五大新城中松江熱度最低，這個說法你認同嗎?

2021年，松江前五批次推盤17個，隻有3盤觸發積分，觸發積分占比僅18%，分别是泗水和鳴68分、金地西郊風華47.84分、城投尚雲裡43.5分。而在其他新城中，觸發積分的比例，分别是青浦72%、嘉定65%、奉賢38%、臨港33%，顯而易見，松江目前還缺少一點關注。

而且松江在前五批次中，供應3693套房源，供應量相比其他區域，明顯不足。樓盤分布在松江新城6個、松江老城4個、佘山3個以及泗泾2個、洞泾1個、九亭1個。可以看出，供應還是以松江新城為主，老城區的城市界面差、周邊的商品房房齡過大，房子質量低，容積率高，整體的居住舒适度還有待提高。

2021年，松江各方面都不盡如人意，供應數量少，熱門樓盤不多。松江作為郊區中最早發展的區域，在區域建設上也有所局限，讓人感覺後勁不足。而且松江新房的均價也高于其他區域，那麼松江自然不會被購房者選擇。再加上周邊區域的崛起，對于松江也有很大的沖擊，之前松江會承接一些外區客群的外溢，而現在松江明顯被代替。

松江熱度依然低迷 第六批僅有1盤觸發積分

在第六批次入市的樓盤中，松江入市6盤，位居五大新城榜首，分别是佘山1盤、泗泾1盤、九亭1盤、松江新城3盤。

目前第六批已經有3盤認購結束，1盤正在認購，2盤未認購，其中同濟晶萃已經觸發積分，開盤時間是1月24日。同濟晶萃二期是一期的産品升級，容積率僅1.2，是一個以洋房、别墅為主的容積率低密度混合型社區。且同濟晶萃二期距離9号線泗泾地鐵站步行約1.8公裡，還算比較方便，比較适合在9号線沿線或者在泗泾闆塊内工作生活的剛需改善客群。

中海閱麓山目前正在認購中，70-107平的小戶型，且單價是第六批中松江最低的，總價291萬就可以上車，但是這個樓盤的距離也是比較遠，這真的隻适合純剛需或者本地的置換購房者。

松江目前認購的樓盤中，除洋江唐頓公館之外，均帶有别墅産品，總價過高，對于客戶的預算要求過高；而且樓盤大多交通不便利，隻有洋江唐頓公館、同濟晶萃距離地鐵較近一點，其他均距離較遠，對于外郊環的樓盤來說，出行不方便才是“硬傷”。

2022年松江供應大爆發 松江新城或将崛起

松江2022年預計入市的樓盤中，松江還是除浦東外，供應最多的區域，共有16盤即将入市。在2022年即将入市的樓盤中，以松江新城為主，共有6個樓盤、九亭4個、佘山3個、洞泾、泗泾、新橋各1個。其中3個純新盤。

從總價段上看，松江大多是300-700萬之間，低總價段的房源增加有所增加，2021年的整體供應結構上主推70-110平的房源，能夠看出松江以90平左右的戶型居多，在面積段上還是偏大的，總價段低主要還是樓盤的均價不高，所以松江大多樓盤還是針對本地置換或者是外溢的改善客戶。

松江的供應目前來看，大多是老盤，沒有新鮮感且整體的價格偏高，所以關注度不高，2022年有一些新盤入市，又加上松江新城的關注度，或将帶動松江的熱度。

松江新城供應之首 價格較高或将後勁不足

松江新城雖然在五大新城中的存在感最低，但是比起南翔風頭蓋過嘉定新城，徐泾熱度遠勝青浦新城，在松江新城，松江優質的資源基本都在這裡。通過優厚條件首先吸引産業集聚，再通過提高居住、交通、教育、醫療等配套水平，也讓闆塊内的新房得到了關注，如金地豐盛道、金地新樂裡、中海閱麓山等新房也有一定的關注。也許是因為區域内新房較多，且價格在5萬/平左右，與其他四大新城相比，價格較高，這也讓很多剛需購房者望而卻步。

金地豐盛道距離9号線松江大學城站約3.3公裡，距離較遠，相比較靠近地鐵的樓盤，競争力不大，第六批入市，不需要積分，此次推出284套房源，後期還有1200多套房待入市。

金地新樂裡是一個純新盤，預計會随2022年第一批次入市，主打13層小高層和5層疊加低密社區，共計1317套，容積率僅1.4-1.6，據了解，金地新樂裡的小戶型疊加産品，比起市面上的會更加的實用，面積設計合理造出來的低總價，可能會更受歡迎，但是眼見為實，不是“噱頭”最好，目前售樓處已經開放，也可以去現場看看。

中駿璟荟也是松江新城的純新盤，目前關注的人還是比較多的，項目東側直線距離約600米處就是松江印象城，是集生活、購物、娛樂等業态為一體的商業綜合體。中駿璟荟可售517戶，将推出洋房和高層産品，建面約89-125㎡3-4房，主力戶型有建面約89㎡、99㎡3房、125㎡4房，新房指導價58100元/平，價格有點偏高了，但是值不值呢？售樓處與樣闆間都已經開放，預計也随2022年第一批入市。

除此之外，松江新城還有2幅地塊待入市，兩幅地塊雖然在同一闆塊内，但是房地聯動價相差近10000元/平，而且地塊的性質也有差别。

其中恒都地塊位于松江新城核心位置，享受松江新城和松江大學城的配套，靠近9号線松江新城站，周邊的配套相對成熟。而且松江區域本地客戶群體的購買力還是不錯的，有9号線的加持，這沿線的客群還是很多的，未來入市，還是不擔心的。

目前來看，松江新城将是松江區域供應的主力，該闆塊内大多是新盤，城市界面也比較新，想在松江置業的客群，松江新城是一個不錯的選擇。而且最早開發的新城之一，闆塊内的配套也比較成熟，還有松江大學城在内，闆塊的整體生活氛圍還是比較濃郁的。

老盤推新 九亭樓盤要“重見天日”了

除此之外，九亭受到了虹橋商務圈的輻射，所以在房價上一直都處于高位。雖然九亭斷供已久，但是2022年入市的樓盤大多之前已開，而且九亭的城市界面較差，規劃有所欠缺，雖說這些年不斷地開始老城建設，翻新路面，但也一直不被購房者看好。

九亭的4個樓盤中，隻有洋江唐頓公館是純新盤，同時也是九亭比較少見的全人車分流、高綠化率社區，該項目容積率1.8，規劃有5棟23-27層高層住宅，主力戶型約95㎡2房和135㎡3房。且距離9号線九亭站約1.3公裡，出行比較方便。

但與同闆塊的新房相比，50400元/平的均價，略高一點，二手房方面，與隔壁象嶼虹橋悅府、複地九月4.3—4.7萬的價格相比，略高一點，所以，洋江唐頓公館沒有觸發積分，也是情理之中。

别墅聚集地 上海富人區 松江總價“天花闆”

佘山以佘山風景區為中心，再加植物園等風景區，逐漸發展成為了上海的别墅集中區。另外佘山闆塊依托生态環境，也是深受改善、别墅客戶的青睐，所以佘山闆塊内，大戶型樓盤居多。

中凱曼荼園與佘山玺樾均位于佘山闆塊，随第六批入市，目前未認購，中凱曼荼園，作為獨棟别墅，它的11萬/平的單價也是達到了松江新房價格“天花闆”，有錢那就去看看吧。佘山玺樾是二期産品，總價501萬元能夠買到聯排産品，對于追求墅質生活的購房者來說，也是一個不錯的選擇。

另外，就是佘山内的純新盤，雅居樂佘山望，打造的是一個低密度純别墅社區，90-165平的别墅，戶型較多，房地聯動價是51759元/平，也就是未來總價466萬，就可以帶來舒适的墅區生活，不得不說，總價還是比較親民的，畢竟步行3.6公裡處的世茂佘山莊園，單價要到10萬/平了。

泗泾供應不足 拿地6年不見動靜

在整個松江區域内，除了九亭之外，泗泾是距離上海市區最近的了，有9号線貫穿了其中，利用交通，也形成了以泗泾地鐵站為中心的一個商業圈，在很大程度上解決了原本泗泾内沒有商業配套的限制，比如三湘商業廣場和大潤發商場等。對于有點實力的剛需客戶來說，泗泾是一個非常好的選擇置業選擇。但目前闆塊内隻有一個同濟晶萃在售，能夠讓購房者選擇的餘地很少。

但是闆塊内有一個遲遲不入市的樓盤，那就是泗泾鎮SJSB0003單元10-05号。

拿地6年，還沒有入市，真的不知道要“捂”到什麼時候，不過根據規劃，格力泗泾項目将建造成一個高層、少量多層和小高層的混合小區，另有帶一幢商業樓，合計約527戶。主力戶型約54-105㎡2-3房，小戶型的産品，可能也會吸引一批購房者。

1盤觸發積分 價格有所上漲 洞泾能否翻身？

洞泾闆塊目前也隻有一盤，城投尚雲裡，在第四批中觸發積分，43.5分，此闆塊并非常規熱門闆塊，與松江新城相比少了一些話題度，但闆塊内仍有新房觸發積分。

此外，洞泾在第三批次中供應一幅SJS30003單元02-04号地塊，由香港興業國際以8.304億摘得，該松江洞泾地塊容積率1.1，為第三批中容積率最小的地塊之一，地塊房地聯動價為50600元/平，預計規劃為聯排、洋房等低密産品。

參考闆塊内城投尚雲裡之前開盤的約46200元/平的價格，是有所上漲的。而且洞泾鎮在五大新城、華二松江分校、地鐵12号線延伸等利好影響下，新房市場吸引了一些購房者的青睐。

交通不便 存在感低 新橋什麼時候能擁有姓名？

新橋在松江區域内的存在感一直很低，不僅沒有軌交直接貫穿，也與1/9号線都相距甚遠，交通依賴于公交轉換和自駕出行，所以交通不便利導緻了新橋在很多購房者眼裡并不是很熱門。目前闆塊内隻有一盤待售，且是一個較老的樓盤，關注度不高，而且區域内房價也一直處于比較低的位置。但就未來發展而言，将來會有有軌電車經過，屆時會大大改善出行的方便程度。

目前松江最引人注目的是G60科創走廊與松江南站樞紐，松江南站樞紐由于軌道交通不足可能面臨人流量少，G60科創走廊看似能與大學城形成銜接，實際上松江的大學以文科類為主，因此松江需要與其他區域競争吸引研發、科創類人才，總的來說，松江面臨的挑戰并不少，隻能期待松江崛起了。

且松江區域内隻有9号線在側，出行有一定的壓力，但是未來12号線向西延伸到達松江，将有效緩解區域内人員的交通壓力。還有區域内自帶的自然資源，未來的松江發展潛力還是值得看好的。

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文章來源:樂居買房

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