深圳的未來在哪？西部！

前海擴容，西部沸騰，這是戰略，也是城運！

一紙宏大的願景攤開，前海浩浩蕩蕩的規劃勢必托舉起以寶中為中心的西部片區全面起飛，就連從前看不上的固戍與坪洲都在默默蛻變，轉身登場。

前海是當下時代發展送給深圳的大禮包，高歌猛進的西進征程，既是續寫特區傳奇的面子保障，也是深圳進入新時期深層次探索區域經濟發展的内核要求！

一路向西必定是深圳未來的主基調！要牢牢把握！

在“新前海”的規範範疇内，有一個區域絕對不可小視，那就是福永。

雖然頂着個西部頭銜，但我們更在乎福永是否真的處于“稀部”。

夾在西鄉與沙井之間，外圍接機場，内銜新會展，背靠鳳凰山，正擁立新湖，11号線貫穿而過，還有一條被譽為擎動深圳西部發展軸的12号線正在建設中。

好家夥，既毗鄰航空港，又受到會展輻射，還有生态景色加持，真不錯呀！

而且就其本身發展來看，福永街道曆來就是寶安區經濟重鎮，具有良好的科技基因，曾培育18家上市企業，吸引7家世界500強企業投資，是寶安區首個“工業産值超千億、稅收超百億”的街道。

怎麼評價？有山有水有産業，區位上具有鍊接前海和南山中心區、蛇口的不可或缺性，但是細細觀察，唯獨闆塊的整體界面有些拉胯。

印象中就是一塊被老舊聚集工業區耽誤的西部窪地，不是想低調，是灰頭土臉的樣貌着實讓人興奮不起來。

整塊的地界被錯亂的工業區割裂成“蛙跳”區域，工業區面貌陳舊，低矮的廠房和鏽迹斑駁的外牆，俨然一副被經濟發展遺棄的樣子，基礎配套非常弱，迄今一個像樣點的商業圈都沒有。

這也是福永在上一輪西部暴漲中相對表現溫和的根因所在。

但凡有點機會就原地起飛了，無奈底子差，飛不動啊！

不破不立，要想匹配上西部發展的節奏，改變稀疏散亂的界面勢在必行！

大開大阖的規劃給了福永沙井片區脫胎換骨的機會，沙井和福永規劃陸續推出，湧現了大量的舊改項目，但從體量上來看，福永是沙井的3倍。

福永的舊改特點就一個字——大！體量大！規模大！少則約10萬㎡，大的甚至達到約230萬㎡。

據公開資料顯示，福永目前有13個舊改項目，其中包括懷德社區整村統籌項目（占地面積約230萬m²）、中糧立新湖項目（占地面積約66萬m²）、鳳凰第三工業區舊改（占地面積約9.3萬m²）、和平舊村改造項目（占地面積約24.5萬m²）、鴻榮源塘尾工業區項目（占地待定）和華強城（占地面積約12.8萬m²）等，加上尚未納入的其它舊改，初步統計福永舊改總體量超過350萬㎡。

一旦各項規劃落地，松松散散的老舊界面煥然一新，如今的非洲面貌轉身就是歐洲風情，況且福永的定位将來是寶安的科技産業後花園，這概念，妥妥的潛力股。

根據《深圳市寶安區福永街道2020年工作總結及2021年工作計劃》顯示，僅2020年福永在科技産業領域就有如下等成果：

龍王廟工業區引進10家國高規上企業，深圳先進電子材料國際創新研究院開園；

福永意庫和智荟産業園完成升級改造，進駐企業146家；

合一鳳凰智慧港啟動招商，目标在于打造大灣區5G物聯網智慧園區；

全市首個5G數字生态産業園-智美彙志産業園開園。

雖然規劃完成落地還需要較長時間，但目前至少初見端倪。

從目前來看，福永承接的是寶中、翻身、碧海的溢出需求。

它的“稀”不僅體現在區域上，更直觀的表現是在供應上，沒有新房供應。

二手房方面，供應量為422套，可供選擇的空間不大，上車難度卻不小，熱門盤的二手房市場價格區間在7.3-8萬。

目前挂牌的是以中糧鳳凰裡、懷德公元、中糧鳳凰裡、萬科金色領域、星航華府為代表的較近樓齡的次新和以萬福人家、時代景苑為主的00年前後的老舊小區。

關于次新房的選擇，我在上一篇文章《業主作死被壓價，深圳這個盤是抄底的最佳選擇？》已經有了詳細的比較，有需自取。

這裡聊聊那些老舊小區。

能買嗎？不推薦！

前面說了，福永有很多老舊工業區的遺存，很多小區也是00年前後，甚至上世紀九十年代的商品房，房屋品質和居住舒适度對比起來差了一大截。

而且很多小區的外觀和物業都會很勸退。

就算在一衆老舊小區中的品質優等生如萬福人家這種，倒也沒必要。

00年前後的萬福人家目前挂牌均價6.6萬，中介平台上，稍微一套三房都是600萬上下，而一路之隔的懷德公元2013年建成，指導價5.3萬/㎡，三房市場價也才賣到700萬以上。

雖然二者享受着幾乎相同的配套，但是性價比上還是值得掂量掂量。

在網上看到一個偏激的說法，“像萬福人家這樣的樓盤“年紀”，差不多已經到了進棺材的時候，除非福永熬成福田。”

福永是否能成為下一個福田我們不去揣度，但是否值得投資隻需要搞明白：

福永未來将有大的變動，等到規劃落地，大量住宅擠占市場，屆時這種上世紀的老樓免不了會被市場邊緣化。

新盤湧入，地段價格上漲，老舊樓盤已然喪失競争力，投資價值隻會在時間的推移中蒸發。

所以福永當下的二手隻推薦次新，尤其是一些關鍵闆塊。

目前福永的二手市場供應集中在這兩個闆塊：立新湖環湖區域和懷德公元所在的中心區域。

以現有牌面來判斷，立新湖闆塊是當下福永最宜居的闆塊之一。

地理位置上看，立新湖占據福永街道核心位置，1.2平方公裡水域面積與鳳凰山遙相呼應。

與周邊一衆的工業區相比，這舒适的自然景觀就是居住價值的保障。

踩盤之時，中介一個勁地吹立新湖景和8公裡環湖綠道。

但從發展的角度來看，立新湖也不應該僅止步于自然景觀價值。

當下來看，在福永這個闆塊，我們判斷未來價值的一個底層邏輯就是跟着區域規劃和産業重心走。

在靠近湖邊的智美彙志産業園中，淘寶直播基地以及新零售産業帶供應鍊基地的招牌遠遠就能看到，還有旁邊以5G物聯網智慧園區定位的合一鳳凰智慧港已經初具規模。

智美彙志産業園

合一鳳凰智慧港

互聯網科創産業加上區域的最優景觀，雙重保險，環湖片區對人的吸納效應會在未來逐漸凸顯。

但是這個闆塊有個最大的缺陷我們無法忽略——沒有地鐵規劃。

地鐵不通這個最大的硬傷靜悄悄在闆塊的上方劃出了一道無形的天花闆，壓縮了這個闆塊剛需外溢的空間。

對于那些在本區域工作的人來說，立新湖再好不過。

而對于那些本區之外的，例如南山中心區甚至福田工作的白領而言，單就通勤不方便一條就足夠将它從選擇當中排除。

如果說選擇立新湖是看重産業和宜居屬性，那麼懷德所在的闆塊邏輯就更側重于區域規劃。

相比較立新湖，這個闆塊在配套上優勢則更加明顯些，臨近在建的12号線懷德站，商業和人氣也較旺。

一公裡範圍内，聚集着益田假日天地和天虹兩個大型商場，規劃在建的懷德國際未來将包含23層辦公寫字樓和20層的酒店，對人氣的聚攏也有推進作用。

目前這個闆塊已經成為公認的福永中心區域，建設進度也在加快，剛需承接能力也更強，潛力方面就不再多評判。

而兩個闆塊孰優孰劣，也是見仁見智，按需選擇即可。

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