因疫情原因，全國高考時間推遲了整一個月至7月7日，深圳的中考按原則也推遲至7月20日。為廣大考生争取一點有限的時間。各位考生家長也算舒了口氣。

其實還有一群家長的心理壓力是不亞于諸位考生家長的，那就是深圳廣大小學生的家長朋友們。孩子馬上要上中學了，對于孩子的未來，中學的選擇是家長不敢馬虎的。

深圳學位資源緊張

但目前的現實是，即使近年來向教育投入了大量的物力财力，深圳的教育資源還是處在一種相對緊張的狀态。對于深圳人口主力的大多數工薪家庭來說，名校學位房愈發遙不可及。

僅2018年深圳市學位缺口就達58500個

深圳小學生數量在2018年突破了百萬，平均每年增速達到了7%左右。一線城市的小學生數據分别是：廣州105.89萬人，深圳102.8萬人，北京91.3萬人，上海80.02萬人。深圳的這一數據僅次于廣州，但廣州有120餘所高中，而深圳算上職業類高中也不過90餘所。

深圳中學生在校人數44.8萬，增長率7.38%，深圳每年新增公辦普通中學大約20所左右。2018年深圳初中考生7.2萬人，公辦高中招生3.4萬人，錄取率不足50%，遠低于北上廣。

而深圳的小學每年入學新增約6萬人，中學每年入學新增約3萬人，且每年以一定漲幅遞增。

到2022年将有64萬小朋友在幼兒園玩耍，2025年144萬小學生背課文，2031年118萬中學生一起奮筆疾書。以深圳接納人口的速度，這個時間可能會提前。

熱點學區房漲幅驚人

在深圳，基本上熱點學區房在一年中都有1-2萬的漲幅

隔一條馬路，房子新舊程度相當，但房價幾乎相差一倍，這就是深圳房價的現實。

比如位于南山科技園，南二外學府中學附近的友鄰公寓，最新的成交單價是11.9萬，31㎡的1房小戶型。要知道的是，1年前同戶型的成交單價不過7萬出頭，如今漲幅達到近一倍，令人歎為觀止。

近年來，深圳優質學位房的價格一路狂飙猛進。

深圳優質學位房的價格可謂一路高歌。深圳貝殼研究院公布的2019年深圳二手房成交數據顯示，深圳市二手房價漲幅前三的片區分别是南山科技園、福田八卦嶺和福田保稅區。

如果了解底細的人就知道，這些片區的房價上漲都是因為優質學位或者“即将擁有”優質學位。此外，除了南山、福田和羅湖部分傳統的優質學位片區，龍華紅山、寶安中心區等片區的部分二手房房價也因為優質學位的“加持”，都已經超過每平方米10萬元。

深圳早在2015年就在南山、福田、羅湖和鹽田小範圍内試點“大學區制”以及“共享學區”，試點區域的義務教育階段學生入學，家長可自願在學區内為孩子報讀2到3所學校，按志願次序和積分高低依次錄取。不過，有家長表示，深圳的“大學區”和“共享學區”，一般都是片區内教學實力相當的學校組成，名校一般都不在其内。

學區房緣何如此昂貴

很多家長沒有正确理解為什麼學位房價格那麼高還那麼搶手，隻能一味去抱怨投資者的炒作緻其昂貴與稀缺。

其實炒房不過是導緻其價格瘋漲的一副催化劑。學位房的昂貴也是其本身價值夠高所緻。歸根到底兩個原因，一個是深圳本身初高中教育質量相對薄弱，與自身的經濟和人口規模不匹配。

深圳市中考錄取率僅有50%，而高考本科錄取率高達90%以上。也就是說，深圳許多學生的命運是由中考決定的，50%錄取率意味着一半學生考不上高中。除了步入社會就是就讀職高或一些錄取線低但學費昂貴的民辦學校。而深圳好的民辦學校也是鳳毛麟角。

而另一個原因便是上學難，自2013年深圳開始逐步采取學位房鎖定政策，讓孩子就近入學，不能擇校。核心内容便是：重點的學校按積分來判定是否能入學。将生源分為A類（有深戶且有房，房和深戶都在學校規定的學區内），B類（有深戶且有房，房在學校規定的學區内，但戶口不在學區内），C類（在學區内有特殊房産、祖屋等），D類（深圳無房，租住在學區内），并且強調某些重點學校學位緊張，不接受BCD類生源。

而且積分随着入住時間走，臨時買房是行不通的。

沒有足夠預算或來不及準備好的學位房，便隻能去一些并不算好的學校。

而深圳的初中教育質量又良莠不齊，就以中考的高中錄取率為标準，一流的名校高中錄取率高達70%到90%，也就是說有七到九成的畢業生能考上高中。二流初中的錄取率則是40%至50%，第三梯隊的初中不像前兩者，沒有屬于自己的高中部，隻能以調劑到其他高中為主，錄取率隻有5%到15%。而更多的第四梯隊初中，因為沒有足夠的師資力量，錄取率隻有4%以下，甚至全校沒有一個畢業生考上高中，這雖然很殘酷但在第四梯隊學校也不屬于罕見現象。

也可以說，深圳學位房價格居高不下也是教育競逐催生的結果！

所以，對于重視孩子未來但又預算有限的大多普通家庭家長來說。與其追逐遙不可及的名校學位，不如退而求其次，趁早選擇一些潛力很高，成績逐年向好的第二梯隊學位房。

深圳中考南沙黑馬頻現

經過了2019年的中考成績公布，不少重點學位房各有所漲幅，比如南外的新學校大沖校區的漲幅最為明顯，而作為目前第二梯隊最有潛力之一的南二外學府中學，從周邊小區房價可以看出來，學府中學有成為名校的潛力。

成立于2003年的學府中學，地處南山商業文化區的腹地，聯結深圳大學與高新科技園。占地2.2萬平，建築面積1.6萬平，到了2017年正式并于南二外，中考成績也是逐年向好。

衆所周知，一所名校，除了具備較好的軟硬件設施和師資，生源質量權重決定着升學率，進而決定排名。所以南山區的學校未來潛力巨大，不說超越與四大名校的差距也會逐年縮小。

盡管目前深圳市的名校主要集中在羅湖和福田，但作為高科技人才最集中的南山，未來超越福田和羅湖是大勢所趨。因為這些高智商、高學曆、高收入家庭的小孩，會令南山的整體生源質量更加優秀。

南山區目前的入學積分總體結構就是購買房産滿分40分，戶口滿分30分，計生1分，社保時長11.5分，戶籍時長7.5分，父母雙方社保10分，滿分100分。

目前對于潛力巨大的南山區中學學位房，我認為可以滿足多數普通家庭家長在預算與學位之間找好平衡，且在未來也有不小的升值空間，對想要了解學位房政策與走向的家長也有所幫助。

這裡我仍以南二外學府中學為例，介紹一下其周邊一些小區學位房的大緻特點。

友鄰公寓

學府一小 學府中學

2006年獨棟小區，分為A、B兩棟，1樓大堂架空層，2樓空中花園，3至30層是住宅，29樓有半層是空中露台，連接AB兩棟。封閉式小區，24小時值守，小戶型居多，近1号線桃園站，可以眺望荔香公園。在南山來說是個比較熱門的小區，租金回報非常可觀。

28至32平的是單間，37至40平的是1房1廳，其中37平的1房有贈送8平米左右，可以改成2房使用，有多個朝向。

今年4月份的時候28平的成交價在370萬左右，37 8平的成交到了450萬，單價在12萬左右。學位加自住，交通方便。58平在560萬左右。

西海明珠花園

學府一小 學府中學

2004年花園小區，車位充足，臨近南海大道，8分鐘左右即可到達1号線桃園站。

戶型多樣，有入門級小戶型一房的，也有剛需兩房戶型，改善戶型也不少，居家環境适宜。

兩房面積有兩個範圍，戶型方正帶陽台，65平的西北向，安靜，奇數層客廳正出陽台，偶數層客廳側出陽台，73平的東南向，偶數層客廳正出陽台，奇數層客廳側出陽台。

目前65平的成交價在670萬左右，在賣報價680至720萬左右，73平的成交價在720萬左右，在賣報價在730至760萬左右。

相比友鄰公寓的兩房剛需戶型，西海明珠勝在花園小區，居家氛圍和舒适度會更好，所以比較适合入手剛需自住，特别是初期就帶學位需求的，預算在650萬以上個人認為可以優先考慮西海明珠，預算不夠可以考慮友鄰公寓。

金鐘大廈很多入門級小戶型，對應學府一小的友鄰公寓，适合使用學位的人群。青春家園可以定位對标西海明珠，屬于剛需與改善，中心地段和好學位的搭配，小區雖僅三棟，臨南海大道較吵，但配套齊全，鄰近地鐵，70平的2房售價720萬左右。

作者：灣叔

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