業主大會，用書面征集意見表決的方式通過了解聘原明豐物業管理有限公司，聘用深圳萬科物業服務公司的決定。

但博羅園洲鎮人民政府在2021年12月16日，2021年12月28日，兩次給明豐東江府業委會發通知，認為東江府依然采用書面征求意見（表決票）的方式，違反了惠州住建局必須使用電子投票系統的決定，勒令東江府業委會停止業主大會的表決。

惠州住建局物業管理科相關負責人表示，使用電子投票符合大多數人的利益，也杜絕了暗箱操作，現在都要求使用統一的電子投票系統，不用電子投票屬地政府是不會認的，原則上所有要經業主同意的事項，都應采用電子投票進行表決，任何項目都不能搞特殊化。

原物業不作為 園洲東江府項目業主要換物業

位于博羅園洲鎮東江畔，建築面積12.8萬平方米，因為南向東江的優質景觀資源，吸引了衆多的東莞客戶購買居住，東江府項目一期、二期一共570戶。

東莞業主劉先生說，2021年10300元/平方米，購買了東江府206平方米的江景房，但是發現小區物業管理和服務遠遠達不到預期。

另一位業主吳先生說，東江府小區物業管理糟糕，财務制度不透明，小區入住率低，隻有三成，物業的人、财、物不分離，掃地阿姨掃地車輪胎爆了，申請費用都申請不下來。“小區的草坪不維護、監控也是擺設。”

一份2020年8月，博羅住建局給明豐物業下達的責令整改通知書顯示，累計列出了小區物業管理的6項主要問題，分别是未出售的産權房屋，開發建設單位未繳納物業管理費，和建設單位同屬于一個集團管理混亂，共同使用人、财、物，未經業主同意私自砍伐小區樹木，物業多年未對景觀水池進行維護，導緻景觀水池棄用，物業始終拒絕對小區公共分攤費用進行公示。

博羅住建局并要求明豐物業20天内整改完成，但業主反饋明豐物業并沒有整改。一位業主稱，小區剩下200多個車位沒人租用，也沒出售，但車位的租金物業要從小區的物業管理費扣出，“意思就是這沒有租出去的車位，物業要求全體業主承擔租金，理由是開發商打包給了物業公司。”

吳先生說，現在物業是明豐置業，物業公司叫明豐物業，是父子關系，業主換物業初衷是為了更安全、小區物業更好舒心、房産更加增值。

沒使用電子投票系統 書面表決引入萬科物業決議無效

在2021年12月25日至2022年1月3日，明豐東江府召開了第一次業主大會，用書面征集意見表決的方式通過了解聘原明豐物業管理有限公司，聘用深圳萬科物業服務公司的決定。

但博羅園洲鎮人民政府在2021年12月16日，2021年12月28日，兩次給明豐東江府業委會發通知，認為東江府依然采用書面征求意見（表決票）的方式，違反了惠州住建必須使用電子投票系統的決定，勒令東江府業委會停止業主大會的表決。

2021年12月16日園洲鎮人民政府發給明豐東江府業委會通知說，政府對于業主依法行使自己的權利十分支持，根據惠州市住建規定，凡業主共同決定的事項，應當通過惠州市智慧物業服務平台的業主大會會議電子投票系統進行表決，且不得授權業主委員會決定，要求明豐東江府在舉行業主大會表決事項時，嚴格按照該文件執行。

2021年12月28日，園洲鎮人民政府再度給明豐東江府業委會發通知，發現東江府在召開業主大會時，依然采用書面征求意見的方式（表決票），要求業委會勒令停止業主大會的表決事項。

在2021年12月28日，博羅住建局發布的《關于加強業主委員會換屆知道和日常監管工作的提醒函》第一部分說東江府業主委員會在決定小區重大事項時，抵制電子投票系統，拒不執行園洲鎮政府的要求。

東江府業委會：20%面積未售 項目不具備電子投票條件

對于園洲鎮政府不認可明豐東江府書面表決引入萬科物業，解聘原來的明豐物業，東江府業委會代表表示，客觀上東江府不具備電子投票的條件。

業委會代表吳先生說，明豐東江府是根據住建部印發的《業主大會和業主委員會議事規則》以及《廣東省物業管理條例》等相關法律規定，采用書面征集意見的表決方式，“結合小區的實際，我們認為我們小區更适合采用書面征集意見的表決形式，我們也依法回複了園洲政府的意見，并且相關法律條文并未強制規定要求使用電子投票表決形式，業主有自主選擇的權利。“

而東江府業委會代表，提出不采用電子投票系統的原因則是，東江府的實際情況不允許，條件不具備。業主劉先生說，小區整個一二期570戶，入住率不到30%，建築面積10.6萬平方米裡面，開發商還有一棟樓沒有出售， 合計超過1.5萬平方米沒有出售，“我們查詢發現小區系統錄入到不動産登記局，連一半登記的數據都沒有，一期是2008年發售的，很多業主的電話号碼都變更了。”

原物業: 東江府業委會表決結果不代表其業主真實意願

2月13日，東江府業委會向現物業公司明豐物業下達了解除相關物業合同的通知，明豐東江府根據業主大會的決議，正式解聘了原明豐物業公司，引入了萬科物業，但原物業堅持業委會表決結果不代表其業主真實意願。

業主劉先生說，從2月13日下達解聘原物業通知書至今，東江府已登記207戶業主不再向原物業公司繳納物業費。

明豐物業相關負責人表示，現在明豐物業已經在法院提起了訴訟，按照正常的物業管理條例，業主有權利解聘物業，但是現在業主大會的決議是沒有經過小區三分之二業主、以及小區面積三分之二以上的人參與，在參與的人中，也沒有達到半數以上，“如果政府通知我們走，我們就按照程序交接。”

2月28日，明豐物業回複業委會關于解聘物業的通知稱，在園洲鎮人民政府勒令停止此次業主大會表決的情況下，東江府業主委員會沒有按照惠州住建的相關規定，通過惠州市智慧物業服務平台的業主大會會議電子系統電子投票系統進行表決，因此本次業主大會的召開和投票模式均不符合法律法規相關規定。因此，本次業主大會會議投票情況的真實性、合法性根本無法核實。因此認為明豐東江府小區業主大會會議作出的相關決定屬無效決議，不具有法律效力。

現在東江府業主委員會與廣東明豐物業管理有限公司之間物業服務合同糾紛一案，已經訴求博羅法院訴訟解決。

惠州市住建局：電子投票是為确保業主大會表決公正、公開

針對東江府業主提出的小區不具備電子投票的條件，以及相關法律條文并沒有規定強制使用電子投票表決形式。惠州住建局物業管理科科長嚴育軍在受訪時解釋，惠州住建局推出的電子投票系統，是優化決策機制，搭建線上投票平台暢通業主意見表達方式的一個舉措，初衷也是确保業主大會的表決公正公開，并不是針對哪一個小區，哪一個物業。

嚴育軍說，對于反複出現糾紛矛盾物業小區，業主大會決議的真實性難辨真僞通常都是最核心的原因，通過電子投票則有效地規避了這一問題，全程線上決議，實時出結果，這确保了投票的真實度，也确保了決議的權威性。

嚴育軍解釋，電子投票從操作來說，簡單方便，這也是未來的大趨勢，部分反對的業主委員會成員和物業不排除有其他用心，這個系統不僅僅是有效地解決了投票協調難、參與難和真僞難辨别的問題。也根本上解決了以前常出現的小區住宅維修資金被套用問題，小區物業通過僞造簽名使用維修資金的情況。

在操作方式上，嚴育軍說，系統通過對業主身份、房産證、電話号碼确認匹配，然後在不動産登記局把小區的業主信息導進去，系統屬地政府也共享，業主進入之後，确認身份之後，直接用人臉識别進行投票。

嚴育軍表示，現在惠州已經有200多個小區都在使用，為什麼有些小區不能使用，個别小區的特殊性在哪裡，我們認為這都是借口，隻要是真正為小區業主好，住建推出的這個系統都是受業主歡迎的。而且在疫情防控局勢下，線上投票系統讓天南海北的業主，不用到現場，都可以通過線上投票，對小區的相關事宜進行表決。我們不質疑業主大會，在電子投票平台上，所有的投票結果都一目了然，在當下的局勢下，不用電子投票，業主大會的公平性，合法性是得不到保證的。

對于東江府業委會提出的小區不具備電子投票條件，嚴育軍解釋，如果電子投票不能解決，那書面表決就能解決了？“我認為都具備電子投票的條件，如果有業主質疑政府的規定，可以走正常的途徑，但當下這個電子投票的數據和結果，經得起任何第三方查驗。”

采寫 南都記者 蔣奇政

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!