燕郊房地産發展分析?（原标題：一個“被離職”地産操盤手的16年： 加減杠杆的起落間 “燕郊類”城市就是賭場），我來為大家講解一下關于燕郊房地産發展分析?跟着小編一起來看一看吧!

燕郊房地産發展分析

（原标題：一個“被離職”地産操盤手的16年： 加減杠杆的起落間 “燕郊類”城市就是賭場）

2018年春日初至時，缺席陪伴孩子成長，疏于照顧父母，背着一個夢想奔走于多個鋼筋水泥樓盤之間，用17年努力工作的楊慶，恰逢不惑之年，引咎離職了。

當他再次聽到老闆指責稱，“打折的房子你怎麼還賣不出去”的時候，已經身居千億房企一方諸侯的楊慶不想再用“市場下行期，買漲不買跌”等各種語言體系試圖解釋了，因為他知道，老闆不想聽，老闆想要的隻是銷控表上的房源編号被一道道劃掉，因為那意味着已經賣掉了，錢可以回到老闆的口袋裡了。

“落袋為安”，是行業動蕩期時，每一個老闆心頭那抹“急迫”。2018年，高杆杠運營累積多年的房地産行業，在去杠杆大勢下，進入了“生死時期”。今年年初，在“裁員”年度大戲的大幕尚未拉開之時，“身先行”的房企就已經開始“拍戲”了。

楊慶是今年第一波“被離職”的房地産職業經理人。16年房地産奮鬥史，在他眼中，最大的喜悅來自于女兒驕傲地跟同學們說，“這是我爸爸蓋的樓”。

地産操盤手眼中的“加杠杆”

17年前的夏天，那個懷揣夢想，剛剛大學畢業，背着一書包“未來”來到北京的少年楊慶，開始了某政府挂職人員的人生首份“工作”。一年之後，一個偶然的機會，楊慶進入了一家房地産公司，給一位新任高級副總裁做秘書，自此開始了“東跑西颠”的地産生涯。

從副總裁秘書到北京某項目的客服經理、從銷售經理到一方大員，楊慶僅用了6年時間。2006年，這家公司啟動了全國化戰略。彼時，2006年－2010年，是早期有實力的房企全國化布局的啟動和擴張期，因為，這一批房企在積累去香港上市的籌碼。

楊慶抓住了這一波機會。但他沒能來到更有潛力的城市。2008年，楊慶成為公司第二批外派人員，到東北某個城市主導重量級項目。他回憶稱，當時當地市場特别差，銷售壓力非常大，去了不但要内部負責人事，還要外部負責市場、營銷和政府打交道。

慶幸的是，楊慶的心态比較好，再加上這本來就是他的家鄉，大學也是在這裡讀的，甚至老婆也是這裡遇見的。不得不說，楊慶對這個項目的各個方面進行了大刀闊斧的調整，最終也算達成所願。

在他看來，操盤一個市場下行期的項目，是挑戰是壓力，但獲得的經驗，也是财富。楊慶認為，在躺着賣房子的時代，房地産是沒有營銷的，真正的營銷能力要從競争的市場中修煉而來。

值得關注的是，彼時，房企紛紛開啟全國化戰略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力，一批房企先後登陸資本市場，地産行業加杠杆的指數不斷攀升。楊慶看的很明白，他認為地産實際上是金融的分支，其本質不是用現金流來推動的。比如拿一塊地的土地款，三分之一是自有資金，剩下的三分之二其實都是配資。整個鍊條加起來，加杠杆的比例小一點的可能是1:6，高的甚至達到1:9。

三、四線城市的賭博式投資

加上了杠杆的地産行業，如同插上翅膀，迅速起飛。伴随着這一波土地紅利機遇，楊慶的公司拿地王眼都不眨，楊慶也迅速從管理一個項目，到一方“區首”，到城市公司總經理，再到集團總裁助理。在楊慶16年房地産奮鬥史中，他曾目睹中國房地産商是如何利用從土地紅利到人口紅利，賺得“盆滿缽滿”得，也目睹了有些開發商又是如何踩錯調控節奏，導緻多年喘不過氣，甚至遭到生死危機的。

2013年，楊慶再一次接下了“臨危受命”。這一次，他的擔子更重了。2011年，北京限購，樓市一片哀鴻，在北京重倉土地的房企一時間幾乎“團滅”。無奈之下，有些開發商在三、四線城市買了不少地，這些地很多都是協議買來的，有的項目在開發時受到了諸多阻礙，也有項目在沒上市時，就面臨着數億元虧損的定局，這是已經算好的盤子，按着寫好的劇本去完成，似乎就可以交差了。

但楊慶的不甘心，讓他拒絕了按照寫好的劇本“演”。在他主導的幾個項目中，有一個項目就是要虧損數億元的“劇本項目”。“那一年春節回家前，我到處去見人，求指點迷津，整夜睡不着，想着如何破題“。楊慶表示，“某天夜裡，靈光一現，我查找了這個城市10年的規劃，這讓我見到了一絲曙光。最終，項目按照新的城市規劃，改變了層高，利潤一舉回正。”

多年之後，他尚能回憶起這份“破題”的喜悅。正如多年之後，他依然能清晰地記得，當年他跟妻子帶着女兒開車路過自己蓋的樓盤時，跟妻子閑談中稱，“這是我蓋的樓盤”，沒想到剛剛會說話的女兒記住了，以後逢人便說，爸爸蓋的樓很漂亮。

沒想到的是，三、四線城市是有些房企的“搖錢樹”，卻也是有些房企的“滑鐵盧”。2011年前後重倉三、四線城市的房企，多數沒有等到2016年以來的火爆，甚至由于過多布局三、四線城市，嚴重拖垮企業前進的腳步，個别在三、四線城市做高端改善項目的房企，更是曾一度陷入生死危機。

楊慶稱，中國的房地産市場中，有句話稱，“四線城市叫火葬場”，像燕郊、海南這樣的投機市場城市叫賭場，加減杠杆的起落間，漲得快，降得更快，有去無回的也快。“我外甥剛畢業，家裡給了200萬元，然後他買了四套房，加了大量杠杆，現在都還不起了。”房地産泡沫一旦被戳破，可能很多年都恢複不過來。

楊慶也沒有等到這些市場恢複過來，打折的房子也賣不出去了。不惑之年，他離開了“金融＋杠杆”的房地産市場，慶幸的是，他沒有像更多端着枸杞保溫杯的，選擇不多的中年人一樣，他找到了事業的第二個起點。

地産職業經理人離職的下一站

楊慶離開後，沒有複制職業生涯路徑，沒有再次選擇進入一家房地産開發商。他進入了一家投資公司。

在他看來，去杠杆的政策對地産行業有着巨大的影響力。實際上，踩不對調控政策的點，已經讓不少房企付出了慘重的代價。更重要的是，房地産增量市場的“戲份”已經不多了，天花闆就在那裡，賽道已不在。下一個地産時代，不再是開發時代，而是資産運營的時代。

用楊慶的話說，房地産的未來創新将來自于“地産＋金融＋産業＋服務”，換句話說，當房地産市場進入“負周期”或者慢周期時，資産的增值涵蓋不了融資成本的時候，在房地産領域，“金融＋杠杆”是有危險的，資本金可能都會被吃掉。在房地産接下來的周期内，應該是“運營＋杠杆”的時代，考慮好退出機制，通過後端運營提升價值，再退出換得收益。

現在的楊慶，組織了一個40人左右的團隊，以房地産基金的方式對一些項目進行投資，其中大多是股權投資，甚至控股控盤。在他看來，中國多數房地産基金公司的背景都是開發商的附屬企業，資金多用于投資自身體系裡的項目，甚至充當這些開發商變相表外融資的内部輸血通道。

但在真正的不動産投資領域裡，資本加資産真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都很明顯很強的企業較少，現在在國内有，但都沒做起來，也不是特别大。目前，楊慶的團隊已經握手好幾個投資項目，其母公司的業務管理規模也達到了800億元，能給其提供很好的增信背書。

楊慶稱，“邁出這一步，是挑戰，但也是我的機會”。或許，這也是今年大量被離職的地産職業經理人的事業第二路徑。（文内楊慶為化名）

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