為了保障住房問題，全國各地都出台了相應的限購政策。特别是在寸土寸金的上海，房産限購規定非常細緻，以離婚時間為節點，前後房産和婚姻狀況變化非常複雜，如果沒有搞清楚狀況就離婚，可能會吃不必要的虧，那麼到底會遇到什麼問題，又該如何處理？下面通過一個真實案例給出答案。

秦先生和柳女士于2015年通過相親認識，經過兩年的戀愛後于2017年登記結婚，雙方都是上海戶籍。2020年柳女士的父母把他們自己名下的一套房屋出售後，為柳女士全款購買了一套房産并且登記在了柳女士一人名下，半年後秦先生和柳女士一起購買了另一套房屋，登記在雙方名下，到了今年二人感情破裂，準備協議離婚，經過幾次談判雙方對離婚協議框架達成了一緻，但是在談到出售雙方名下房産的時間時産生了矛盾。

秦先生認為，由于女方名下另有一套房産，目前家庭名下共兩套房産，如果在離婚後出售房屋，秦先生将被限購三年，對于未來購置新房産或重新組建家庭都非常不利。但若是在離婚前出售房屋，那麼離婚時點，整個家庭隻有一套房子，秦先生作為未分到房産的一方，離婚後将不限購，即可另行購買房産。但柳女士希望盡快辦理離婚手續，離婚後兩人都限購，面對的情況也是一樣的，沒有本質差異。

那麼兩人說的是否正确呢？

婚後買房即使登記在一人名下，也不能排除事實上該房産系夫妻共同财産的可能，因此目前的政策規定是不論登記在一人名下還是雙方名下的婚後房産統一按照家庭為單位計算。

那麼秦先生和柳女士婚後共擁有兩套房産，家庭購房數量已滿，二人離婚就會産生兩種可能性：

1、先賣房再離婚，離婚時點（領取離婚證或者離婚判決時）整個家庭隻有一套房的情況下，名下沒有房子的那一方，按照單身的政策，可以另行買房，拿房的那一方仍舊限購。

2、反之先離婚再賣房，離婚時點整個家庭仍是兩套房子，按照上海市發布的《關于促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》規定：夫妻離婚的，任何一方自夫妻離異之日起3年内購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。那麼離婚後雙方名下都有2套房，雙方則都會限購。

所以秦先生說的沒錯，先賣房後離婚，離婚後就不用再限購，對他更有利。

律師分析

1、限購政策除了為保障住房需求外還存在着另一層邏輯——杜絕通過離婚增加原有家庭的持有套數。主要就是通過“離婚未滿三年購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數來算”這一規定。但若離異前隻剩一套房子，那麼其實原家庭本身就可以再購買一套房産，離婚後無房的一方另行購買一套房子，也沒有超過限額。

2、《上海市房地産買賣合同》這一格式合同中有一個格式條款：買賣雙方應知曉國家和本市住房限購規定，轉讓房屋應當符合限購規定。如購房人未如實提供家庭情況及家庭成員名下擁有的商住房等情況，應承擔由此引起的“不予辦理房地産登記”等一切法律責任和經濟責任。所以在簽訂購房合同時也要注意是否在合同中有相應的規定，有了這樣的約定，任何一方觸發限購情形，都可能會承擔一定的後果。

3、離婚過程，财産是關鍵，房産更是财産中的大頭，處理時更需小心。房産交易充滿了不确定性和潛在風險，一旦某個環節出現問題，接踵而至的将是一系列難題。在離婚前要咨詢專業人士，提前規劃時間節點，把握房産交易每個流程，才能避免走彎路。

離婚賣房有講究，一不小心就限購。對規則多了解，對細節多考慮，才是萬全之策。

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